近日，在冷空氣侵襲下，北京地區(qū)已寒風陣陣。近期遭遇寒潮的還有房地產信托，10月份以來，房地產信托募資規(guī)模大幅受挫。用益信托發(fā)布的數據顯示，前兩周(10月4日-17日)，集合信托市場上的房地產信托募資規(guī)模僅6.16億元，環(huán)比減少83.36%，如此低迷的表現令業(yè)界頗感意外。
事實上，房地產信托市場自9月份就已顯現出頹勢。中國信托登記有限責任公司(簡稱“中國信登”)登記的數據顯示，今年9月份，房地產信托募資規(guī)模不足400億元，較1月末大降近80%。如果將時間軸拉長至整個前三季度，房地產信托的募資規(guī)模同比下降超3成。
9月份信托違約25起
房地產領域占比近半
房地產信托作為最主要的信托業(yè)務之一，正面臨嚴峻的挑戰(zhàn)。用益信托發(fā)布的數據顯示，前兩周(10月4日-17日)共有404款集合信托產品成立，環(huán)比減少57.78%；成立規(guī)模126.72億元，環(huán)比減少66.89%。
從投向領域來看，各類信托產品均有不同程度的下滑，房地產信托成立規(guī)模下滑幅度最大。其中，金融類信托產品的成立規(guī)模67.33億元，環(huán)比減少67.91%；房地產類信托產品的成立規(guī)模6.16億元，環(huán)比減少83.36%；基礎產業(yè)類信托產品的成立規(guī)模31.06億元，環(huán)比減少55.42%；工商企業(yè)類信托產品的成立規(guī)模22.17億元，環(huán)比減少55.99%。
中國信登最近發(fā)布的登記數據也印證了房地產信托市場已提前“入冬”。相關數據顯示，9月份信托行業(yè)新增完成初始登記的信托產品2941款，環(huán)比下降2.32%；募資規(guī)模4493.37億元，環(huán)比下降8.51%。其中，投向房地產行業(yè)的信托規(guī)模為389.49億元，較近12個月均值下降44.79%，較今年1月末下降79.08%。
記者注意到，今年9月份，信托產品違約事件主要集中在房地產領域。據用益信托發(fā)布的數據，截至9月末，共發(fā)生信托產品違約事件25起，涉及金額106.09億元。其中，發(fā)生12起房地產信托產品違約事件，涉及金額合計61.85億元。
今年以來，房地產信托市場熱度明顯降溫，募資規(guī)模持續(xù)滑坡。用益信托發(fā)布的數據顯示，前三季度，集合信托市場共成立4331款房地產信托產品，同比減少8.05%；募資規(guī)模合計4133.46億元，同比減少32.37%。
因違約事件頻出，房地產信托業(yè)務成為重點監(jiān)管對象。今年以來，華澳信托、四川信托等4家信托公司因涉房業(yè)務違規(guī)被處罰。相關公告顯示，上述信托公司涉及的違法違規(guī)行為主要包括：未有效履行盡職調查職責、嚴重違反審慎經營規(guī)則、變相為房地產企業(yè)繳納土地出讓金融資、信托資金違規(guī)用于繳納土地出讓價款等。
用益信托研究員帥國讓對《證券日報》記者表示，房地產信托規(guī)模明顯收縮，主要是受以下因素影響：一是“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)以及房地產信貸單獨集中度管理新規(guī)的執(zhí)行，對房地產信托業(yè)務的影響比較明顯；二是在經濟下行壓力和監(jiān)管約束力持續(xù)加大的背景下，房地產企業(yè)信用下沉，房地產領域的風險加速暴露，信托公司在開展房地產業(yè)務時比以往更加謹慎。
房地產信托轉型
有兩條路可以選擇
長期以來，房地產信托一直是信托公司的利潤支柱，也因此深受投資者青睞。
“過去幾年，房地產信托成為對抗通脹的一大投資工具?！逼找鏄藴恃芯繂T陳雪花對《證券日報》記者表示，房地產信托項目雖然也出現過風險，但由于該類項目大多設置了抵押、質押等風控措施，特別是將不動產作為抵押，抵押率也相對較低，在土地價值不斷升高的背景下，這類項目整體風險較低。
陳雪花分析稱，對投資者而言，房地產企業(yè)能夠承受的融資成本較高，房地產信托的預期收益率也相應高于其他產品；對信托公司來說，在房企資金需求較大和投資者對房地產信托的熱捧下，發(fā)行房地產信托也是一個較好的選擇。
但在當前情況下，傳統(tǒng)的房地產信托融資模式難以為繼，轉型成為業(yè)內共識?！胺康禺a信托規(guī)模在信托總規(guī)模中占據重要地位，房地產信托轉型成功，有利于推動信托行業(yè)整體轉型升級?！卑偃鹦磐醒芯堪l(fā)展中心高級研究員孫新寶對記者表示，近年來，在強監(jiān)管的背景下，房地產信托各方面門檻明顯提升，各家信托公司開啟了轉型之路。在業(yè)務范圍上，信托公司將傳統(tǒng)房地產業(yè)務不斷外延，延伸至房地產租賃市場、IDC市場等；在業(yè)務模式上，從傳統(tǒng)的融資類向股權投資類轉型；在區(qū)位選擇上，更傾向于國家都市圈戰(zhàn)略輻射地域。
關于房地產信托的轉型之路，陳雪花認為，有兩條路可走。一條路是從增量地產向存量地產轉變。目前一線城市正逐步進入存量房產時代，新房開發(fā)步伐逐步放慢，房地產行業(yè)更加重視存量房產的物業(yè)配套升級改造，信托公司可通過設立專門的團隊，對該類地產進行投資。另一條路是調整房地產業(yè)務方向，從住宅地產轉向多元化地產方向，重點探索商業(yè)地產投資以及租賃市場等。
（文章來源：證券日報）
