雖然上市熱潮退卻,但在對(duì)規(guī)模的追求下,并購(gòu)動(dòng)作仍將持續(xù)。
持續(xù)了兩年多的物管行業(yè)上市浪潮和并購(gòu)大勢(shì),至今仍有余波。
2022年1月,龍湖智創(chuàng)生活、魯商生活服務(wù)先后向港交所提交表格,其中后者為二次遞表。2月,金茂物業(yè)通過(guò)港交所上市聆訊。再算上去年末萬(wàn)物云啟動(dòng)上市計(jì)劃,意味著最后一批大型房企也已走上分拆物業(yè)上市之路。
同期,華潤(rùn)、合景、金科、碧桂園旗下物管企業(yè)均有并購(gòu)動(dòng)作,說(shuō)明物管行業(yè)的跑馬圈地仍在繼續(xù)。
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代,物管領(lǐng)域在近年來(lái)迎來(lái)發(fā)展機(jī)會(huì)。過(guò)去兩年,大量物管企業(yè)登陸資本市場(chǎng),其中多數(shù)由房企旗下的物業(yè)板塊分拆而來(lái)。借助資本的力量,物管行業(yè)并購(gòu)也開始加速,一批頭部物管企業(yè)誕生。
歲末年初這波上市動(dòng)作,被視為物管行業(yè)整合大潮的延續(xù)。但值得注意的是,與以往相比,資本的態(tài)度已變得冷靜。部分物管企業(yè)的母公司處于流動(dòng)性危機(jī),同樣影響了其上市選擇。受此影響,物管行業(yè)的資本化浪潮正在降溫。
但在對(duì)規(guī)模的追求下,并購(gòu)動(dòng)作仍將持續(xù)。
資本“末班車”
物管企業(yè)上市大潮始于2018年,當(dāng)年共有6家物管企業(yè)登陸A股和港股,相當(dāng)于此前四年(2014年到2017年)的總和。到2019年,這一數(shù)量攀升至11家,2020年增至18家。2021年,物管上市潮有所降溫,但仍有14家企業(yè)完成上市。
這股熱潮的出現(xiàn),源于“房地產(chǎn)進(jìn)入下半場(chǎng)”的大背景。我國(guó)的房地產(chǎn)存量規(guī)模龐大,但管理的數(shù)字化和智能化水平不高。隨著大數(shù)據(jù)和云計(jì)算技術(shù)的發(fā)展,這部分資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)上,具備很大的想象空間。
過(guò)去幾年來(lái),除了少數(shù)專業(yè)化物管服務(wù)企業(yè)外,大部分上市的物管公司從傳統(tǒng)房企的物管業(yè)務(wù)分拆而來(lái)。盡管上市時(shí)規(guī)模大小不一,但普遍得到資本的追捧。
據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計(jì),到2020年末,物業(yè)版塊的PE均值達(dá)到37.00倍。相比之下,房地產(chǎn)板塊的PE均值僅為個(gè)位數(shù)。
但到2021年,資本的熱情明顯下降。除了上市數(shù)量減少外,同級(jí)別物管企業(yè)的認(rèn)購(gòu)規(guī)模和市盈率也有所下滑。上述機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示,至2021年末,物業(yè)板塊PE均值僅為17.64倍,同比降幅達(dá)52.31%。其中,市盈率最高的華潤(rùn)萬(wàn)象生活為53.72倍,較上年底下滑64.36%;市盈率最低的彩生活為2.26倍,下滑74.66%。
該機(jī)構(gòu)還表示,2020年17家在港交所上市的物企從初次交表到成功上市平均歷時(shí)137天,而2021年上市的13家物企平均用時(shí)205天。
“物業(yè)公司上市大潮正在進(jìn)入尾聲?!鄙虾R拙友芯吭褐菐?kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,一方面是因?yàn)槎鄶?shù)大中型物業(yè)公司已經(jīng)完成上市,另一方面則是由于最佳窗口期已過(guò)。他認(rèn)為,除非是優(yōu)質(zhì)物管企業(yè),資本市場(chǎng)的追捧度已經(jīng)大不如前。
去年末以來(lái)做出上市動(dòng)作的四家物業(yè)企業(yè)萬(wàn)物云、龍湖智創(chuàng)生活、魯商生活服務(wù)、金茂物業(yè)均背靠傳統(tǒng)房企。其中,萬(wàn)物云的在管面積分別達(dá)到5.66億平方米(截至2020年末),僅次于碧桂園服務(wù);龍湖智創(chuàng)生活的在管面積也達(dá)到2.5億平方米(截至2021年末)。魯商生活服務(wù)和金茂物業(yè)的在管面積僅在2000萬(wàn)平方米上下。
分析人士認(rèn)為,規(guī)模的差異,將使得這幾家公司的上市表現(xiàn)有所分化。但這也將是物管企業(yè)的資本“末班車”,隨著資本態(tài)度趨于冷靜,物管企業(yè)的上市大潮也將歸于平淡。
值得注意的是,房地產(chǎn)業(yè)的流動(dòng)性危機(jī),也在影響物業(yè)企業(yè)的上市進(jìn)程。2021年,中南服務(wù)、中梁百悅智佳經(jīng)歷了二次遞表,并通過(guò)聆訊,但最終選擇被收購(gòu);祥生活服務(wù)宣布暫緩上市;陽(yáng)光智博終止IPO,換股萬(wàn)物云;富力物業(yè)選擇被碧桂園服務(wù)收購(gòu)。
這些物業(yè)公司直接上市未果,均被認(rèn)為與母公司的流動(dòng)性危機(jī)有關(guān)。事實(shí)上,自去年8月以后,不僅房企的IPO近乎歸零,旗下物業(yè)公司的上市也接近斷檔。國(guó)金證券表示,“地產(chǎn)行業(yè)自去年7月份開始進(jìn)入下行趨勢(shì),不少房企為了自救不得不出售旗下物業(yè)公司?!?
規(guī)模競(jìng)速仍然激烈
與房地產(chǎn)類似,物業(yè)企業(yè)也有著明顯的規(guī)模效應(yīng)。近幾年來(lái),在資本的助推下,物管行業(yè)的并購(gòu)大潮也已展開,并購(gòu)規(guī)模在去年創(chuàng)下新高。
根據(jù)國(guó)金證券不完全統(tǒng)計(jì),2021年上市物管公司在并購(gòu)方面的現(xiàn)金支出超過(guò)300億元人民幣,較2020年翻了一倍以上。碧桂園服務(wù)是去年并購(gòu)市場(chǎng)上的最大買家,其對(duì)藍(lán)光嘉寶服務(wù)、富力物業(yè)和彩生活的三筆并購(gòu),對(duì)價(jià)都在幾十億甚至達(dá)百億元。僅這三筆并購(gòu)將為碧桂園服務(wù)帶去至少2.5億方在管面積,相當(dāng)于其2020年底在管面積的66%。
進(jìn)入2022年,碧桂園服務(wù)的收購(gòu)仍在繼續(xù)。2月14日,碧桂園服務(wù)發(fā)布公告稱,擬收購(gòu)中梁百悅智佳約93.76%股權(quán)。算上去年3月的一筆收購(gòu),碧桂園服務(wù)收購(gòu)了中梁百悅智佳的全部股份。
值得一提的是,中梁百悅智佳曾在去年兩次在港交所交表,并于去年12月通過(guò)上市聆訊,但最終仍選擇出售。
同樣有著兩次交表、通過(guò)聆訊經(jīng)歷的中南服務(wù),于今年1月被華潤(rùn)萬(wàn)象生活收購(gòu),作價(jià)不高于22.6億元。當(dāng)月,華潤(rùn)萬(wàn)象生活還以不高于10.6億元的代價(jià)收購(gòu)了禹洲物業(yè)服務(wù)50%的股權(quán)。
經(jīng)過(guò)近兩年來(lái)的上市潮和并購(gòu)潮,物管行業(yè)的分化格局已雛形漸顯。根據(jù)中指研究院的統(tǒng)計(jì),2020年,百?gòu)?qiáng)物管企業(yè)的市場(chǎng)份額達(dá)到49.71%,較2019年增加6.10個(gè)百分點(diǎn)。到2021年,其份額已經(jīng)過(guò)半。其中,十強(qiáng)物管企業(yè)的規(guī)模和市占率增速明顯高于行業(yè)均值,“強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢(shì)顯著”。
但物業(yè)公司對(duì)規(guī)模的追求,仍然不會(huì)就此止步。北京某物管企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示,目前物管企業(yè)對(duì)母公司的依賴度仍然較高,反映出外拓能力和造血能力不足,也在一定程度上影響資本的估值。因此,通過(guò)并購(gòu)的方式,擴(kuò)大第三方公司的份額,仍將是各大公司的主要策略。
他還認(rèn)為,就目前物管行業(yè)的集中度來(lái)看,各個(gè)層級(jí)的企業(yè)還有一定的提升空間,這也決定了規(guī)模擴(kuò)張仍有必要。
與此同時(shí),在商辦、醫(yī)院、學(xué)校等非住宅業(yè)態(tài)及城市服務(wù)等領(lǐng)域,仍有大量的市場(chǎng)空間。
中指研究院指出,物管行業(yè)的并購(gòu)仍將持續(xù),且會(huì)有如下特點(diǎn):第一,大魚吃大魚的現(xiàn)象仍將發(fā)生;第二,部分中小型物業(yè)企業(yè)借力并購(gòu)、市場(chǎng)拓展、戰(zhàn)略合作等手段快速提升市場(chǎng)份額,甚至實(shí)現(xiàn)彎道超車;第三,在收并購(gòu)領(lǐng)域,國(guó)資背景的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將越來(lái)越多地唱主角。
國(guó)金證券則認(rèn)為,隨著萬(wàn)物云和龍湖智慧服務(wù)上市,對(duì)規(guī)模增長(zhǎng)仍有訴求,并購(gòu)市場(chǎng)預(yù)計(jì)還將維持一定熱度。但到今年年底,預(yù)計(jì)物管行業(yè)的規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)賽或?qū)⒂瓉?lái)尾聲,屆時(shí)在管規(guī)模的排名情況將趨向穩(wěn)定。
(文章來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道)
標(biāo)簽: 上市聆訊