繼證監(jiān)會8月7日發(fā)布正式《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》之后，9月4日晚間，上交所、深交所雙雙發(fā)布《公募REITs業(yè)務(wù)相關(guān)配套文件的公開征求意見稿》，這意味著近十八年來被反復(fù)討論的金融產(chǎn)品終于呼之欲出。

房地產(chǎn)信托投資基金REITs(Real Estate Investment Trusts)是房地產(chǎn)證券化的重要手段，實質(zhì)是將標(biāo)的巨大、現(xiàn)金流優(yōu)良但流動性較低的資產(chǎn)，轉(zhuǎn)化為標(biāo)準(zhǔn)清晰、普通投資者可購買可交易的流通資產(chǎn)的過程。美國是REITs的發(fā)源地。1960年《REITs法案》標(biāo)志著現(xiàn)代REITs的誕生，準(zhǔn)許了中小投資者通過參與REITs投資大型商業(yè)房地產(chǎn)，獲得與直接投資房地產(chǎn)類似的投資收益。目前，全球有約近40個國家和地區(qū)推出了REITs產(chǎn)品。

韓毓祥對海外REITs進(jìn)行梳理，認(rèn)為REITs是美國證券市場重要的組成部分，并且回報率跑贏同期美國多項股指。美國REITs 協(xié)會發(fā)布的NAREIT指數(shù)如下：

REITs指數(shù)在1997年大概在1000多點，現(xiàn)在是8000多點，漲幅不亞于股票市場，而波動更小。目前美國各類型REITs物業(yè)年資產(chǎn)回報率穩(wěn)定在7%-12%之間。以1962-2016年為例，其40年REITs產(chǎn)品的年復(fù)合回報約為12.12%左右。市場規(guī)模方面，目前美國REITs行業(yè)總市值超過1萬億美金;超過7000多萬居民用其證券賬戶或者養(yǎng)老金賬戶投資過REITs產(chǎn)品，超過300個共同基金投資于REITs。

韓毓祥認(rèn)為REITs的優(yōu)異表現(xiàn)來自于其“三低一高”的特征。即：低稅收，REITs有稅收抵扣，避免了重復(fù)征稅。低波動：整體波動率在股市和債市之間。低相關(guān)：REITs和股、債相關(guān)性較低，是基金資產(chǎn)配置的重要組成。透明度高：物業(yè)獨(dú)立性強(qiáng)、信息披露透明、經(jīng)營相對簡單。

中國這次公募版基建REITs出臺，優(yōu)先支持6個區(qū)域試點，包括京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)三個主要城市帶，同時還包括了長江經(jīng)濟(jì)帶、雄安新區(qū)、以及海南。優(yōu)先支持行業(yè)主要是包括交通設(shè)施、市政工程、污染治理方面的5類基礎(chǔ)設(shè)施。鼓勵性支持行業(yè)則面向新興技術(shù)產(chǎn)業(yè)和新興基礎(chǔ)設(shè)施，包括信息網(wǎng)絡(luò)、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)集群，以及特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)和高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

對于中國版REITs的市場規(guī)模和看好行業(yè)，韓毓祥估算：“中國的基建市場規(guī)模大約在100萬億-200萬億之間，其中符合政策要求的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)大約在10萬億左右?？紤]到公募REITs從試點到擴(kuò)大有個過程，樂觀估計前5年中國公募REITs市場有望達(dá)到2-3萬億左右規(guī)模。其中水務(wù)、IDC和產(chǎn)業(yè)園區(qū)、軌道和高速公路、現(xiàn)代倉儲和物流因具備現(xiàn)金流穩(wěn)定、付費(fèi)分散、市場化程度較高的特點，成為被市場看好的首選行業(yè)。”

從中國金融市場的結(jié)構(gòu)來看，韓毓祥認(rèn)為我國金融市場整體特征是債務(wù)型資產(chǎn)比重較高，權(quán)益性資產(chǎn)比重較低，投資剛兌現(xiàn)象較為普遍。“目前貸款規(guī)模大約150萬億，債券市場規(guī)模108萬億，合在一起超過250萬億人民幣。而權(quán)益型公募基金+私基金總規(guī)模不到10萬億，相比之下規(guī)模過小。公募基建REITs上市，預(yù)計可以給市場提供2-3萬億權(quán)益型證券投資產(chǎn)品”。

韓毓祥認(rèn)為，彌補(bǔ)權(quán)益產(chǎn)品不足的狀態(tài)，豐富資本市場結(jié)構(gòu)，給全球資金投資中國提供更多可能，是中國公募REITs政策出臺的背景。這次試點要求原始權(quán)益人占20%，機(jī)構(gòu)投資人占56%，散戶占24%。“這種架構(gòu)，有利于使得散戶跟隨成熟投資機(jī)構(gòu)一起完成投資，避免盲目投資帶來的損失，有利于中國的投資者教育和金融公平。”

標(biāo)簽： 公開募集基礎(chǔ)設(shè)施基金