在“房住不炒”基調(diào)下，消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)看漲預(yù)期已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。伴隨著支持剛需客群的相關(guān)政策逐步落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)正從賣方市場(chǎng)穩(wěn)步進(jìn)入買方市場(chǎng)。

日前，貝殼研究院發(fā)布《2021城市剛需購(gòu)房報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》)，從居住消費(fèi)行為特征、選擇偏好及居住痛點(diǎn)等方面進(jìn)行了詳盡的描述分析。是否能夠真正了解消費(fèi)者，是否能夠跟消費(fèi)者進(jìn)行充分有效溝通，決定著行業(yè)企業(yè)是否能夠開發(fā)出符合消費(fèi)者需求的產(chǎn)品，也決定著行業(yè)企業(yè)是否能夠在“高壓”的市場(chǎng)上站穩(wěn)腳跟。

城市能級(jí)間差異顯著

《報(bào)告》從剛需客群“上車”套均總價(jià)、居住負(fù)擔(dān)指數(shù)對(duì)比、置業(yè)面積對(duì)比等方面對(duì)剛需置業(yè)行為特征進(jìn)行了分析。

具體到套均總價(jià)方面，2021年一線城市套均總價(jià)約為298萬(wàn)元，與2020年持平；2021年新一線城市套均總價(jià)約為149.5萬(wàn)元，與2020年相比略微上漲；2021年二線城市套均總價(jià)約為123.4萬(wàn)元，與2020年相比變化不顯著。套均總價(jià)300萬(wàn)元以上的城市共3個(gè)；更多城市集中在100~300萬(wàn)元區(qū)間，共25個(gè)；另外，有7個(gè)城市套均總價(jià)未達(dá)到100萬(wàn)元，以哈爾濱、貴陽(yáng)、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)及煙臺(tái)為代表的城市，“上車”總價(jià)相對(duì)較低。

具體到居住負(fù)擔(dān)指數(shù)方面，一線城市居住負(fù)擔(dān)明顯更高。以北京、上海及深圳為代表的一線城市，依靠強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，帶來(lái)了更優(yōu)質(zhì)的就業(yè)機(jī)會(huì)，疊加便利的基礎(chǔ)配套服務(wù)，使其對(duì)人才具有更強(qiáng)的吸引力，從需求側(cè)角度來(lái)看，剛需客群的購(gòu)房需求相對(duì)旺盛，成為房?jī)r(jià)的有力支撐。貴陽(yáng)、哈爾濱的居住負(fù)擔(dān)相對(duì)較低，主要是由于房?jī)r(jià)相對(duì)較低，相應(yīng)的居住負(fù)擔(dān)指數(shù)也相對(duì)較低。而對(duì)于長(zhǎng)沙而言，房?jī)r(jià)相對(duì)友好的同時(shí)，平均月薪也相對(duì)較高，在35個(gè)樣本城市中居于第15位，負(fù)擔(dān)指數(shù)較低。

具體到置業(yè)面積方面，2021年35個(gè)樣本城市間，剛需“上車”套均面積差異依然顯著，城市能級(jí)間差距依舊明顯。城市剛需“上車”面積出現(xiàn)差異性，很大程度上與購(gòu)房負(fù)擔(dān)、住房供給結(jié)構(gòu)以及消費(fèi)習(xí)慣等因素有關(guān)?！秷?bào)告》顯示，深圳、上海、天津及北京等城市剛需“上車”平均面積較小，一方面是因?yàn)樗诔鞘芯幼∝?fù)擔(dān)較大，另一方面則是這些城市住房供給以小戶型房源為主導(dǎo)，以深圳為例，在售房源中近64%集中在90平方米以下面積段，整體住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)偏向小面積房源。15個(gè)新一線城市中，居住面積較低的城市為天津、南京及重慶，居住面積較大的城市為佛山、長(zhǎng)沙及鄭州，15個(gè)新一線城市的居住面積均值約為83.86平方米。16個(gè)二線城市中，居住面積較小的城市為哈爾濱、大連及廈門，居住面積較大的城市為南昌、石家莊，16個(gè)二線城市的居住面積均值約為82.56平方米。

粵港澳大灣區(qū)置業(yè)需求高

《報(bào)告》從人才吸引、城市遷徙指數(shù)排名、大灣區(qū)重點(diǎn)城市移民指數(shù)、城市虹吸效應(yīng)對(duì)比等方面對(duì)剛需客群跨城置業(yè)進(jìn)行了分析。

35個(gè)樣本城市中，深圳、珠海、東莞及佛山等粵港澳大灣區(qū)城市成為典型的“遷徙”城市，蘇州、杭州及無(wú)錫等長(zhǎng)三角城市緊隨其后，此外，廈門及成都的遷徙指數(shù)排名也相對(duì)靠前。

遷徙指數(shù)排名靠前的城市有以下三個(gè)特征：一是人才吸引政策加持。排名靠前的城市近年來(lái)均相繼出臺(tái)了人才落戶政策，具備較強(qiáng)的政策友好性，不斷吸引外來(lái)人口，特別是高學(xué)歷青年群體落戶置業(yè)。深圳、珠海、東莞主要吸引的是省外人群，其中不乏作為消費(fèi)主力軍的高學(xué)歷青年人群。而以鄭州、長(zhǎng)沙、南寧及太原為代表的城市，主要吸引的是省內(nèi)人群，虹吸效應(yīng)明顯。二是城市能級(jí)高。排名靠前的10個(gè)城市中，包括了3個(gè)一線城市及4個(gè)新一線城市，高能級(jí)城市在經(jīng)濟(jì)體量、產(chǎn)業(yè)布局等方面具備相對(duì)優(yōu)勢(shì)，人隨產(chǎn)業(yè)走，高薪酬對(duì)人才具備強(qiáng)吸引力。三是南方城市為主。排名靠前的10個(gè)城市中，除了鄭州之外，其余全部為南方城市，也是近年來(lái)人才吸引力較強(qiáng)的城市，人才的涌入帶來(lái)了更多的置業(yè)需求，對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)形成了強(qiáng)有力的支撐。產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)，就業(yè)帶動(dòng)置業(yè)需求，置業(yè)帶動(dòng)消費(fèi)，消費(fèi)帶動(dòng)就業(yè)，從而形成了正向循環(huán)。

《報(bào)告》顯示，大灣區(qū)重點(diǎn)城市移民指數(shù)較高。從城市群角度看，粵港澳大灣區(qū)無(wú)疑是典型的“遷徙”城市群，外來(lái)購(gòu)房人群占比較高，其次是長(zhǎng)三角城市群，兩者也是近年來(lái)人口變遷最顯著的城市群，且以流入為主。以粵港澳大灣區(qū)為例，其正成為全國(guó)人口增速最快的地區(qū)之一。外來(lái)人口的持續(xù)涌入為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了源源不斷的購(gòu)房需求，尤其是粵港澳大灣區(qū)外來(lái)人口的置業(yè)需求最為顯著。灣區(qū)城市中，深圳遷徙指數(shù)最高，憑借著優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)疊加人才吸引政策加持，高端人才源源不斷涌入帶來(lái)了較高的置業(yè)需求。

居住痛點(diǎn)集中在社區(qū)配套方面

《報(bào)告》從置業(yè)年齡特征、置業(yè)目的、支付方式、房貸壓力、住房空間選擇偏好、社區(qū)偏好等方面對(duì)剛需客群置業(yè)偏好及關(guān)注因素進(jìn)行了分析。

剛需客群置業(yè)年齡方面，分城市群看，京津冀地區(qū)的剛需置業(yè)平均年齡最高，達(dá)到33.9歲，其后是海峽西岸城市群，約為33.4歲，而粵港澳大灣區(qū)緊隨其后，約為33.2歲。分城市級(jí)別看，一線城市剛需客群購(gòu)房平均年齡約為33.5歲，高出新一線城市1.1歲，高出二線城市0.7歲。

《報(bào)告》用月供收入比來(lái)衡量家庭的月供壓力情況，并將30%定義為“舒適線”，即一個(gè)剛需家庭拿出月可支配收入的30%用于月供支出，能夠保障家庭日常開支的同時(shí)維持相對(duì)體面的生活水準(zhǔn)；將50%定義為“安全線”，即能夠保持家庭正常開支的同時(shí)有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。調(diào)研數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在已置業(yè)的剛需樣本戶中，月供收入比在30%及以下的占比約為67.5%，過(guò)六成的剛需樣本戶家庭處于“舒適線”水平，月供收入比在50%及以下的占比約為98.1%，過(guò)九成的剛需樣本戶家庭處于“安全線”水平。

剛需客群傾向于什么樣的社區(qū)？調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，63.8%的剛需樣本戶家庭傾向于選擇中等規(guī)模社區(qū)，22.5%的剛需樣本戶家庭表示傾向于選擇大型社區(qū)，11.5%的剛需樣本戶家庭表示傾向于小型社區(qū)，只有2.2%的剛需樣本戶家庭表示會(huì)選擇超大規(guī)模社區(qū)。46.1%的剛需樣本戶家庭表示更傾向于選擇安全無(wú)憂型社區(qū)，即在居住體驗(yàn)方面安全舒心，監(jiān)控、防護(hù)措施到位，安全性較高；42.2%的剛需樣本戶家庭表示更傾向于選擇健康樂(lè)活社區(qū)，即社區(qū)功能豐富，家庭成員都有各自喜歡的活動(dòng)空間，樂(lè)活無(wú)憂；32.8%的剛需樣本戶家庭表示更傾向于選擇優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的社區(qū)，即社區(qū)可提供多項(xiàng)物業(yè)增值服務(wù)等。

關(guān)于居住痛點(diǎn)，60.4%的剛需樣本戶家庭表示居住痛點(diǎn)主要集中在社區(qū)配套方面，認(rèn)為周邊配套不能滿足生活所需，56.3%的剛需樣本戶家庭表示戶型布局不夠合理，53.7%的剛需樣本戶家庭表示小區(qū)內(nèi)部環(huán)境較差?！秷?bào)告》認(rèn)為，解決居住痛點(diǎn)需要社區(qū)周邊配套、社區(qū)內(nèi)部建設(shè)及居住空間體驗(yàn)等方面的全面提升。

（文章來(lái)源：中國(guó)建設(shè)新聞網(wǎng)）

標(biāo)簽： 貝殼研究院