報告導(dǎo)讀
本報告介紹了中國住房保障體系的構(gòu)成演變、建設(shè)情況，以及保障性住房的現(xiàn)實問題、“十四五”建設(shè)趨向，最終探討了房地產(chǎn)市場的改革。
投資要點
中國現(xiàn)已建成世界上最大的住房保障體系
中國住房保障體系由保障性住房以及棚改安置住房組成。根據(jù)2021 年9 月《中國的全面小康》白皮書，中國已累計建設(shè)各類保障性住房和棚改安置住房8000多萬套，幫助2 億多困難群眾改善了住房條件，低保、低收入住房困難家庭基本實現(xiàn)應(yīng)保盡保，中等偏下收入家庭住房條件明顯改善，建成了世界上最大的住房保障體系。
國家層面住房保障體系的頂層設(shè)計已經(jīng)明確
保障性住房按照產(chǎn)權(quán)可分為配售型以及配租型兩類。自1994 年住房保障體系探索建設(shè)以來，2021 年6 月《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》正式明確國家層面住房保障體系的頂層設(shè)計，即國家的住房保障體系以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體；保障性住房正式接過棚改安置住房的接力棒，開始成為住房保障體系的建設(shè)核心。
保障性租賃住房為“十四五”保障性住房建設(shè)重點《“十四五”公共服務(wù)規(guī)劃》指出將擴大保障性租賃住房供給；繼續(xù)做好公租房保障，因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。“十四五”期間保障性住房建設(shè)主要在公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房三個方面持續(xù)發(fā)力，而保障性租賃住房又是重中之重。各地已相繼公布“十四五”保障性租賃住房籌建計劃，推動“租購并舉”，促進保障性住房的有效供給。
保障性住房品質(zhì)明顯改善，可媲美商品房
綠城管理控股代建的杭州蕭山潮上云臨南苑、融創(chuàng)中國的樹村(學(xué)府壹號院)共有產(chǎn)權(quán)住房，以及上海黃浦區(qū)仁慧苑公租房，在區(qū)位、戶型、周邊配套等方面均不輸商品房，項目品質(zhì)較高，體現(xiàn)了保障性住房品質(zhì)不斷提升，一改此前品質(zhì)不佳的固有印象。
房地產(chǎn)改革發(fā)展路徑或向新加坡模式靠攏
未來房地產(chǎn)的發(fā)展方向是建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。
同時，市場配置與政府保障相結(jié)合下的房地產(chǎn)市場運行，將有利于滿足多層次住房需求，實現(xiàn)全體人民住有所居的根本目標(biāo)。
投資建議
“十四五”期間住房建設(shè)重點在于擴大保障性租賃住房供給。我們認為，保障性租賃住房的大力建設(shè)與持續(xù)落地，將有利于代建保障房的輕資產(chǎn)企業(yè)，看好綠城管理控股。
風(fēng)險提示：保障性住房籌建不及預(yù)期；保障房代建或面臨地方保護主義。
（文章來源：浙商證券）
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