業(yè)內(nèi)流傳一句話：“房地產(chǎn)做到最后就是做金融?！比欢鴼v經(jīng)數(shù)個(gè)周期變換與行業(yè)巨鱷沉浮，房地產(chǎn)做金融，往往成也蕭何，敗也蕭何。
近期某頭部地產(chǎn)公司旗下財(cái)富公司(下稱“X財(cái)富”)出現(xiàn)兌付風(fēng)波，據(jù)其高管對(duì)投資者透露，X財(cái)富未兌付理財(cái)產(chǎn)品規(guī)模達(dá)數(shù)百億元。在引發(fā)輿論關(guān)注之外，也令房企背后的財(cái)富管理公司再次進(jìn)入了公眾視線。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查，2018年前后，伴隨著第三方財(cái)富管理機(jī)構(gòu)的洗牌，地產(chǎn)公司直營的財(cái)富公司開始成為潮流，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，前百強(qiáng)地產(chǎn)公司中至少1/3擁有自己旗下的財(cái)富管理公司或財(cái)富直銷團(tuán)隊(duì)，盡管近年來，隨著監(jiān)管趨嚴(yán)，部分地產(chǎn)公司退出了財(cái)富管理業(yè)務(wù)，地產(chǎn)系財(cái)富管理公司趨于低調(diào)，但數(shù)量、規(guī)模仍不可小覷，X財(cái)富就是其中較為激進(jìn)者。
地產(chǎn)與財(cái)富管理的前世今生
第三方財(cái)富管理公司得以在此前十年迎來爆發(fā)式發(fā)展，本就與地產(chǎn)密切相關(guān)。
借助2008年至2012年貨幣體量的大幅擴(kuò)增，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入了新一輪快速擴(kuò)張周期。與此同時(shí)，信托行業(yè)在“新兩規(guī)”的窗口期內(nèi)，體量極速擴(kuò)張。當(dāng)傳統(tǒng)銀行貸款已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)和地方政府融資平臺(tái)的強(qiáng)大資金需求，信托公司融資浪潮就此拉開大幕。源源不斷的融資需求被包裝成了信托產(chǎn)品，各家信托公司紛紛成立自己的財(cái)富管理中心，主攻產(chǎn)品銷售。但依舊有大量的信托產(chǎn)品無法消化，第三方財(cái)富管理公司作為信托產(chǎn)品銷售的有效補(bǔ)充，悄然興起。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪中獲悉，早期的第三方財(cái)富管理公司商業(yè)模式非常簡(jiǎn)單，即產(chǎn)品端從信托公司批發(fā)產(chǎn)品，銷售端雇傭理財(cái)師銷售產(chǎn)品，自己則從中抽1.5%-3.0%的傭金。由此測(cè)算，一個(gè)年僅銷售十幾億規(guī)模產(chǎn)品的小型第三方，每年就有可能獲得千萬級(jí)的收益。
蓬勃的地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，充足的信托產(chǎn)品供應(yīng)，巨大的市場(chǎng)理財(cái)需求，第三方財(cái)富管理公司獲得了巨量的成長空間。在短短3-5年內(nèi)，如諾亞、恒天、利德、大唐、鉅派等第一批第三方管理公司獲得了巨額利潤，完成了資本的原始積累。
例如被視作地產(chǎn)系的鉅派，憑借在房地產(chǎn)行業(yè)的深厚資源，僅用3年時(shí)間，就成為一家凈利潤超過5000萬的企業(yè)，并在2015年成功登錄紐交所，成為國內(nèi)繼諾亞之后第二家在紐交所上市的財(cái)富管理機(jī)構(gòu)。
但從2016年開始，中國房地產(chǎn)經(jīng)歷最嚴(yán)的一輪宏觀調(diào)控，加上資管新規(guī)出臺(tái)，導(dǎo)致銀行、信托、券商資管和基金子公司的非標(biāo)融資業(yè)務(wù)萎縮，但彼時(shí)房地產(chǎn)依舊被視作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，依舊具有較強(qiáng)的金融屬性。
因此，房企意識(shí)到，誰能掌握低成本的資金誰就是這個(gè)市場(chǎng)最后的勝利者，布局金融投資成為大中型房企避免被淘汰，實(shí)現(xiàn)突圍甚至彎道超車的資本。在此思路下，房企加快在金融行業(yè)的布局。
在P2P熱潮下，因?yàn)殚T檻低，募資能力強(qiáng)，地產(chǎn)公司開始布局互聯(lián)網(wǎng)金融，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)，在2014-2015年鼎盛時(shí)期，至少有五十家房地產(chǎn)企業(yè)涉足互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)，地產(chǎn)巨頭中萬科、佳兆業(yè)、綠地以及某大型房地產(chǎn)集團(tuán)都曾埋下希冀“爭(zhēng)做千億平臺(tái)”的愿景。
但隨著P2P行業(yè)遭遇強(qiáng)監(jiān)管，地產(chǎn)系P2P平臺(tái)目前在營已不足5家，且均已完成清退。如萬科系網(wǎng)貸平臺(tái)鵬金所，在完成清退后于近日獲批拿到網(wǎng)絡(luò)小貸牌照，但從官網(wǎng)查詢結(jié)果來看，截至目前尚未發(fā)布新的產(chǎn)品。
P2P夭折后，地產(chǎn)公司又在第三方財(cái)富管理公司洗牌中尋到機(jī)遇，一些中大型地產(chǎn)商開始從其他財(cái)富公司和金融機(jī)構(gòu)挖人，自建財(cái)富團(tuán)隊(duì)，地產(chǎn)系財(cái)富管理公司開始興起。
是否自融？
一位資管業(yè)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，目前財(cái)富管理市場(chǎng)上的地產(chǎn)基金有兩類玩家，一類是地產(chǎn)公司直營的財(cái)富公司，較為知名的有X財(cái)富、佳兆業(yè)財(cái)富、綠地財(cái)富、陽光城旗下華冕財(cái)富以及鴻坤財(cái)富等。還有一類是純地產(chǎn)基金，一般是借助自身募資能力與開發(fā)商合作，以股或債的方式進(jìn)入。
他進(jìn)一步指出，地產(chǎn)公司開財(cái)富公司的原因其實(shí)很明確，一是監(jiān)管對(duì)于地產(chǎn)融資的通道越來越限制，二是外部資金要求的成本一直降不下來，三是近期監(jiān)管對(duì)房企融資的三條紅線等一系列要求，在新形勢(shì)下，房企需要新的融資渠道。
他具體介紹，目前市場(chǎng)上運(yùn)作較為成功的模式是華冕財(cái)富，因?yàn)閺?span web="1" target="_blank" data-code="90,BK0475">銀行與頭部機(jī)構(gòu)挖了一批專業(yè)經(jīng)理人，運(yùn)作模式比較專業(yè)，募資能力也較強(qiáng)。經(jīng)過專業(yè)運(yùn)作，融資成本控制也較好，不比在市場(chǎng)長直接發(fā)債成本高，且資金銷量穩(wěn)定，一定程度上幫地產(chǎn)公司解決了流動(dòng)資金的需求。
地產(chǎn)公司做財(cái)富管理本無可厚非，但是否存在自融則是市場(chǎng)一直存疑之處。
前述資管人士指出，目前地產(chǎn)系財(cái)富公司常見的模式之一就是將理財(cái)產(chǎn)品銷售給曾經(jīng)購買過房子的業(yè)主，因?yàn)闃I(yè)主一般屬于優(yōu)質(zhì)客源，并對(duì)開發(fā)商有基礎(chǔ)信任，加上有銷售和后續(xù)服務(wù)的天然粘性，銷售效率比較高。至于具體銷售什么產(chǎn)品，各個(gè)平臺(tái)有不同的策略，有多元化的財(cái)富平臺(tái)，但大多數(shù)公司還是以銷售地產(chǎn)公司自己的項(xiàng)目融資為主，產(chǎn)品形式主要是金交所定融，具體要看產(chǎn)品設(shè)計(jì)和交易結(jié)構(gòu)。因?qū)嵸|(zhì)上是給自家公司募資，這類財(cái)富平臺(tái)有自融嫌疑。
該人士還指出，此外還有一種常見玩法是關(guān)聯(lián)方信用，本身并無集團(tuán)主體公司擔(dān)保增信，也無實(shí)質(zhì)性資產(chǎn)抵押。這類產(chǎn)品一般風(fēng)險(xiǎn)較大，建議規(guī)避，非標(biāo)市場(chǎng)還有更好的選擇。
以X財(cái)富為例，X財(cái)富前身是X集團(tuán)旗下互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)X金服。重組團(tuán)隊(duì)更名后，X財(cái)富發(fā)行一系列理財(cái)產(chǎn)品，從21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲取的產(chǎn)品募集說明書來看，主要是對(duì)X集團(tuán)上下游企業(yè)的定向債務(wù)融資計(jì)劃。其產(chǎn)品承諾年化利率在7%-10%，平臺(tái)還承諾增信，補(bǔ)足投資者的本金和收益。
但若在資管新規(guī)下細(xì)究其合規(guī)性不難發(fā)現(xiàn)問題，首先承諾剛性兌付即違規(guī)，此外，其發(fā)債方是單獨(dú)一家企業(yè)，需要符合合格投資者制度才能參與投資，但在實(shí)際銷售中，銷售的最低門檻僅為10萬元。從模式上看，與昔日的P2P有所雷同。
一位X集團(tuán)前員工告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，X財(cái)富不僅向外部客戶融資，還向集團(tuán)內(nèi)員工募資。雖然2020年初曾有地方政府提示過該平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)，但其實(shí)該平臺(tái)一直在正常發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品，直至今年年中被叫停。叫停新產(chǎn)品發(fā)行沒有新資金進(jìn)來，是出現(xiàn)兌付危機(jī)的核心原因之一。
另一資管行業(yè)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，雖然部分平臺(tái)有自融嫌疑，但因其集團(tuán)公司規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)，且土地資產(chǎn)依然是市場(chǎng)上較好的資產(chǎn)，因而還是有不少投資人愿意購買這類產(chǎn)品。但對(duì)這類平臺(tái)，投資人也應(yīng)該有一定風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，畢竟管理人是地產(chǎn)商設(shè)立的財(cái)富公司，融資人是關(guān)聯(lián)子公司或者實(shí)控的項(xiàng)目公司，如果出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)事件，要問問，誰能真正代表委托人利益去做資產(chǎn)處置呢？
借道財(cái)富平臺(tái)輸血恐難持久
X財(cái)富不是唯一探路失敗的地產(chǎn)系財(cái)富管理平臺(tái)。
早在X財(cái)富暴雷之前，萬達(dá)也曾大舉進(jìn)軍金融業(yè)。2014年，作為萬達(dá)新的支柱產(chǎn)業(yè)和利潤增長點(diǎn)，互聯(lián)網(wǎng)金融首次出現(xiàn)在萬達(dá)集團(tuán)的年終報(bào)告里。
2015年半年報(bào)中，萬達(dá)明確表示，要完成銀行、證券、保險(xiǎn)等三家公司的并購，加上已有的金融產(chǎn)業(yè)成立萬達(dá)金融集團(tuán)。2015年7月，萬達(dá)金融集團(tuán)在上海正式成立，注冊(cè)資本100億元，下設(shè)網(wǎng)絡(luò)金融、飛凡科技、保險(xiǎn)、投資等公司。但在隨后的2016年，萬達(dá)金融就拆分了網(wǎng)絡(luò)和金融，成立萬達(dá)網(wǎng)絡(luò)科技集團(tuán)，并逐步出售了征信、保險(xiǎn)、支付等業(yè)務(wù)牌照。
2016年8月，萬達(dá)網(wǎng)絡(luò)金融推出了萬達(dá)財(cái)富APP，正式布局財(cái)富管理市場(chǎng)。但近年來這一業(yè)務(wù)也無聲無息退出市場(chǎng)。在萬達(dá)官網(wǎng)上，其業(yè)務(wù)介紹中也已刪去了金融板塊。
相較萬達(dá)和X集團(tuán)，地產(chǎn)系財(cái)富公司也不乏目前仍運(yùn)營良好者乃至繼續(xù)擴(kuò)張者。
華冕財(cái)富官網(wǎng)顯示，2017年成立的華冕財(cái)富2018年年度目標(biāo)為穩(wěn)健布局23城，實(shí)現(xiàn)百億財(cái)富管理服務(wù)規(guī)模。而在其今年9月發(fā)布的新三年規(guī)劃公告中，指出其在2021年已在長三角、珠三角、環(huán)渤海、福建及中西部地區(qū)布局分支，未來將蓄力布局百城。
綠地金控官網(wǎng)財(cái)富管理版塊介紹中指出，其財(cái)富管理目前已形成私人財(cái)富管理、渠道機(jī)構(gòu)管理、家族財(cái)富辦公室三大核心業(yè)務(wù)模塊。截至目前管理的資產(chǎn)規(guī)模累計(jì)已超過75億。
一位資深地產(chǎn)行業(yè)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，地產(chǎn)系財(cái)富管理公司最大的風(fēng)險(xiǎn)在于資金鏈的安全性與融資渠道的暢通，從這一層面來說，目前最安全的肯定是央企、大國企、負(fù)債率比較好的龍頭之公司，但這類公司在非標(biāo)市場(chǎng)融資較少，因而投資人需要謹(jǐn)慎甄別機(jī)構(gòu)和產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)。
此外該人士指出，類似X財(cái)富這種金交所定融的理財(cái)產(chǎn)品并不罕見，也不僅局限于地產(chǎn)行業(yè)，部分第三方財(cái)富公司依然在發(fā)行大量規(guī)模龐大的類固收理財(cái)產(chǎn)品，也是利用這一融資渠道，其潛在風(fēng)險(xiǎn)是一致的。此外還需注意的是，近年來，監(jiān)管對(duì)金交所清理整頓力度加大，雖然地方監(jiān)管進(jìn)度不一，但一旦這一通道被堵死，叫停發(fā)行新產(chǎn)品，恐怕將出現(xiàn)更多第三方財(cái)富平臺(tái)的兌付問題。
拋開灰色地帶，地產(chǎn)系是否可以做好真財(cái)富管理？這個(gè)問題恐怕仍待市場(chǎng)與時(shí)間給出答案。
客觀來說，地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型做財(cái)富管理確實(shí)有難度。原央行調(diào)統(tǒng)司司長盛松成指出，地產(chǎn)和金融兩者的管理模式相差十萬八千里，房地產(chǎn)企業(yè)的粗放管理方式，很難在競(jìng)爭(zhēng)激烈的金融圈中獲勝。另外，這些轉(zhuǎn)型做金融的房企普遍缺乏專業(yè)的金融人才。中國優(yōu)秀的金融管理、研究人才本來就不多，房企進(jìn)軍金融業(yè)首先面臨人才稀缺問題，房地產(chǎn)行業(yè)想在金融圈挖人是不容易的。
前述地產(chǎn)業(yè)人士則指出，目前地產(chǎn)系財(cái)富管理公司確實(shí)存在一定的轉(zhuǎn)型壓力，若要長久發(fā)展，地產(chǎn)系財(cái)富管理公司與市場(chǎng)上其它財(cái)富管理公司應(yīng)該是站在同一起跑線。要做好財(cái)富管理，就要確保公司利益與客戶利益是一致的，客戶不僅要收益，也要安全和服務(wù)，要真正解決客戶財(cái)富管理的問題，提高產(chǎn)品能力，專業(yè)能力，才能向客戶收費(fèi)?！坝绕湓诋?dāng)下風(fēng)險(xiǎn)暴露加速的市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)財(cái)富管理機(jī)構(gòu)來說其實(shí)是一個(gè)機(jī)遇。在雷聲不斷的環(huán)境中，反而能讓投資人意識(shí)到與機(jī)構(gòu)合作的重要性，投資人不會(huì)看派系出身，前提是，機(jī)構(gòu)要能夠幫助投資人找到優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，避免踩雷?！彼毖浴?/p>
（文章來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）
