主要觀點(diǎn)

9 月地產(chǎn)投資、新開(kāi)工、竣工和銷售數(shù)據(jù)全面下滑，土地市場(chǎng)持續(xù)降溫。9 月地產(chǎn)投資額累計(jì)同比8.80%，前值10.90%；新開(kāi)工面積累計(jì)同比-4.50%，前值-3.20%；竣工面積同比23.40%，前值26.00%；銷售面積同比11.30%，前值15.90%。第二輪集中供地流拍率提升、溢價(jià)率下降，土拍市場(chǎng)降溫明顯。截止10 月17 日共計(jì)19 個(gè)城市完成土地出讓，從土地流拍率來(lái)看，北京、沈陽(yáng)、杭州、廣州4 座城市流拍率超過(guò)50%，僅蘇州、青島、深圳、無(wú)錫4 座城市流拍率控制在20%以下。各城市政策差異較大，以杭州為例，土地起拍價(jià)高，新房限價(jià)嚴(yán)格，要求現(xiàn)房銷售，31 幅地塊僅有14 幅進(jìn)入競(jìng)拍流程。

房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)下滑之際，行業(yè)“政策底”已現(xiàn)：9 月27 日，中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)召開(kāi)2021 年第三季度例會(huì)提到：“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”。9 月29 日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，重申堅(jiān)持房住不炒，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，同時(shí)在此基礎(chǔ)上提出，金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場(chǎng)化原則，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。10 月20 日，中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理劉鶴在2021 年金融街論壇年會(huì)上表示目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了個(gè)別問(wèn)題，但風(fēng)險(xiǎn)總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。

我們認(rèn)為政府對(duì)住房消費(fèi)者的權(quán)益保護(hù)一方面可能體現(xiàn)在對(duì)剛需購(gòu)房者按揭利率和貸款額度的適度放松，另一方面保證交房防止風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)，竣工面積同比增速不會(huì)快速下滑。第二輪集中供地政策因城而異，但拍賣情況低于8 月的市場(chǎng)普遍預(yù)期。即使明年初銀行放款有望加速，房住不炒仍是主基調(diào)。

房企拿地節(jié)奏放慢，房地產(chǎn)新開(kāi)工和投資端將持續(xù)低迷。受地產(chǎn)投資大幅下滑影響，9 月建筑業(yè)PMI為57.5%，環(huán)比下滑3%，建筑業(yè)新訂單PMI 為49.30%，環(huán)比下滑2.1%，下游施工需求承壓。9 月國(guó)內(nèi)挖掘機(jī)銷量同比持續(xù)下滑22.90%，開(kāi)工小時(shí)數(shù)102.2 小時(shí)/月，環(huán)比8 月再度下滑3.8 小時(shí)，為五年以來(lái)的低位。9 月份水泥單月產(chǎn)量2.05 億噸，同比減少13%，環(huán)比減少7.8%。但由于供給端收縮幅度更大，10 月中旬水泥價(jià)格仍同比上漲13%，顯示出價(jià)升量減的態(tài)勢(shì)。考慮到后續(xù)地產(chǎn)投資增速仍不樂(lè)觀，下游施工、建材類行業(yè)需求量預(yù)計(jì)將持續(xù)承壓。

（文章來(lái)源：上海證券）

標(biāo)簽： 市場(chǎng) 點(diǎn)評(píng) 地產(chǎn) 銷售