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“十一長(zhǎng)假”新房降價(jià)跑量 二手房成交不足百套 北京“金九銀十”盛年不再

2021-10-10 14:36:46

北京樓市的“國(guó)慶小長(zhǎng)假”爭(zhēng)奪賽已經(jīng)落幕,作為“銀十”的開(kāi)端,今年的小長(zhǎng)假熱鬧又冷清。

熱鬧在于超過(guò)30個(gè)項(xiàng)目同臺(tái)競(jìng)技,且多數(shù)都有不同力度的優(yōu)惠促銷(xiāo);而冷清在于,國(guó)慶黃金周期間,北京二手房?jī)H成交91套。來(lái)自合碩機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),去年同期的數(shù)據(jù)為71套,是2020年疫情所致,成交基數(shù)較低。相較之下,實(shí)際上今年的成交量也處于歷史低位。

這延續(xù)了自7月以來(lái)的頹勢(shì),國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,7月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比漲幅總體回落,至8月,全國(guó)樓市出現(xiàn)“拐點(diǎn)”的苗頭,北京新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格漲幅持續(xù)收窄,廣州和深圳甚至出現(xiàn)下跌局面。

作為一年中最重要的一個(gè)銷(xiāo)售窗口期,小長(zhǎng)假成色不足,讓接下來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)更為悲觀。合碩機(jī)構(gòu)分析師郭毅表示,如果信貸持續(xù)收緊,且調(diào)控力度不減,那么四季度市場(chǎng)表現(xiàn)可能繼續(xù)走弱。

新房銷(xiāo)售不達(dá)預(yù)期,二手房?jī)r(jià)格下挫

合碩機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2021年10月1-7日,北京新建商品住宅共成交1512套,而去年同期只有127套。成交量大幅躍升,其背后的原因在于網(wǎng)簽的滯后性。從一線(xiàn)市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看,整體成交量并未出現(xiàn)過(guò)熱局面。

雖然成交量不盡如人意,但是國(guó)慶期間迎來(lái)了超過(guò)30個(gè)項(xiàng)目同時(shí)推盤(pán),且多數(shù)項(xiàng)目推出了不同程度的優(yōu)惠措施。

國(guó)慶期間,位于大興龐各莊的和悅春風(fēng),推出認(rèn)購(gòu)簽約可享額外1個(gè)點(diǎn)的折扣優(yōu)惠;位于平谷的合棠瑞著,國(guó)慶期間合院優(yōu)惠90萬(wàn),當(dāng)天認(rèn)購(gòu)可享額外折扣;朝陽(yáng)區(qū)保利錦上在國(guó)慶期間,推出7天內(nèi)繳納房款草簽有專(zhuān)屬優(yōu)惠的活動(dòng)。

就在國(guó)慶前一周,位于順義的和光瑞府取得預(yù)售證,均價(jià)6.2萬(wàn)元/平方米,低于周邊6.5萬(wàn)左右的二手房均價(jià),出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象。這個(gè)項(xiàng)目在入市前,市場(chǎng)普遍認(rèn)為預(yù)售均價(jià)可達(dá)6.5-7萬(wàn)元/平方米左右。較為突出的價(jià)格優(yōu)勢(shì),也體現(xiàn)出開(kāi)發(fā)企業(yè)搶跑黃金周的心態(tài)。

郭毅對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示,國(guó)慶期間有較多項(xiàng)目推盤(pán),且網(wǎng)簽數(shù)據(jù)同比大增,這是源于五月首批集中供地項(xiàng)目開(kāi)始入市,形成了對(duì)網(wǎng)簽的集中拉動(dòng),然而這一網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在一定滯后性,并不代表國(guó)慶期間的真實(shí)成交水平。

從一線(xiàn)市場(chǎng)的反應(yīng)來(lái)看,雖然市場(chǎng)看起來(lái)比較熱鬧,但是從個(gè)別區(qū)域和單個(gè)項(xiàng)目來(lái)看,其銷(xiāo)量并未有太大突破,郭毅表示,這樣的成交量也未達(dá)到開(kāi)發(fā)企業(yè)的心理預(yù)期。而從購(gòu)房人角度來(lái)看,由于項(xiàng)目集中入市,購(gòu)房者會(huì)綜合評(píng)價(jià)區(qū)域內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目,從而謹(jǐn)慎選擇。

二手房市場(chǎng)同樣冷清,麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示,今年國(guó)慶期間的簽約量比國(guó)慶前7天銳減三成,和去年同期相比下降將近兩成,說(shuō)明目前市場(chǎng)上買(mǎi)家的觀望情緒在加重。

除成交量的走低外,成交價(jià)格也不斷下挫,國(guó)慶期間調(diào)整價(jià)格的房源中,下調(diào)掛牌價(jià)的占87%,說(shuō)明房東的價(jià)格預(yù)期在變?nèi)?,越?lái)越多的房東可以接受通過(guò)降價(jià)來(lái)加速成交,部分急售房源已經(jīng)有了一定的談價(jià)空間。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示,降溫從今年7月開(kāi)始出現(xiàn)苗頭,到8月和9月已經(jīng)基本確定降溫局面。出現(xiàn)這一局面的原因在于房貸的全面收緊,他表示,目前放貸周期普遍在3個(gè)月以上,個(gè)別城市甚至出現(xiàn)6個(gè)月以上放貸周期,這直接導(dǎo)致全國(guó)二手房交易接近停滯。

而二手房的降溫會(huì)迅速傳導(dǎo)至新房市場(chǎng),目前市場(chǎng)上“連環(huán)單”比較普遍,通常都是賣(mài)舊換新模式,一旦二手房市場(chǎng)成交走低,會(huì)直接傳導(dǎo)至新房市場(chǎng),最終導(dǎo)致一二手交易全面收縮。

房企業(yè)績(jī)持續(xù)走低,限跌令愈演愈烈

原本應(yīng)該是一年中最為熱鬧的交易季節(jié),卻面臨成交走弱,這讓房企壓力倍增。國(guó)慶節(jié)期間,花樣年的一則美元債違約消息再度擊穿市場(chǎng)信心。

10月4日晚間,花樣年發(fā)布公告顯示,一筆美元票據(jù)余額未能按期兌付,原因?yàn)楣臼芤咔榉磸?fù)、行業(yè)政策及宏觀經(jīng)濟(jì)等多重因素影響,流動(dòng)性出現(xiàn)階段性緊張。

不斷有房企曝出債務(wù)違約,除針對(duì)企業(yè)的監(jiān)管逐步收緊這一原因之外,上述銷(xiāo)售情況不及預(yù)期的現(xiàn)象令這一狀況雪上加霜。

克爾瑞數(shù)據(jù)顯示,9月,百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額出現(xiàn)全面下滑。當(dāng)月,TOP100房企實(shí)現(xiàn)單月銷(xiāo)售操盤(pán)金額7596億元,單月業(yè)績(jī)首次出現(xiàn)環(huán)比下降,與此同時(shí),該銷(xiāo)售額也同比去年下降36.2%。

全面下跌之外,房企分化愈發(fā)嚴(yán)重??藸柸饠?shù)據(jù)顯示,截至9月末,TOP100房企的銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻同比增長(zhǎng)23.5%至173億元,而TOP200房企門(mén)檻則同比降低1.8%至44.1億元,這意味著銷(xiāo)售規(guī)模格局進(jìn)一步分化,行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。

業(yè)績(jī)走低,房企只能降價(jià)跑量。而愈演愈烈的限跌令,無(wú)疑是目前市場(chǎng)環(huán)境的另一種注腳。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì),截至目前,全國(guó)已經(jīng)有累積超過(guò)10個(gè)城市發(fā)布限跌令,包括東陽(yáng)、張家口、菏澤、沈陽(yáng)、桂林、株洲、唐山等。

張大偉表示,多個(gè)城市針對(duì)新房的“限跌令”,表面上看是部分房企在負(fù)債高壓下?lián)屌?,背后其?shí)進(jìn)一步說(shuō)明了“穩(wěn)定”是樓市最確定的關(guān)鍵詞,他預(yù)計(jì)未來(lái)防止樓市下調(diào)過(guò)快可能成為一種政策趨勢(shì)。

一邊是對(duì)熱點(diǎn)城市的新房、二手房的“限價(jià)令”,這表明房?jī)r(jià)大漲會(huì)放大金融風(fēng)險(xiǎn),然而另一方面,房?jī)r(jià)斷崖式下跌也同樣是不穩(wěn)定因素,也會(huì)波及金融系統(tǒng)安全。

為防止樓市過(guò)快下滑,監(jiān)管部門(mén)已出手干預(yù)。9月29日,人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)房地產(chǎn)金融工作座談會(huì),要求“金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場(chǎng)化原則,配合相關(guān)部門(mén)和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展,維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益”。

此舉一出,有市場(chǎng)聲音認(rèn)為,這將對(duì)目前信貸偏緊的局面做出調(diào)整。郭毅對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示,四季度市場(chǎng)走向如何,還要看接下來(lái)的信貸政策走向何方,一旦信貸出現(xiàn)寬松跡象,那么二手房市場(chǎng)有望復(fù)蘇,從而帶動(dòng)新房市場(chǎng)的快速回暖。

(文章來(lái)源:時(shí)代周報(bào))

標(biāo)簽: 盛年 金九銀十 金九銀 北京

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