2021年房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈普遍承壓,其中最重要的問題之一,就是預(yù)售資金監(jiān)管變得異常嚴(yán)格。在樓盤停工多點開花的大背景下,許多城市的預(yù)售金監(jiān)管政策層層加碼。
新春來臨,房企預(yù)售金監(jiān)管或許迎來松綁。2月10日晚間,市場消息稱“全國性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法”已于近日制定出臺,要求各地方根據(jù)工程造價合同等核定重點監(jiān)管資金額度。此舉意味著,去年下半年來趨緊的監(jiān)管局面有望得到放松。受此消息刺激,11日上午,房地產(chǎn)開發(fā)、家居裝修、建筑、地產(chǎn)中介代理等板塊齊聲上漲,多股漲停。
對于這一“利好消息”,多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)高管及一線投融資從業(yè)者對第一財經(jīng)發(fā)表了謹(jǐn)慎觀點。首先是地方和企業(yè)層面尚未接到正式通知或看到正式文件出臺;其次,即便消息屬實,房地產(chǎn)從業(yè)者普遍認(rèn)為對行業(yè)利好有限。
“對信用已崩潰的那部分房企不會產(chǎn)生實質(zhì)正面影響。”一名受訪者表示。
此外有業(yè)內(nèi)人士指出,按照工程造價總額為基數(shù)進(jìn)行監(jiān)管額度計算并不是新事物,此前很多地方政府已經(jīng)按類似辦法執(zhí)行,因此未必能帶來太多資金量釋放。
A股8只地產(chǎn)股漲停
2月11日,房地產(chǎn)及其上下游產(chǎn)業(yè)鏈板塊一掃陰霾,領(lǐng)跑股市。
截至中午12時,A股裝修建材板塊整體大漲3.3%,建筑板塊整體漲2.8%,房地產(chǎn)開發(fā)板塊漲1.2%。港股地產(chǎn)代理板塊漲4.74%,樓宇建造板塊整體漲3.4%,家居裝修零售板塊整體漲3.3%,地產(chǎn)發(fā)展商板塊漲1.3%。
具體看上市企業(yè),上午開盤后不久,A股的泰禾集團(tuán)、榮安地產(chǎn)、南山控股、天保基建、金科股份、京投發(fā)展、嘉凱城、中國武夷8只股票漲停,新城控股漲6.3%,萬科A漲2.3%,陽光城漲1.0%。港股內(nèi)房股中,時代中國漲7.8%,富力地產(chǎn)漲7.3%,世茂集團(tuán)漲6.6%,中國奧園漲6.4%。港股地產(chǎn)代理上市公司易居企業(yè)控股漲幅達(dá)5.4%。
為何一則關(guān)于商品房預(yù)售資金管理的消息,能讓股市掀起這么大的波瀾?這對房地產(chǎn)究竟釋放了怎樣的信號?
過去,商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法由各地地方政府制定,標(biāo)準(zhǔn)和實施細(xì)則都不統(tǒng)一。有城市要求預(yù)售款全額轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶并監(jiān)管40%-50%,也有城市僅監(jiān)管5%。但去年下半年以來,由于房企資金鏈緊張,多地出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目停工現(xiàn)象,因此很多城市趕緊給預(yù)售資金監(jiān)管套上“緊箍咒”,嚴(yán)格限制房企取用預(yù)售資金。
有統(tǒng)計顯示,去年下半年,超過40城收緊了預(yù)售資金監(jiān)管,如上調(diào)監(jiān)管額度占比、“將全部購房款納入監(jiān)管”、不再區(qū)分重點監(jiān)管和一般監(jiān)管、提高支付節(jié)點要求、拉長支取時間等。此外,在執(zhí)行層面,監(jiān)管部門對于企業(yè)盤活預(yù)售資金的方式、工程進(jìn)度及質(zhì)量等核查也更趨嚴(yán)格。
貝殼研究院高級分析師潘浩稱,多地通過收緊預(yù)售資金監(jiān)管預(yù)防“交付風(fēng)險”,有利于維護(hù)購房者權(quán)益,但部分城市出現(xiàn)了過度收緊的情況,這對于財務(wù)結(jié)構(gòu)較為一般的房企而言,意味著在艱難時刻遭遇更大的流動性壓力,使企業(yè)整體償付和投資能力受到影響。
監(jiān)管的層層加碼,導(dǎo)致一種奇怪的現(xiàn)象出現(xiàn)了——很多房企賬本上躺著幾百億,但實際可靈活動用資金只有幾億,甚至還不了兩三億的債務(wù),最終出現(xiàn)實質(zhì)性債務(wù)違約,從而引發(fā)違約的“雪球”越滾越大。
此前,已有不少房企反映,資金鏈壓力大的主因就是遭遇了預(yù)售資金的強監(jiān)管?!叭ツ晟习肽昀鬯览刍罱祪r促銷賣掉一批房,但是最后能回到集團(tuán)的資金還不到30%,這樣房企想自救也很難。”一家20強房企內(nèi)部人士曾對第一財經(jīng)表示,該公司去年11月發(fā)生債務(wù)違約。
據(jù)了解,在資金監(jiān)管上,各地標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,有些地方卡得特別嚴(yán)。“有房企出險后,其他正常經(jīng)營企業(yè)去取錢時,也被卡得很死,拿不出來資金就會比較麻煩?!币患翌^部房企的投資負(fù)責(zé)人告訴第一財經(jīng)。
根據(jù)市場消息,新出臺的全國性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法,與舊版規(guī)定最大不同之處,在于明確對預(yù)售資金的規(guī)定進(jìn)行了全國統(tǒng)一,要求由市縣級城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)工程造價合同等核定,能確保項目竣工所需的資金額度,當(dāng)賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后,超出額度的資金可以由房企提取自由使用。
在虎年春節(jié)之前,就有消息稱,全國性的預(yù)售資金解綁政策正在起草制定中,以緩解地產(chǎn)行業(yè)流動性壓力。盡管當(dāng)時只是一則傳言,也引發(fā)了不小的關(guān)注度。因為在房地產(chǎn)企業(yè)可依仗的資金中,賣房回款是確定性最高的類別,因此預(yù)售資金放松政策被寄予很大期待,一旦有任何風(fēng)吹草動,房地產(chǎn)行業(yè)情緒就會空前高漲。
“出險房企依然會被按住”
值得提及的是,截至目前,有關(guān)“全國性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法”并無任何正式文件對外公開。市場消息流傳后,第一財經(jīng)采訪了多家頭部房企,但身處市場一線的地產(chǎn)公司還未接到正式文件或通知。
“文件是住建部牽頭做的,但目前下面都還沒有看到?!币患掖笮头科蟮膮^(qū)域負(fù)責(zé)人對第一財經(jīng)表示。
一家TOP20房企內(nèi)部人士則告訴記者:“看到消息后,就咨詢了我們總部所在地房協(xié),房協(xié)也還沒有看到相關(guān)文件?!?/p>
“還沒有看到正式文件,傳得風(fēng)風(fēng)雨雨,希望它是真的。”某TOP20房企CFO稱。
大部分房企人士都認(rèn)為,如果消息屬實,確實是對行業(yè)的整體利好,但具體細(xì)則如何、何時推行、各地如何落地執(zhí)行等,目前都沒有底,因此一線從業(yè)者的態(tài)度基本是謹(jǐn)慎的。
一家頭部房企投資部負(fù)責(zé)人表示,目前國家確實是希望銀行對房企加大放款力度,但銀行放下來的貸款(主要是開發(fā)貸和按揭貸)都進(jìn)了監(jiān)管賬戶,取不出來,如果不把監(jiān)管賬戶規(guī)范起來,相當(dāng)于上層的政策出來,到了尾端控制不了。
某TOP20房企的CFO則認(rèn)為,政策如若屬實,那么是一個積極的信號,過去在預(yù)售資金監(jiān)管這塊,有地方做得“過火”,甚至有出于私利將房企資金放到第三方賬號并挪用的現(xiàn)象,新政策對于過往亂象有糾偏的作用。對于行業(yè)來說,應(yīng)該回到正常范疇,該監(jiān)管的就監(jiān)管,不該監(jiān)管的就放回給房企。
對于政策后續(xù)影響,該CFO認(rèn)為,對于不同房企的影響要區(qū)分看待。信用好的房企,是收獲了重大利好,本身這些企業(yè)的資金監(jiān)管就相對比較松,跟出險房企是不同的。出險房企的監(jiān)管賬戶資金,接下來依然會被“按得死死的”。政策并不是雪中送炭,也不是江湖救急,政策不會影響行業(yè)洗牌,只是讓優(yōu)質(zhì)房企有空間和實力去收拾爛攤子。
“對出險房企來說,影響不大,因為現(xiàn)在很多項目是合作的,合作項目的資金之前都不敢分配,現(xiàn)在即使把錢盤回來,考慮到合作方的風(fēng)險,一樣不敢分配?!彼硎?。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱,從最近各地的預(yù)售政策變化看,基本都是有松綁有收緊,核心依然是針對信用高的企業(yè)相對放寬,針對資金鏈緊張的企業(yè)反而繼續(xù)收緊,一方面可以釋放市場整體資金流動性,另外一方面保證了購房者的基本權(quán)益被保障。
一家TOP20房企的一線融資業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人認(rèn)為,后續(xù)影響仍要分城市來看,因為盡管全國統(tǒng)一出政策,但具體細(xì)則制定和執(zhí)行仍然要靠地方,“我們的預(yù)售資金監(jiān)管戶余額確實是很大的,能釋放多少現(xiàn)在真不知道?!?/p>
多方博弈
同時,在業(yè)內(nèi)人士看來,即便預(yù)售金監(jiān)管政策有所松動,未來在執(zhí)行層面,也大概率會出現(xiàn)地方政府、房企、項目合作方的多方博弈。
從地方政府的角度來看,去年以來房企暴雷、項目停工的情況,確實帶來巨大壓力,尤其是部分房企資金“十鍋九蓋”,為了保交樓,地方政府不得不對預(yù)售金監(jiān)管層層加碼。
“上面喊話容易,但責(zé)任還是落在地方,地方政府責(zé)任是很大的。所以新政策要落地也不是那么容易,貫徹政策不可能一刀切,肯定會差異化處置。”上述TOP20房企CFO預(yù)估,出于擔(dān)責(zé)考慮,地方政府在執(zhí)行政策時會嚴(yán)謹(jǐn)考慮地方具體情況。
某頭部房企投資負(fù)責(zé)人也認(rèn)為,現(xiàn)在誰都不敢保證公司不會出事,尤其民營房企,地方政府的態(tài)度依然相當(dāng)謹(jǐn)慎。
而且實際上流傳的“新規(guī)”并不是新事物,此前很多地方政府已經(jīng)采取類似辦法執(zhí)行了。根據(jù)華西證券對50城此前預(yù)售資金監(jiān)管政策的調(diào)研,按照工程造價總額為基數(shù)進(jìn)行監(jiān)管額度計算早已是一種主流方式,比如:大連要求重點監(jiān)管資金額度按照工程預(yù)算清冊總額的110%計算,寧波要求按照工程造價的130%計算。這與流傳的新政中“市縣級城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)工程造價合同等核定”的要求并沒有太大區(qū)別,因此并不會帶來太多資金量釋放。
有業(yè)內(nèi)人士指出,有些城市按照新政策來計算,不僅不會放松,還可能趨嚴(yán)。比如北京此前要求預(yù)售金重點監(jiān)管額度不得低于5000元/平方米,如果北京的實際工程造價超過5000元/平方米,則重點監(jiān)管額度反而上升。
億翰智庫認(rèn)為,預(yù)售資金監(jiān)管嚴(yán)厲有其合理性存在,主要是為了維護(hù)消費者的合法權(quán)益,然而此前政策嚴(yán)厲程度似乎超出了預(yù)期,對于企業(yè)而言雪上加霜。因此,預(yù)售資金監(jiān)管應(yīng)該適度合理化,在市場和企業(yè)間找到平衡點。若消息為真,無疑將減輕企業(yè)資金負(fù)擔(dān),但即使是放松,大概率也是在保障房屋正常交付的基礎(chǔ)上做適度的調(diào)整,不會有大范圍的松動,適度調(diào)整之后的資金或優(yōu)先用于支付拖欠供應(yīng)商的欠款等,這種適度調(diào)整對企業(yè)本身的幫助或許并不大。
此外,億翰智庫表示對于杠桿特別高、信用已崩潰的民營房企,預(yù)售資金監(jiān)管大概率不可能有所松動,松動之后無法保證企業(yè)能夠順利實現(xiàn)項目交付。因此放松的主要對象仍將是信用較高的、經(jīng)營穩(wěn)健型的企業(yè)。不同城市的基本面也有差異,若某一城市內(nèi)爛尾項目普遍,大概率不會明顯放松。
“即使出臺全國性的預(yù)售資金監(jiān)管新政,也不意味著放松預(yù)售資金監(jiān)管。地方政府為了保障購房者權(quán)益會明確。整體上看,部分城市因前期過度收緊可能有所放寬,具體執(zhí)行還會因城施策?!睆埓髠シQ。
(文章來源:第一財經(jīng))
標(biāo)簽: 房地產(chǎn)開發(fā)