近日，上海2022年第一批次集中出讓地塊信息公開(kāi)，共推出40宗土地，起始總價(jià)約為850.7億元。
“總體而言，上海市本批次集中供地規(guī)則體現(xiàn)出了(對(duì)土地市場(chǎng))審慎樂(lè)觀(guān)的態(tài)度。”中指研究院土地事業(yè)部分析師殷玉軒指出，政府對(duì)于房地產(chǎn)和土地市場(chǎng)復(fù)蘇的預(yù)期較高，通過(guò)政策調(diào)整，更加務(wù)實(shí)地篩選合格開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)。而對(duì)競(jìng)價(jià)政策進(jìn)行微調(diào)，也體現(xiàn)出上海市對(duì)于制定更公平、更公正規(guī)則的追求。
拿地規(guī)則“微調(diào)”保障公平
繼北京、福州、合肥、長(zhǎng)沙及廈門(mén)之后，上海也拉開(kāi)了虎年首批集中供地的序幕。
2月23日下午，上海土地市場(chǎng)官網(wǎng)公布2022年上海第一批次集中出讓地塊信息：共推出40宗土地，均為涉宅用地，包括31宗純宅地、5宗商住綜合用地及4幅城中村改造項(xiàng)目，總出讓面積達(dá)210.51萬(wàn)平方米，起始總價(jià)約為850.7億元。保證金截止日期為2022年3月28日。掛牌起止日期為2022年3月22日至3月31日。
從區(qū)域分布來(lái)看，松江、青浦、嘉定等傳統(tǒng)交易熱門(mén)地區(qū)仍為供地主力。在嘉定、青浦、松江、奉賢和南匯等5大新城及上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)，上海此次繼續(xù)增加土地供應(yīng)力度，由2021年第三批次的23幅增加到了27幅。
“這些區(qū)需求大，需要投入大量土地進(jìn)行補(bǔ)充?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)首席分析師盧文曦告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，此次供地的區(qū)域分布總體上以平衡市場(chǎng)供求關(guān)系為前提，投放精準(zhǔn)。比如，市場(chǎng)特別熱的臨港地區(qū)供應(yīng)8幅土地?！芭R港基于特殊政策，新房開(kāi)盤(pán)幾乎都被人才‘包圓’，增加土地投放有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期和供求平衡?！?盧文曦表示。
根據(jù)出讓信息，此次自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)掛牌土地?cái)?shù)量最多，8幅地塊規(guī)劃總建筑面積達(dá)到176.08萬(wàn)平方米，占比約40%。同時(shí)，40幅地塊中，出讓面積最大的3幅地塊也來(lái)自臨港新片區(qū)，土地出讓面積均超過(guò)10萬(wàn)平方米，分別為13.88萬(wàn)平方米、11.95萬(wàn)平方米和10.66萬(wàn)平方米，起始價(jià)分別為23.27億元、38.9億元和25.27億元。
市區(qū)地塊一直也是上海土地拍賣(mài)中的焦點(diǎn)。本次集中出讓?zhuān)鹗伎們r(jià)最高的3宗地塊則分別為普陀區(qū)長(zhǎng)風(fēng)社區(qū)地塊(約63.7億元)、普陀區(qū)中山北社區(qū)地塊(約62.5億元)、徐匯區(qū)斜土街道地塊(約43.2億元)。盧文曦分析認(rèn)為，閔行紫竹區(qū)域地塊和青浦徐涇地塊也將是備受關(guān)注的熱門(mén)地塊。
值得注意的是，本批次住宅用地集中供地出讓地塊對(duì)出讓須知中“評(píng)標(biāo)辦法”“一次書(shū)面報(bào)價(jià)規(guī)則”等條款作了相應(yīng)調(diào)整。部分地塊不再采取“135分制”而改用“商務(wù)標(biāo)(70分)+技術(shù)標(biāo)(30分)的100分制”。其中，商務(wù)標(biāo)70分(經(jīng)濟(jì)實(shí)力20分、技術(shù)資質(zhì)10分、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)20分和出讓要求影響度20分)，技術(shù)標(biāo)30分(總體設(shè)計(jì)10分、建筑設(shè)計(jì)10分和商務(wù)展示10分)。
同時(shí)，本次土拍“隨機(jī)值”政策調(diào)整為所有競(jìng)拍人均可修改其報(bào)價(jià)，不再按照之前的規(guī)則僅由“相同出價(jià)中的后者修改報(bào)價(jià)”。殷玉軒強(qiáng)調(diào)，這條競(jìng)價(jià)政策的改變，直接增加了其余報(bào)價(jià)人在出現(xiàn)相同報(bào)價(jià)后的參與度，更加降低了利用相同報(bào)價(jià)進(jìn)行報(bào)價(jià)操縱的可能性，使公平性得到了更好的保證。此外，4宗城中村地塊設(shè)置了最高報(bào)價(jià)，新增觸頂搖號(hào)規(guī)則。
“利好資金預(yù)算不多的房企”
“上海本次供地明顯信心十足，在商品住宅供應(yīng)總量上有大幅提升。”殷玉軒指出，2021年全年，上海的三批集中供地共計(jì)成交了78宗含宅地塊(不含安置房等特殊用地)，而2022年首輪集中供地就有40宗涉宅用地出讓?zhuān)@顯示出對(duì)市場(chǎng)的信心。
盧文曦向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，上海去年4月份才公布第一批集中出讓的土地，從時(shí)間節(jié)點(diǎn)來(lái)看偏晚，且彼時(shí)大多數(shù)城市已經(jīng)進(jìn)入到土拍進(jìn)程中。而今年2月上海就公布相關(guān)內(nèi)容。提速的原因主要是經(jīng)過(guò)一年運(yùn)作有了經(jīng)驗(yàn)積累，而且“上海不管是土拍過(guò)程還是結(jié)果都是全國(guó)做得比較好的城市”。
“早投放，讓房企早做計(jì)劃，應(yīng)對(duì)從容。”盧文曦進(jìn)一步指出，上海此次供應(yīng)土地的門(mén)檻較低。根據(jù)出讓規(guī)則，此輪供地的觸頂溢價(jià)率最低為4.24%，最高為10%。多數(shù)地塊總價(jià)不高，且土拍最高限價(jià)不到20億元的有21宗，占比差不多達(dá)到一半?！袄觅Y金預(yù)算不多的房企?！北R文曦向《華夏時(shí)報(bào)》記者解釋說(shuō)，“這或許考慮到今年還有很多房企面臨債務(wù)壓力，如果地塊面積大，總價(jià)太高，多數(shù)房企參與熱情不高。因此這批土地有不少選擇余地，總價(jià)不高的地塊不少，對(duì)中小房企相對(duì)友好。”
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，上海市本次集中供地體現(xiàn)了今年積極供地、積極推盤(pán)的導(dǎo)向，對(duì)于改善今年供求關(guān)系有積極的作用，而且五大新城成為集中供地的重點(diǎn)，符合社會(huì)預(yù)期?！斑@些地塊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)較好，成長(zhǎng)性也很高，相信房企后續(xù)積極拿地的熱情也會(huì)較高?！眹?yán)躍進(jìn)判斷。
“一線(xiàn)城市依然是熱點(diǎn)，上海的拿地規(guī)則使房企有一定利潤(rùn)空間。在今年已入市的房源中，有樓盤(pán)比當(dāng)初房地聯(lián)動(dòng)價(jià)要高出一些，房企利潤(rùn)得到保障?！北R文曦認(rèn)為，1月份樓市“淡季不淡”，尤其是涉房金融政策的邊際寬松，市場(chǎng)信心得以顯著提振。疊加一線(xiàn)城市土拍本就是房企爭(zhēng)奪的熱點(diǎn)，預(yù)計(jì)此次上海集中土拍會(huì)提升房企的參與熱情。而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月上海新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.6%，同比上漲4.2%；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.6%，同比上漲5.8%。
同時(shí)，央企、國(guó)企被認(rèn)為將是拿地主力。盧文曦直言，從近期房企表現(xiàn)來(lái)看，大型房企債務(wù)上仍有壓力，民企對(duì)市場(chǎng)預(yù)期相當(dāng)謹(jǐn)慎，而國(guó)企、央企在綜合實(shí)力上仍具優(yōu)勢(shì)，因此短期來(lái)看這批土地國(guó)企央企仍是重要擔(dān)當(dāng)。
另?yè)?jù)公開(kāi)市場(chǎng)信息，截至目前已有上海、北京、福州、合肥、長(zhǎng)沙、廈門(mén)、青島等多個(gè)城市發(fā)布了2022年首輪集中供地方案。其中，北京已經(jīng)完成了首輪集中供地，18宗地最終成交17宗，總成交價(jià)480億元。嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，從供地規(guī)模上看，各熱點(diǎn)城市積極供地、積極推盤(pán)的導(dǎo)向明顯?！皬墓?yīng)總量上看規(guī)模較大，對(duì)于改善今年供求關(guān)系有積極作用；從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看，住宅用地依然占大頭。”
（文章來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)）
標(biāo)簽： 土地市場(chǎng)
