據(jù)中央廣播電視總臺(tái)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》報(bào)道，1月21日深夜，上海市住建委、房管局等8個(gè)部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，這個(gè)意見明確，將個(gè)人對(duì)外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。
新政落地，對(duì)于在新政出臺(tái)前，已經(jīng)簽訂了《居間協(xié)議》《房屋買賣合同》等協(xié)議，但還沒有進(jìn)行網(wǎng)簽的二手房交易者來說，可謂喜憂參半。喜得是樓市調(diào)控升級(jí)，有助于精準(zhǔn)打擊炒房客，同時(shí)還保障了剛需的購房需求，憂得則是，一夜之間，多出了十幾萬元、幾十萬元，甚至上百萬元的增值稅該由誰來承擔(dān)?
上海賣房人張先生就是其中之一，他向《天天315》節(jié)目組反映，他在2020年1月11日，也就是樓市新政出臺(tái)前，已經(jīng)和中介公司及買方簽訂了《居間協(xié)議》，買方當(dāng)時(shí)也已經(jīng)支付了部分房款。網(wǎng)簽本該在簽定協(xié)議3天后進(jìn)行，但是由于買方屬于置換型購房，籌集首付款需要時(shí)間，于是三方約定，3月底再進(jìn)行網(wǎng)簽。哪料1月21日，樓市新政落地，還沒網(wǎng)簽，張先生認(rèn)為，新政落地屬于不可抗力因素，三方應(yīng)該就多出的增值稅，協(xié)商清楚承擔(dān)比例之后再網(wǎng)簽，然而，讓他意外的是，中介和買方一致表示多出的稅費(fèi)應(yīng)該由他來承擔(dān)。一夜之間虧了12萬多元，張先生認(rèn)為稅費(fèi)全部由自己承擔(dān)不公平。
張先生介紹，在賣房時(shí)，中介公司——昊辰地產(chǎn)是和他先約定好了“到手價(jià)”，承諾承擔(dān)稅費(fèi)，并簽定了寫有相關(guān)內(nèi)容的“傭金確認(rèn)書”之后，三方才簽定《居間協(xié)議》。在此基礎(chǔ)上，他同意在《居間協(xié)議》上勾選“稅費(fèi)由買賣雙方各自承擔(dān)”。
而現(xiàn)在前提條件已經(jīng)發(fā)生變化，張先生認(rèn)為，三方應(yīng)該協(xié)商好稅費(fèi)承擔(dān)問題之后，再進(jìn)行網(wǎng)簽。但中介公司和買方卻始終拒絕協(xié)商。由于三方《居間協(xié)議》約定了違約責(zé)任，如果違約可能要支付巨額違約金，張先生也不敢輕舉妄動(dòng)，只能苦等對(duì)方答復(fù)。張先生說：“這個(gè)屬于不可抗力，多出來部分的稅費(fèi)，如果之前知道有這個(gè)稅收，合同肯定是簽不了的。我從1月21日開始，每一天要去中介3、4次，中介每次都傳話告訴我，說買家不愿意出來談，一直都是如此回復(fù)，到1月31日對(duì)方直接傳話過來，他說在網(wǎng)簽之前一概不見面。中介也不作為。”
記者核實(shí)發(fā)現(xiàn)，張先生和中介公司簽定的“傭金確認(rèn)書”上確實(shí)寫有“凈到手價(jià)為236萬元整”等內(nèi)容?！毒娱g協(xié)議》上顯示，房?jī)r(jià)是239萬元，買方已經(jīng)支付了20萬元的定金。關(guān)于交易稅費(fèi)承擔(dān)，《居間協(xié)議》上勾選的是“稅費(fèi)由買賣雙方各自承擔(dān)”。違約責(zé)任條款寫有，“如解約，違約方應(yīng)該按照合同約定的總房?jī)r(jià)款的20%，向守約方支付違約金”等內(nèi)容。
記者在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，不少受政策影響的購房者，在新政出臺(tái)后不久，就改變或中止了購房或者賣房進(jìn)程。為什么張先生想要改變或中止賣房進(jìn)程卻如此困難?記者向昊辰地產(chǎn)核實(shí)相關(guān)問題時(shí)，一位邱姓經(jīng)理答復(fù)記者，之前是買方拒絕協(xié)商，他們也無能為力，現(xiàn)在如果張先生想要就增值稅誰承擔(dān)的問題繼續(xù)協(xié)商，他們可以幫助溝通。邱經(jīng)理表示：“現(xiàn)在不是說他承擔(dān)一半，然后讓客戶看看要不要承擔(dān)，那就是去跟買家協(xié)商。”
對(duì)此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受采訪時(shí)表示，“稅費(fèi)政策調(diào)整導(dǎo)致稅費(fèi)成本增加、稅費(fèi)誰來負(fù)擔(dān)不清晰等問題，其實(shí)就要求在實(shí)際操作中，可以提供一些務(wù)實(shí)的指導(dǎo)做法，尤其是新增加的稅費(fèi)誰來承擔(dān)，確實(shí)需要積極處理，防范無故地轉(zhuǎn)嫁給購房者的現(xiàn)象。”
房產(chǎn)新政落地，增值稅增加，多出的增值稅應(yīng)該由誰來承擔(dān)?北京潮陽律師事務(wù)所律師胡鋼提醒：“依據(jù)我國稅法和相關(guān)政策的規(guī)定，二手房的增值稅的納稅義務(wù)人一般是房東，也就是說房屋的出賣人，但實(shí)踐中也有買受人來承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)的例子，所以也要看雙方具體在合同中是怎么約定的，同時(shí)本案涉及政策的變動(dòng)，那么，雙方的合同里是否有將這種政策的變動(dòng)納入到不可抗力的條款或者有情勢(shì)變更的條款，要綜合考慮全案的情況來確定相關(guān)的稅費(fèi)由誰來承擔(dān)。”
標(biāo)簽： 增值稅
