在寬松的信貸政策環(huán)境下，1月份TOP30房企融資總量較去年12月大增五成。

不過，與去年同期相比，1月房企融資規(guī)模仍下降明顯。與此同時，面臨美元債償債高峰，多家房企評級被下調(diào)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，去年末以來，政府端積極釋放金融利好信號，國內(nèi)融資環(huán)境適度調(diào)節(jié)，但上年房企風(fēng)險事件令海外融資渠道修復(fù)緩慢，市場信心有待進一步恢復(fù)。面對償債壓力，房企需突破傳統(tǒng)借新還舊的模式，尋求更多維的融資渠道和方式，收并購類融資或成為優(yōu)質(zhì)房企新的融資渠道。

重點房企融資總量環(huán)比增加

1月金融政策暖風(fēng)持續(xù)，央行再次下調(diào)貸款市場報價利率(LPR)，特別是5年期以上 LPR20個月來首次下調(diào)。在寬松的信貸政策環(huán)境下，1月TOP30房企融資總量較去年12月明顯增加。

上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月TOP30房企合計融資規(guī)模254.6億元，環(huán)比上升51.2%。其中，新增股權(quán)融資規(guī)模36.8億元人民幣，環(huán)比上升 93.7%，僅融創(chuàng)一家參與配股募資。新增債券融資規(guī)模217.8億元，環(huán)比上升 45.7%。

不過，與去年同期相比，1月TOP30房企融資規(guī)模仍下降59.4%，其中新增債券融資規(guī)模同比下降65.3%。

對于房企融資同比下滑的原因，上海易居房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，主要是美元債發(fā)行規(guī)模同比驟減，新增規(guī)模僅57.03 億元人民幣，較去年同期下滑 85.3%。作為傳統(tǒng)發(fā)債高峰月，TOP30 房企境內(nèi)外發(fā)債規(guī)模較去年均有不同程度下降，美元債信用危機事件對一般民企的再融資形成較大沖擊，海外融資渠道修復(fù)緩慢。

貝殼研究院也認(rèn)為，2021年年末，政府端積極釋放金融利好信號，國內(nèi)融資環(huán)境適度調(diào)節(jié)，但結(jié)合上年房企風(fēng)險的集中爆發(fā)，資本市場觀望情緒猶在，市場信心有待進一步恢復(fù)。

從融資成本來看，1月TOP30房企加權(quán)發(fā)債成本為3.59%，較去年12月下降1.03個百分點。上海易居房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，融資成本下降的主因是1月發(fā)債主體多屬融資成本較低的國企、優(yōu)質(zhì)民企。

具體來看，1月TOP30中9家房企參與新債發(fā)行，較去年12月減少3家，去年12月參與發(fā)債的民企——碧桂園、龍湖、濱江1月持續(xù)發(fā)債，且合計融資規(guī)模環(huán)比提升 171%。國企發(fā)債規(guī)模占比有所降低，由去年12月的70.8%下降至50.1%，且部分資金為收并購所用。而有流動性壓力的民企仍處于融資劣勢，現(xiàn)階段解決流動性的方法主要依賴債務(wù)置換/展期、資產(chǎn)處置等。

多家房企信用評級被下調(diào)

1月不僅境外債延續(xù)低迷，而且多家房企評級被下調(diào)。

1月10日，惠譽因禹洲集團債券再融資風(fēng)險增加而下調(diào)其評級至‘CCC-’?；葑u表示，此次評級下調(diào)是基于，禹洲集團對其2022年1月到期的5.9億美元公開市場高級票據(jù)進行再融資的可能性降低，且因融資渠道有限，該公司在償付未來6-9個月內(nèi)到期的資本市場債務(wù)方面可能會面臨困難。

1月11日，惠譽下調(diào)世茂的評級至‘B-’；維持評級負面觀察狀態(tài)?；葑u表示，維持評級負面觀察狀態(tài)是基于，若世茂的流動性和融資渠道進一步惡化、其未能解決即將到期的資本市場債務(wù)問題、資產(chǎn)處置無顯著進展及/或合同銷售額持續(xù)大幅下降，則惠譽可能會采取進一步的負面評級行動。

1月19日，惠譽因祥生控股的再融資風(fēng)險增加下調(diào)其評級至‘CC’?；葑u認(rèn)為，祥生控股持有的現(xiàn)金不足以償付其將于未來5個月到期的大量資本市場債務(wù)，特別是1月23日到期的2.92億美元票據(jù)，因此該公司的信用風(fēng)險較高。

1月24日，惠譽下調(diào)融創(chuàng)的評級至‘BB-’；展望負面?；葑u表示，本次評級下調(diào)是基于，資本市場劇烈動蕩下，融創(chuàng)的財務(wù)靈活性趨弱?；葑u預(yù)期，融創(chuàng)將利用現(xiàn)金余額償付其到期資本市場債務(wù)。

同日，惠譽下調(diào)奧園的評級至限制性違約。奧園于2022年1月19日發(fā)布公告稱，公司將不再償付2022年1月到期的美元債券本息，且于30天的償付寬限期屆滿之時，公司將不再償付2023和2024年到期債券的利息。

上海易居房地產(chǎn)研究院指出，疊加美元債償債高峰、融資收緊、銷售下行預(yù)期，部分房企如融創(chuàng)、奧園、雅居樂、祥生、融信、富力、 世茂評級被標(biāo)普/穆迪/惠譽不同程度下調(diào)。

克而瑞研究中心也指出，在境外融資環(huán)境緊張的同時，房企海外償債壓力仍大。據(jù)統(tǒng)計，100家典型房企2022年的境外債權(quán)融資到期主要集中在上半年，其中1月份的到期規(guī)模高達627億，為近兩年中的最高。此外3月、4月、6月、7月均為境外債權(quán)融資的償債小高峰。目前，穆迪、惠譽、標(biāo)普三大評級機構(gòu)對房企的信用評級以下調(diào)為主，多針對已暴雷或發(fā)生違約的房企。

并購債或成全年新趨勢？

當(dāng)前，如何順利處置出險房企的資產(chǎn)，對于行業(yè)風(fēng)險的有效化解至關(guān)重要。

上海易居房地產(chǎn)研究院指出，1 月國家對于項目并購的路徑指引更加明確，并對并購貸款和債券發(fā)行上給予更多優(yōu)惠政策，如針對出險企業(yè)項目的承債式收購，相關(guān)并購貸款不再計入“三條紅線”相關(guān)指標(biāo)等，在優(yōu)惠政策的指引下，招商蛇口順利完成房地產(chǎn)行業(yè)首筆并購票據(jù)注冊。

貝殼研究院認(rèn)為，房企償債壓力仍較大，結(jié)合銷售市場下行表現(xiàn)，房企需要突破傳統(tǒng)借新還舊的模式，尋求更多維的融資渠道和方式。1月招商蛇口與建發(fā)房地產(chǎn)分別成功發(fā)行12.9億元與10億元并購債，并明確融資用途。這是對2021年末政策的積極響應(yīng)，預(yù)計2022年會有更多的優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行并購債。

2021年12月20日，央行、銀保監(jiān)會出臺《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵銀行穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)，重點支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目。同時，加大債券融資的支持力度，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具，募集資金用于重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目的兼并收購。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星也認(rèn)為，招商蛇口、建發(fā)的并購債表明關(guān)于推動收并購融資的政策已經(jīng)在央企、地方國企層面落地。同時浦發(fā)銀行也成功發(fā)行首單并購主體債券，主要用于收并購類貸款的發(fā)放。結(jié)合政策導(dǎo)向可以推斷，收并購類融資將成為優(yōu)質(zhì)房企新的融資渠道。

（文章來源：券商中國）

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