法拍房是指被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋，一般價(jià)格會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)，受到部分購(gòu)房者的關(guān)注。近日，上海某高端住宅小區(qū)的10套房源被集中上架進(jìn)行法拍，單套房源按評(píng)估價(jià)八折起拍，總價(jià)超過(guò)1400萬(wàn)元。這批法拍房的具體情況如何？?jī)r(jià)格是否真的如傳聞中所說(shuō)很“劃算”？記者進(jìn)行了實(shí)地探訪。

開(kāi)發(fā)商拖欠6億工程款

首批上海10套千萬(wàn)豪宅8折起拍

該批法拍房共10套，位于上海普陀區(qū)中環(huán)名品公館小區(qū)，單套面積約177平方米，是小區(qū)面積最大的戶型。每套房屋按評(píng)估價(jià)的八折起拍，起拍總價(jià)約1415萬(wàn)元，均價(jià)8萬(wàn)元每平方米，但最終成交價(jià)在10萬(wàn)元上下。小區(qū)二手房目前價(jià)格如何？記者來(lái)到該小區(qū)附近，中介表示，從近期成交來(lái)看，110平戶型的成交均價(jià)在10萬(wàn)元左右，80多平戶型的成交均價(jià)在8萬(wàn)、9萬(wàn)不等。

專業(yè)人士表示，僅從成交價(jià)來(lái)看，優(yōu)勢(shì)不大，但存在一定的稅費(fèi)優(yōu)勢(shì)。中介告訴記者，這批法拍房均集中在10號(hào)樓。記者來(lái)到10號(hào)樓發(fā)現(xiàn)樓下大門緊鎖，從外部看，整棟樓基本處于空置狀態(tài)。

上海市普陀區(qū)某房產(chǎn)中介：邊上的商業(yè)沒(méi)建起來(lái)。建不了，因?yàn)樯虡I(yè)也弄不起來(lái)，所以政府不給它預(yù)售證，10號(hào)樓是沒(méi)法賣的。

在小區(qū)門口仍設(shè)有售樓處，售樓處工作人員稱，如果想看這批法拍房，要提前準(zhǔn)備全款驗(yàn)資證明。

中環(huán)名品公館售樓人員：如果看房第一要拿身份證，然后拿全款驗(yàn)資證明，至少要有1500萬(wàn)元的驗(yàn)資，現(xiàn)在已經(jīng)拍到1700萬(wàn)元了。

阿里拍賣平臺(tái)信息顯示，截至周日晚，該批10套法拍房已有2套落錘成交。2套房源每套參拍人數(shù)在10人左右，分別經(jīng)歷29輪和30輪報(bào)價(jià)后成交，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，第二輪8套房屋的拍賣熱度預(yù)計(jì)會(huì)有所提升。

公開(kāi)資料顯示，小區(qū)開(kāi)發(fā)商為上海智富茂城置業(yè)有限公司，目前名下正在執(zhí)行的總債務(wù)超過(guò)27億元，從判決裁定文書來(lái)看，10號(hào)樓共62套房屋都在此執(zhí)行范圍。此外，該小區(qū)之前已經(jīng)有22套房屋上拍，后續(xù)可能還會(huì)有部分房屋會(huì)進(jìn)入司法拍賣程序。

上海：一年上線2200套法拍房

半數(shù)以上折價(jià)成交

相較于普通二手房交易，法拍房在稅費(fèi)、貸款、折扣比例方面有哪些不同？上海法拍房市場(chǎng)有哪些特征？參與法拍房又有哪些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和注意事項(xiàng)？

肖然是上海一家專門從事法拍房服務(wù)的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人，她告訴記者，近幾年上海平均每年法拍住宅的數(shù)量大約在2200套，流拍率15%左右。2021年全年，上海法拍房折價(jià)成交約占54%，溢價(jià)成交占46%。2021年初，上海法拍房開(kāi)始納入限購(gòu)政策，限購(gòu)后，整體成交價(jià)明顯下降、折扣力度增加。

上海某法拍房服務(wù)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人肖然：之前法拍房不限購(gòu)，2020年，只有19%的成交房源占比是在八折以及以下。但是2021年比例高達(dá)40%，這個(gè)數(shù)據(jù)非常明顯，完全是限購(gòu)前和限購(gòu)后的對(duì)比，差別非常明顯。

業(yè)內(nèi)人士表示，上海普通二手房交易稅費(fèi)通常為10%左右，由買方承擔(dān)。而法拍房交易中，買方需要承擔(dān)的稅費(fèi)僅為契稅1%-3%。此外，在“核驗(yàn)價(jià)”政策背景下，法拍房貸款比例可能更高，并且會(huì)出現(xiàn)部分罕見(jiàn)的稀缺房源，所以在一線城市一直保持一定熱度。但同時(shí)，法拍房由于其特殊性，也存在一定風(fēng)險(xiǎn)，如付款周期短、易造成違約，或存在隱形稅費(fèi)、收房困難等風(fēng)險(xiǎn)。

上海某法拍房服務(wù)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人肖然：普通人對(duì)法拍房會(huì)有一些恐懼，但是隨著這幾年法制的完善，還有交易流程不斷完善，包括執(zhí)行體系的完善，其實(shí)這些問(wèn)題都得到非常大的解決。

法拍房參與流程方面，首先從最高法指定的7個(gè)網(wǎng)拍平臺(tái)進(jìn)行選房看樣，充分了解限購(gòu)政策及稅費(fèi)等信息，再進(jìn)行參拍、競(jìng)價(jià)，競(jìng)得后需按要求及時(shí)支付尾款。特別是需要貸款的購(gòu)房者，一定要先向銀行申請(qǐng)貸款預(yù)審，通過(guò)后再進(jìn)行后續(xù)操作。

某拍賣平臺(tái)司法業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人陳春：要做相關(guān)的政策了解，特別是關(guān)于限購(gòu)和稅費(fèi)的了解，如果確認(rèn)競(jìng)價(jià)成功，就需要按照法院在標(biāo)的詳情頁(yè)里面的公示時(shí)間支付尾款，否則就會(huì)被判定為悔拍，罰沒(méi)保證金。

（文章來(lái)源：央視財(cái)經(jīng)）

標(biāo)簽： 業(yè)內(nèi)人士 強(qiáng)制執(zhí)行