時(shí)隔半年,深圳頂級(jí)學(xué)區(qū)房——百花片區(qū)二手房的價(jià)格再探新低,但“有價(jià)無市”成了今年的常態(tài)。
3月下旬,第一財(cái)經(jīng)記者走訪了深圳福田區(qū)百花片區(qū),彼時(shí)房屋中介告訴記者,帶“雙實(shí)驗(yàn)”學(xué)位的國(guó)城花園44平方米的一房業(yè)主報(bào)價(jià)是1500萬元,并且僅一套在售。
時(shí)隔半年,9月底,記者再次走訪該片區(qū),房屋中介告訴第一財(cái)經(jīng)記者,“目前該片區(qū)44平方米一房在售的有約10套,市場(chǎng)上業(yè)主最低報(bào)價(jià)是1300萬?!?/p>
從3月到9月,片區(qū)最受歡迎且單價(jià)最高的國(guó)城花園一房數(shù)量從一到十,價(jià)格也再現(xiàn)新低,但成交量卻幾乎為“零”。 在該片區(qū)工作8年的中介王力告訴第一財(cái)經(jīng)記者,現(xiàn)在國(guó)城花園的一房和三房與去年成交價(jià)對(duì)比還是高了幾十到上百萬,去年11月份成交的國(guó)城花園44平方米一房?jī)r(jià)格為1220萬。
但王力表示,即使是市場(chǎng)上的最低報(bào)價(jià),房子仍賣不動(dòng)。
相比于早兩年“一有空房就被搶光”的“盛況”,今年百花片區(qū)著實(shí)有些“涼了”。業(yè)內(nèi)不少人士認(rèn)為,二手房政府指導(dǎo)價(jià)、限制離婚買房政策以及教育均等化等都導(dǎo)致買家觀望、業(yè)主降價(jià)。
同時(shí),深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)展研究部主管華洪對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示,深圳“天價(jià)學(xué)區(qū)房”在報(bào)價(jià)上相比去年可能會(huì)有所上漲,但沒有成交的支撐,這種報(bào)價(jià)很飄渺。同時(shí),參考價(jià)政策以及學(xué)區(qū)房改革,在很大程度上已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)買家形成了止?jié)q的預(yù)期,而目前調(diào)控政策才過去8個(gè)多月,時(shí)間并不長(zhǎng),如果在明年這個(gè)時(shí)候再來看,所謂的“天價(jià)”還能否維持“天價(jià)”就真的不敢說了。
兩種心態(tài)致頂級(jí)學(xué)區(qū)房有價(jià)無市
深圳市福田區(qū)的百花片區(qū)面積不大,約1平方公里的范圍內(nèi)囊括了實(shí)驗(yàn)小學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、荔園小學(xué)、百花小學(xué)等深圳第一梯隊(duì)的學(xué)校,百花片區(qū)也由此成為深圳歷史最久、實(shí)力最強(qiáng)的頂級(jí)學(xué)區(qū)房片區(qū)。
今年市場(chǎng)行情遇冷,片區(qū)某房產(chǎn)中介姜海對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者稱,今年還沒開單。據(jù)其介紹,目前能上“雙實(shí)驗(yàn)”的兩個(gè)小區(qū)國(guó)城花園和南天二花園皆有房源在售,有好價(jià)格。
從其提供的業(yè)主報(bào)價(jià)來看,目前國(guó)城花園面積在44平方米左右的一房,最低報(bào)價(jià)為1300萬,最高報(bào)價(jià)為1548萬。7月24日,該套“1300萬”的一房首次掛牌,彼時(shí)業(yè)主報(bào)價(jià)為1600萬。9月25日,業(yè)主提出首次降價(jià),直接降價(jià)300萬至1300萬。姜海稱,該業(yè)主最先的報(bào)價(jià)也是高于市場(chǎng)價(jià)的,現(xiàn)在著急用錢,所以直接給到市場(chǎng)最低價(jià),期望盡快出售。
與此同時(shí),第一財(cái)經(jīng)記者注意到,同小區(qū)的一套約95平方米的三房在近半年內(nèi)連降了6次,自今年4月份掛牌后,幾乎每隔一月便降一些,但目前仍未售出。最近一次是8月16日,價(jià)格下調(diào)100萬,目前業(yè)主報(bào)價(jià)2200萬,單價(jià)約23.16萬/平方米。
雖然片區(qū)內(nèi)不斷有業(yè)主報(bào)價(jià)持續(xù)下行,但目前市場(chǎng)的最低報(bào)價(jià)仍高于去年年底的成交價(jià)。王力對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者稱,南天二花園的一套82平方米的房子去年年底成交價(jià)格在1550萬~1600萬元之間,94平方米的成交價(jià)在1600多萬,但對(duì)比目前市面上業(yè)主的報(bào)價(jià),82平方米的價(jià)格在1780萬~1850萬,94平方米的在1900萬~1950萬,已經(jīng)是虛高了200多萬了。
王力表示:“片區(qū)內(nèi)其他幾個(gè)小區(qū)也同樣如此,雖然市面上的掛盤價(jià)確實(shí)降了,但對(duì)比去年還是漲了?!?/p>
但另一方面,今年以來的實(shí)際成交卻是少之又少。王力向第一財(cái)經(jīng)記者透露,今年1月到9月以來,成交的總套數(shù)還不到往年高峰期3月份一個(gè)月的成交量。
中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋丁對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示,深圳頂級(jí)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格下跌顯然是深圳推行大學(xué)區(qū)政策直接導(dǎo)致的。大學(xué)區(qū)政策正是要破除“一對(duì)一”格局,買學(xué)區(qū)房但不能保證上名校,便能避免“天價(jià)學(xué)區(qū)房”的出現(xiàn)。
宋丁稱,部分業(yè)主受政策影響,想通過降價(jià)盡快出手,而大部分業(yè)主還是選擇保持原有報(bào)價(jià)。而目前大學(xué)區(qū)政策還在局部試點(diǎn),全面普及仍需要一個(gè)過程。在這段時(shí)間里,要想在這個(gè)學(xué)校上學(xué),執(zhí)行的仍是原有政策,這也是價(jià)格同比仍上漲的原因。而對(duì)于買家來說,既然有大學(xué)區(qū)這樣一個(gè)前瞻性政策,便不會(huì)著急賣房,希望等到大學(xué)區(qū)政策推行后,房?jī)r(jià)下跌趨于穩(wěn)定后再入手,這兩種心態(tài)便導(dǎo)致了有價(jià)無市的情況。
嚴(yán)控之下,天價(jià)學(xué)區(qū)房必將成為歷史
今年2月8日,深圳市住建局發(fā)文建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制(指導(dǎo)價(jià))。隨后,各大銀行相繼以官方參考價(jià)作為發(fā)放貸款的重要參考。
以國(guó)城花園業(yè)主報(bào)價(jià)1300萬元的44平方米一房為例,政府參考價(jià)僅為571萬。也意味著該套房產(chǎn)的銀行貸款將以571萬為重要參考。
該政策實(shí)施已過8個(gè)多月,對(duì)深圳二手房市場(chǎng)也起到了明顯的鎮(zhèn)定效果。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示,截至9月29日,深圳9月二手住宅過戶套數(shù)為1635套,環(huán)比下滑20.0%。成交面積為15.7萬平方米,環(huán)比下滑19.7%。而去年同期二手住宅成交套數(shù)為8577套,成交面積為75.9萬平方米。
與此同時(shí),近年來,深圳一直試圖從根本上解決教育均等化問題,破除“天價(jià)學(xué)區(qū)房”現(xiàn)象。如近年來深圳大力推進(jìn)集團(tuán)化辦學(xué),市屬優(yōu)質(zhì)學(xué)校集團(tuán)化辦學(xué)覆蓋到全市90%以上的區(qū),引入廣東實(shí)驗(yàn)中學(xué)、東北師大附中等國(guó)內(nèi)名校來深合作辦學(xué)等。
7月30日,深圳市人大常委會(huì)網(wǎng)站發(fā)布了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)社會(huì)建設(shè)條例(草案征求意見稿)》,再次重申推行大學(xué)區(qū)招生和辦學(xué)管理模式,建立義務(wù)教育學(xué)校教師交流制度,以合理均衡配置教育資源,優(yōu)化教育結(jié)構(gòu)。
在華洪看來,此輪深圳頂級(jí)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格持續(xù)下探,和深圳樓市、教育領(lǐng)域系列政策出臺(tái)有關(guān)。他在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示,從當(dāng)前樓市調(diào)控的方向上看,此輪樓市調(diào)控不同于以往,調(diào)控的深度已觸及金融、財(cái)政等多個(gè)領(lǐng)域,與國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整融入一盤棋,并且還與民生領(lǐng)域的改革相適應(yīng)。
“天價(jià)學(xué)區(qū)房必將成為歷史,只是時(shí)間快慢的問題。”華洪認(rèn)為,之后有關(guān)學(xué)區(qū)房的一系列改革和配套舉措將會(huì)陸續(xù)出臺(tái),并且改革力度也將史無前例。
同時(shí),宋丁認(rèn)為,大學(xué)區(qū)制度的實(shí)行,并不意味著學(xué)區(qū)房的消失。每個(gè)劃分的大學(xué)區(qū)仍有所不同,實(shí)施之前是百分百的概率能上名校,實(shí)施之后這個(gè)概率被削弱了,但仍有可能上名校。屆時(shí)大學(xué)區(qū)之間的房?jī)r(jià)可能仍有一定差距,但“天價(jià)學(xué)區(qū)房”是不再可能了。
(應(yīng)受訪者要求,王力、姜海為化名)
聚焦學(xué)區(qū)房
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一文帶你了解北上廣深校長(zhǎng)教師輪崗制 如何輪?學(xué)區(qū)房將成為歷史?
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(文章來源:第一財(cái)經(jīng))
標(biāo)簽: 深圳 頂級(jí) 學(xué)區(qū) 涼了