有專(zhuān)家表示，這與國(guó)家持續(xù)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控不無(wú)關(guān)系，近年來(lái)，“房住不炒”一直是房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)，設(shè)置“三條紅線”更是扼住了房企的資金命脈?！邦A(yù)計(jì)后續(xù)險(xiǎn)資將進(jìn)一步減少對(duì)傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)的投資?！睏罘Q(chēng)。

數(shù)年的“蜜月期”后，伴隨房地產(chǎn)調(diào)控的深入，眼下險(xiǎn)企與房地產(chǎn)雙方正頻頻上演“分手”戲碼。

貝殼財(cái)經(jīng)記者觀察到，過(guò)去半年，泰康人壽、大家人壽等多家險(xiǎn)企密集減持地產(chǎn)股，泰康人壽甚至不惜“割肉”也要清倉(cāng)。Wind最新數(shù)據(jù)顯示，截至2021年三季度末，險(xiǎn)企重倉(cāng)了66億股房地產(chǎn)股，與2020年末相比直接減少了超4億股。

保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家楊帆對(duì)貝殼財(cái)經(jīng)記者表示，近年來(lái)，由于國(guó)家加大對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，我國(guó)新增人口銳減(如2021年我國(guó)僅新增48萬(wàn)人)，嚴(yán)控新增貨幣流向地產(chǎn)領(lǐng)域、市場(chǎng)熱錢(qián)不多等原因，地產(chǎn)發(fā)展的黃金時(shí)代已過(guò)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，因此，險(xiǎn)資投資地產(chǎn)也難以為繼，預(yù)計(jì)后續(xù)險(xiǎn)資將進(jìn)一步減少對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的投資。

僅入局一年多泰康“割肉”減持陽(yáng)光城

近期，泰康清倉(cāng)式轉(zhuǎn)讓、減持陽(yáng)光城一事再度引發(fā)公眾關(guān)注。2月上旬公告顯示，泰康人壽根據(jù)公司資產(chǎn)配置需求和相關(guān)投資決策，擬通過(guò)集中競(jìng)價(jià)交易、大宗交易方式減持陽(yáng)光城股份，擬減持不超過(guò)公司總股本的3.99%，這幾乎是泰康人壽持有陽(yáng)光城的全部股份。

更早前的2021年12月，泰康養(yǎng)老已通過(guò)大宗交易減持陽(yáng)光城2%的股份，同時(shí)，泰康人壽、泰康養(yǎng)老與泰禾建材簽署《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，轉(zhuǎn)出7.41%的股份，單價(jià)僅為3.05元/股(含稅)。

這距離2020年10月泰康受讓陽(yáng)光城股份僅過(guò)去1年多，彼時(shí)，泰康以33.78億元受讓陽(yáng)光城13.46%的股份，單價(jià)為6.09元/股(含稅)，其當(dāng)時(shí)的入局主要基于看好陽(yáng)光城未來(lái)長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿?，以獲得上市公司穩(wěn)定的股息分紅，分享長(zhǎng)期價(jià)值投資收益。

的確，當(dāng)年陽(yáng)光城的營(yíng)業(yè)收入、歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)還不錯(cuò)，同比增長(zhǎng)34.60%、29.85%，但隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控日益升級(jí)，該房企業(yè)績(jī)出現(xiàn)“變臉”，2021年預(yù)計(jì)虧損45億元~58億元，股價(jià)也節(jié)節(jié)下跌，截至2月17日收盤(pán)，陽(yáng)光城股價(jià)僅有2.63元/股，已不足當(dāng)時(shí)泰康受讓股價(jià)時(shí)的一半，若不考慮分紅及業(yè)績(jī)承諾補(bǔ)償，泰康的這筆投資虧損超10億元，妥妥地“踩雷”了。

有業(yè)內(nèi)人士對(duì)貝殼財(cái)經(jīng)記者表示，泰康的投資能力還是很不錯(cuò)的，按道理說(shuō)不應(yīng)該出現(xiàn)這樣的問(wèn)題。那么，泰康為何選擇減持陽(yáng)光城？后續(xù)如何布局房地產(chǎn)投資？截至發(fā)稿公司方面并未給出回復(fù)。

從“蜜月”到“分手” 過(guò)去半年險(xiǎn)企密集減持地產(chǎn)股

實(shí)際上，泰康減持陽(yáng)光城只是險(xiǎn)企逐步退出地產(chǎn)股的一個(gè)縮影，過(guò)去半年，多家險(xiǎn)企拋售地產(chǎn)股。

如大家人壽大幅減持金地集團(tuán)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2021年9月份起，大家人壽已經(jīng)六輪減持金地集團(tuán)，占該公司總股本的15%，累計(jì)套現(xiàn)約70億元，而此前，大家人壽曾是金地集團(tuán)第二大股東，持股比例高達(dá)20.43%，不僅如此大家人壽去年底還兩度減持金融街，持股比例從14.1%降至10.11%。

另外，去年中國(guó)人壽也減持了萬(wàn)科A、招商蛇口；和諧健康也減持了金融街；君康人壽也減持了首開(kāi)股份等。

Wind最新數(shù)據(jù)顯示，截至2021年三季度末，險(xiǎn)資仍重倉(cāng)萬(wàn)科A、華聯(lián)控股、金融街、金科股份、鐵嶺新城、保利發(fā)展、華夏幸福等15只地產(chǎn)股，總計(jì)持有66億股，與2020年末相比直接減少了超4億股。

這與房地產(chǎn)風(fēng)光時(shí)期時(shí)險(xiǎn)資的“蜂擁而入”形成了鮮明對(duì)比，2014年，監(jiān)管部門(mén)開(kāi)始實(shí)施《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》，將險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的比例提高至30%，險(xiǎn)企在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資得到松綁，他們多次斥巨資投資相關(guān)領(lǐng)域，舉牌上市房地產(chǎn)公司，最典型的莫過(guò)于2015年的“寶萬(wàn)之爭(zhēng)”，2016年年中，克而瑞統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，至少有54家A股上市房企被險(xiǎn)資重倉(cāng)持有，是如今的近4倍。

多位分析人士認(rèn)為，過(guò)去幾年我國(guó)房?jī)r(jià)漲勢(shì)較猛，具有穩(wěn)定現(xiàn)金流、估值較低、收益穩(wěn)定的龍頭地產(chǎn)公司理所當(dāng)然成為險(xiǎn)資投資的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。

中華保險(xiǎn)研究所所長(zhǎng)郝聯(lián)峰對(duì)貝殼財(cái)經(jīng)記者表示，房地產(chǎn)長(zhǎng)期投資收益率是比較高的，以美國(guó)過(guò)去200年為例，房地產(chǎn)投資收益率(含房?jī)r(jià)上漲和租金收益兩塊收益)高于名義GDP增長(zhǎng)率。而保險(xiǎn)公司除了自住用房外，很難大規(guī)模投資房地產(chǎn)，這就使得部分險(xiǎn)企轉(zhuǎn)向配置估值偏低的房地產(chǎn)行業(yè)股票、股權(quán)。

“房住不炒”調(diào)控嚴(yán)峻險(xiǎn)資可能進(jìn)一步減持地產(chǎn)股

險(xiǎn)資與房企從“蜜月”到分手，出現(xiàn)如此大的態(tài)度轉(zhuǎn)變，原因何在？郝聯(lián)峰告訴貝殼財(cái)經(jīng)記者表示，最近幾個(gè)月，多家地產(chǎn)上市公司公告險(xiǎn)企減持股票，但股票市場(chǎng)上有買(mǎi)必有賣(mài)，買(mǎi)賣(mài)必相等，有險(xiǎn)企減持地產(chǎn)股，就必然有投資者(包括險(xiǎn)企)增持地產(chǎn)股。過(guò)去幾年，部分險(xiǎn)企在地產(chǎn)行業(yè)上配置比例偏高，地產(chǎn)行業(yè)的基本面出現(xiàn)了某些變化，行業(yè)配置相應(yīng)調(diào)整是正常的。

但也有專(zhuān)家表示，這與國(guó)家持續(xù)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控不無(wú)關(guān)系，近年來(lái)，“房住不炒”一直是房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)，設(shè)置“三條紅線”更是扼住了房企的資金命脈?！邦A(yù)計(jì)后續(xù)險(xiǎn)資將進(jìn)一步減少對(duì)傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)的投資。”楊帆稱(chēng)。

“目前，隨著中國(guó)人均住房面積超過(guò)40平米和房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力減弱，政策反復(fù)強(qiáng)調(diào)房住不炒，部分險(xiǎn)企會(huì)降低房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)配置，轉(zhuǎn)而尋找新的安全性、流動(dòng)性、盈利性兼顧的行業(yè)，或兼顧安全性、流動(dòng)性、盈利性的創(chuàng)新產(chǎn)品(如可交換債)?！?郝聯(lián)峰稱(chēng)，“后續(xù)，不同的險(xiǎn)企，在地產(chǎn)行業(yè)的投資策略可能不同，過(guò)去超配地產(chǎn)行業(yè)過(guò)多的險(xiǎn)企，可能不再增持，甚至減持地產(chǎn)，而過(guò)去低配地產(chǎn)行業(yè)的險(xiǎn)企，在房地產(chǎn)指數(shù)連續(xù)幾年下跌的情況下，則有可能逐步低吸?！?/p>

養(yǎng)老地產(chǎn)或成新方向多家險(xiǎn)企已在布局

其實(shí)，近幾年，地產(chǎn)都是險(xiǎn)企投資的重點(diǎn)行業(yè)，僅次于金融業(yè)，未來(lái)，若險(xiǎn)企減少對(duì)房地產(chǎn)的投資，余出的資金將會(huì)投向何方？

楊帆對(duì)貝殼財(cái)經(jīng)記者表示，預(yù)計(jì)后續(xù)險(xiǎn)企將轉(zhuǎn)而投向養(yǎng)老地產(chǎn)等新興領(lǐng)域，一方面，我國(guó)老齡化程度加深，老年人口劇增對(duì)養(yǎng)老服務(wù)需求量較大；另一方面，養(yǎng)老與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)有著天然連接，險(xiǎn)企能更好切入，并且，險(xiǎn)企與養(yǎng)老地產(chǎn)需要長(zhǎng)周期投入及長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的屬性更相匹配。

目前來(lái)看，泰康、平安、大家保險(xiǎn)、太保人壽等多家險(xiǎn)企都已布局養(yǎng)老地產(chǎn)，比如泰康已在全國(guó)24城布局了共27家泰康之家養(yǎng)老社區(qū)；2021年5月份，平安也宣布切入高端綜合康養(yǎng)社區(qū)；2022年，大家保險(xiǎn)也推動(dòng)其“城心醫(yī)養(yǎng)”社區(qū)落地南昌和天津，這是繼北京朝陽(yáng)、友誼、阜外社區(qū)之后，大家保險(xiǎn)的第四和第五家“城心醫(yī)養(yǎng)”社區(qū)。

（文章來(lái)源：新京報(bào)）

標(biāo)簽： 房地產(chǎn)調(diào)控 房地產(chǎn)行業(yè)