不久前的第七次人口普查，人口老齡化的難題之外，還有一個個“漂”們，懷揣夢想定居他鄉(xiāng)的真實故事。
一組數(shù)據(jù)顯示，2020年末，我國流動人口達到3.76億人，大幅高于2019年公布的2.36億人。隨著新型城鎮(zhèn)化的深入推進，更多青年才俊參與到城市轉(zhuǎn)型升級建設(shè)中，在他們奔赴異鄉(xiāng)的路上，也產(chǎn)生了巨大租賃住房需求。
解決青年人的安居問題，一直是政策發(fā)力的重要方向。在2015年底首次提出了“租購并舉”之后，2016年，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》(以下簡稱“意見”)，明確提出發(fā)展住房租賃企業(yè)、規(guī)范住房租賃中介機構(gòu)、鼓勵房企開展住房租賃業(yè)務(wù)，標志著“建立租購并舉住房長效機制”的指導性文件正式出臺。
若以此算起，至今已過去5年時間。在這5年之中，租賃住房行業(yè)展現(xiàn)澎湃活力，也在探索中蜿蜒前行。從上市到退市，從野蠻到精細，關(guān)鍵詞換了一遍的租賃住房行業(yè)，但一直沒有停下尋找未來的腳步。
行業(yè)發(fā)展終歸向前，從“草莽”時代走來，租賃住房行業(yè)規(guī)?；I(yè)化的腳步不斷加快，未來集中度進一步提升是毋庸置疑的。在決策層、行業(yè)機構(gòu)以及頭部企業(yè)共同建言獻策、不懈努力之下，頭部租賃住房企業(yè)也在積累更復合的能力。
過去五年，每家參與進來的運營商，無不是看好租賃住房的需求與空間。但在一輪輪人來人往過后，只有篤信者留在了這條賽道之上，幸運的是，他們或許已找到通往未來的答案。
從野蠻生長到精細化運營，租賃住房的C位之路
回溯過往，2017年與2020年，被認為是過去5年的住房租賃行業(yè)的兩個關(guān)鍵節(jié)點。
2017年是行業(yè)潮起的一年，也被稱之為住房租賃的元年。彼時，一些運營商相信著規(guī)模是未來的唯一籌碼，也信奉著實現(xiàn)足夠的規(guī)模后，盈利的水到渠成——只要不遺余力地搶下市場占有率，面包總會有的。
但民生屬性才是租賃住房行業(yè)發(fā)展的底色。突如其來的疫情，選擇了2020年這個年份，也壓垮了很多早已疲累不堪的參與者，風險的加速釋放，房東與運營商之間的矛盾升級，殃及很多青年人被迫遷出自己的安居之所。
野蠻生長的落幕，是業(yè)界看到單純的規(guī)?；?，并非租賃住房企業(yè)發(fā)展的長久模式。在此之下，規(guī)范、運營以及規(guī)模均衡發(fā)展的集中式公寓運營商，站上舞臺的C位。
“在2016年，我們看到了在一些中心城市，年輕人包括大學剛畢業(yè)的學生，在購房之前有一些很大居住服務(wù)的需求。因此，我們決定堅定開展這個業(yè)務(wù)。”
這是龍湖對于租賃住房市場的理解，也是很多集中式運營商堅定布局的動力。正如所述，回歸產(chǎn)品本質(zhì)與客戶需求，圍繞著租購并舉解決青年人安居問題，無疑更契合建立房地產(chǎn)長效機制的初衷。
過去五年，租賃住房運營商們也將產(chǎn)品、管理、服務(wù)打磨得更為成熟。例如，在產(chǎn)品打造上，龍湖冠寓三條產(chǎn)品線豆豆、松果、核桃，便覆蓋了不同客群的一張床、一間房、一套房需求，同時圍繞租戶生活軌跡，設(shè)置的8個主要場景，105個戶型組合，并依靠Goyoo星球營造出良好社群氛圍。
又比如，冠寓的數(shù)字化系統(tǒng)賦能，帶來租住服務(wù)質(zhì)量與運營效能提升；標準化蓄客、營銷及資源協(xié)同，幫助項目快速進入穩(wěn)定期等等。
依循著精細化、規(guī)?；藴驶穆窂?，租賃住房在回歸產(chǎn)品與需求，也進入了新的發(fā)展階段。
示范效應(yīng)，多方助力租賃住房健康發(fā)展
可以看到，租賃市場是一個不斷增長的萬億市場，這無疑需要更多肩負責任、更有能力的參與者積極介入。
然而，過去數(shù)年，行業(yè)盡管吸引了眾多機構(gòu)參與者，但敢于投入重兵的卻寥寥無幾。截至目前，我國租賃住房機構(gòu)化率仍僅為5%，遠遠不及國際上30%的水平。
這其中，土地成本高、回報周期長占據(jù)了很大原因。曾有行業(yè)人士直言，這是一個不賺錢的生意，而很多相對實力雄厚的房企類參與者也逐漸發(fā)現(xiàn)，租賃住房可能是最難發(fā)力的第二曲線。
不過，正如所見，走過肩拉手扛階段之后，在政策支持下，頭部企業(yè)已逐漸走出了一條健康的發(fā)展模式。有業(yè)內(nèi)人士表示，示范效應(yīng)將激發(fā)更多參與熱情，甚至是資本的更多目光與加大投入，而這些也將加快“租購并舉”的進程。
在進入租賃租房五年后，冠寓便探索出相對清晰的發(fā)展路徑，并憑借精細化運營迎來了盈利元年。
在龍湖冠寓，有一句話叫做“將標桿做成標準”，從中可以看到其對自身產(chǎn)品、經(jīng)營、管理的自信，也能看到其樂于分享實踐經(jīng)驗，推動行業(yè)健康發(fā)展的熱情與意愿。
作為企業(yè)代表，龍湖冠寓在過去已多次與相關(guān)部委、行業(yè)協(xié)會等聯(lián)系互動，深度參與行業(yè)標準編制，其中，《長租公寓綜合性能評價標準》已于2021年5月1日起開始施行，《租賃住房運營管理標準》也將于2021年底前發(fā)布。
而這顯然是參與者所希望看到的，先行者將多年沉淀的能力服務(wù)更多客戶，也在為標準積極獻策，助力住房租賃市場更高質(zhì)量的發(fā)展。
未來可期，租賃住房企業(yè)篤定前行
過去多年，租賃住房行業(yè)的發(fā)展得到了多方的助力，其中，政策的聚焦與支持，無疑強化了參與企業(yè)篤定前行的決心。
在9月29日，中國央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會，其中，“加快完善住房租賃金融政策體系”是會議強調(diào)的重點內(nèi)容之一。
這是金融領(lǐng)域?qū)ψ》孔赓U領(lǐng)域態(tài)度的明確，也是政策長期支持住房租賃發(fā)展的一個縮影。
從2016年，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，到2017年定調(diào)“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，再到2018年以來的“大力發(fā)展住房租賃市場”、“解決好大城市住房突出問題”等等表述，國家對于發(fā)展租賃市場的態(tài)度始終堅定，也在不斷助力租賃住房企業(yè)快速成長壯大。
在“十四五”的規(guī)劃中，“著力解決困難群體和新市民住房問題”等租賃住房內(nèi)容，依然是重點任務(wù)之一。對于機構(gòu)運營商來說，這意味著未來仍充滿著機遇，而率先沉淀下能力，將為先行者贏得更多成長的可能性。
形成競爭力的關(guān)鍵，往往即是那句——“做正確的事”。
公開數(shù)據(jù)顯示，截至2021年上半年，龍湖冠寓開業(yè)規(guī)模已達9.4萬間，累計服務(wù)在租租戶近35萬人，累計服務(wù)用戶超120萬人，用戶滿意度高達95%。
與此同時，龍湖冠寓也在不斷踐行初心，豐富布局未來的能力，截至目前，龍湖冠寓已落地40余個人才公寓項目，提供超2萬套人才住房，并于北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、重慶、武漢、南京、合肥、長沙、青島等多個重點城市，協(xié)助當?shù)卣P活存量資產(chǎn)，落地數(shù)個住房租賃標桿項目。
在過去五年，龍湖冠寓已輸出了諸多成熟的案例。例如，產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套大型租賃社區(qū)——龍湖冠寓重慶仙桃數(shù)據(jù)谷店；龍湖冠寓北京關(guān)莊店，兼顧職住平衡的老舊宿舍樓改造；龍湖冠寓武漢卓刀泉店，為武漢市首個市場化合作模式人才公寓項目；與重慶市地產(chǎn)集團聯(lián)合打造的龍湖冠寓重慶辰寓照母山店，則是重慶市級國有租賃住房首個標桿項目。
可以看到，五年來，無論運營管理能力，存量資產(chǎn)盤活經(jīng)驗與推動項目快速落地的成功實踐，都將作為先手紅利，成為龍湖冠寓，乃至龍湖集團在布局住房租賃市場，以及存量市場的重要能力。
可以預(yù)見，在下一個五年，租賃住房機構(gòu)化發(fā)展也將迎來新的階段，相依而生的，則是城市青年更多溫暖明亮的節(jié)點，與多一個留在異鄉(xiāng)的理由。
（文章來源：21世紀經(jīng)濟報道）
