事項(xiàng)：
2022 年2 月28 日，鄭州市人民政府辦公廳發(fā)布關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和建房發(fā)展的通知，其中包括支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境等內(nèi)容。
國信地產(chǎn)觀點(diǎn)：今年以來，需求端政策頻頻放松，多地先后出臺(tái)房貸放松政策和購房支持性政策。繼菏澤、重慶、贛州、佛山等非限購地區(qū)降低首套房首付比例后，鄭州又放松了“認(rèn)房又認(rèn)貸”，加大了信貸融資支持，支持了合理住房需求，放松幅度更進(jìn)一步，而鄭州作為二線城市的代表，此次放松也標(biāo)志著政策改善的城市能級(jí)開始逐漸上移，地方政府在調(diào)控政策上也更具現(xiàn)實(shí)感。至此，需求端政策改善進(jìn)入密集期，我們認(rèn)為在當(dāng)前的政策環(huán)境下，行業(yè)基本面企穩(wěn)回暖尚需一段時(shí)間，當(dāng)前仍有較大政策博弈空間。中短期看，隨著更多城市的政策轉(zhuǎn)暖，布局三四線城市較多的二線龍頭房企將更加受益；中長期看，隨著快周轉(zhuǎn)模式退出歷史舞臺(tái)、房企遠(yuǎn)期資產(chǎn)負(fù)債表的修復(fù)，經(jīng)營穩(wěn)健、綜合實(shí)力突出的龍頭房企將持續(xù)受益；此外，物管龍頭公司未來有望受益于地產(chǎn)壓制的解除，估值有望得到修復(fù)。個(gè)股方面建議關(guān)注新城控股、保利發(fā)展、金地集團(tuán)、保利物業(yè)、招商積余。
評(píng)論：
鄭州發(fā)布房地產(chǎn)新政，涉及五大方面
2022 年2 月28 日，鄭州市人民政府辦公廳發(fā)布關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和建房發(fā)展的通知，其中包括支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境等內(nèi)容。其中：
(一)支持合理住房需求方面，提出保障大學(xué)生在鄭安居、為外來務(wù)工人員在鄭置業(yè)提供便利、滿足居家養(yǎng)老需求、支持居民改善性住房需求4 項(xiàng)措施，主要解決大學(xué)生、外來務(wù)工人員等無房新市民、青年人群體租房購房、贍養(yǎng)老人壓力大問題，同時(shí)為家庭人口、收入增加的群體改善住房需求提供政策和服務(wù)方面的便利。
(二)改善住房市場供給方面，提出穩(wěn)定住宅用地供應(yīng)節(jié)奏、完善房價(jià)和地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制、嚴(yán)格落實(shí)房屋預(yù)售制度、加快項(xiàng)目開工銷售節(jié)奏、完善公共配套和基礎(chǔ)設(shè)施、提高商品住宅品質(zhì)6 項(xiàng)措施，主要解決我市部分區(qū)域住房供給和需求階段性、結(jié)構(gòu)性不平衡問題，供過于求、銷售不暢、施工進(jìn)度慢的區(qū)域適度減少住宅用地供應(yīng)量，供不應(yīng)求、房價(jià)較高的區(qū)域適度增加住宅用地供應(yīng)量，通過提前設(shè)定房價(jià)上限，杜絕隨意漲價(jià)現(xiàn)象，進(jìn)一步保交房、完善設(shè)施提高宜居度，促進(jìn)房屋品質(zhì)由基本需求型向質(zhì)量品質(zhì)型轉(zhuǎn)變，提供人性化、精細(xì)化、生態(tài)化的住房產(chǎn)品。
(三)加大信貸融資支持方面，提出給予企業(yè)項(xiàng)目貸款支持、降低個(gè)人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)、推進(jìn)信貸支持協(xié)作3 項(xiàng)措施，主要解決企業(yè)資金流動(dòng)不暢、施工進(jìn)度慢、逾期交房問題，購房群眾貸款發(fā)放慢、利息支付壓力大問題。
(四)推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化方面，提出推行貨幣化安置、促進(jìn)安置房轉(zhuǎn)化2 項(xiàng)措施，主要解決我市部分區(qū)域安置房集中、房源閑置和緊張并存、年輕人租房不暢等問題。
(五)優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境方面，提出規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、加強(qiáng)商品住房銷售價(jià)格管理、提高政務(wù)服務(wù)水平便利交易、強(qiáng)化網(wǎng)絡(luò)輿情引導(dǎo)管控4 項(xiàng)措施，主要解決開發(fā)企業(yè)定價(jià)隨意、經(jīng)營不規(guī)范、交房糾紛多、群眾拿證慢等問題，通過加大聯(lián)合執(zhí)法力度、優(yōu)化服務(wù)方式，實(shí)現(xiàn)全市房地產(chǎn)市場秩序顯著好轉(zhuǎn)，違法違規(guī)行為得到有效遏制，群眾辦事更加便利。
放松“認(rèn)房不認(rèn)貸”，需求端改善更進(jìn)一步
鄭州市將引導(dǎo)在鄭金融機(jī)構(gòu)加大個(gè)人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率。對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。根據(jù)鄭州此前的規(guī)定，有貸款記錄的購房者新購住房首付比例為60%，根據(jù)最新文件內(nèi)容，已還清貸款的購房者新購住房首付比例將降至30%。
相較于此前菏澤等地“降低首套房首付比例至20%”的改善政策，此次鄭州新政態(tài)度鮮明，惠及改善型群體，需求端改善力度更進(jìn)一步，同時(shí)，鄭州作為二線城市代表，其指向意義重大，標(biāo)志著政策改善的城市能級(jí)開始逐漸上移。
今年以來需求端政策頻頻放松，政策更具現(xiàn)實(shí)感進(jìn)入2022 年以來，政策端暖風(fēng)頻吹，需求端如期放松：
1、根據(jù)相關(guān)消息稱，山東菏澤工行、建行、農(nóng)行自2 月14 日起，名下無住房且無個(gè)人住房貸款記錄的購房者，首付比例可執(zhí)行20%。菏澤成為本輪市場下行周期中第一個(gè)下調(diào)首套房首付比例的城市；2、繼菏澤后，重慶、贛州、佛山等非限購地區(qū)的部分銀行相繼下降首套房首付比例至20%；3、另外，近期已有多地出臺(tái)了房貸政策的放松，例如：
1 月12 日，北海市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款政策的通知》，明確降低公積金貸款的首付比例，將繳存職工家庭購買第二套住房或申請第二次住房公積金貸款的最低首付款比例由60%下調(diào)至40%；
1 月18 日，自貢市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金政策相關(guān)問題的通知》，放寬了住房套數(shù)認(rèn)定政策，實(shí)行“只認(rèn)貸不認(rèn)房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；4、除以上放松房貸的政策出臺(tái)之外，青島、寧波、濟(jì)南、馬鞍山、吉林、南寧等地均已出臺(tái)公積金政策寬松、住房補(bǔ)貼等支持性政策。
投資建議：需求端政策改善進(jìn)入密集期，當(dāng)前仍有較大博弈空間今年以來，需求端政策頻頻放松，多地先后出臺(tái)房貸放松政策和購房支持性政策。繼菏澤、重慶、贛州、佛山等非限購地區(qū)降低首套房首付比例后，鄭州又放松了“認(rèn)房又認(rèn)貸”，加大了信貸融資支持，支持了合理住房需求，放松力度更進(jìn)一步，而鄭州作為二線城市的代表，此次放松也標(biāo)志著政策改善的城市能級(jí)開始逐漸上移，地方政府在調(diào)控政策上也更具現(xiàn)實(shí)感。至此，需求端政策改善進(jìn)入密集期，我們認(rèn)為在當(dāng)前的政策環(huán)境下，行業(yè)基本面企穩(wěn)回暖尚需一段時(shí)間，當(dāng)前仍有較大政策博弈空間。中短期看，隨著更多城市的政策轉(zhuǎn)暖，布局三四線城市較多的二線龍頭房企將更加受益；中長期看，隨著快周轉(zhuǎn)模式退出歷史舞臺(tái)、房企遠(yuǎn)期資產(chǎn)負(fù)債表的修復(fù)，經(jīng)營穩(wěn)健、綜合實(shí)力突出的龍頭房企將持續(xù)受益；此外，物管龍頭公司未來有望受益于地產(chǎn)壓制的解除，估值有望得到修復(fù)。個(gè)股方面建議關(guān)注新城控股、保利發(fā)展、金地集團(tuán)、保利物業(yè)、招商積余。
風(fēng)險(xiǎn)提示
基本面超預(yù)期下行且政策轉(zhuǎn)暖不及預(yù)期。
（文章來源：國信證券）
標(biāo)簽： 樓市新政
