截至3月17日，已有十余座城市公布了2022年首批集中出讓土地詳情，重點城市的集中推地潮仍在延續(xù)。
根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，今年前兩個月，綠城中國、華潤置地、金地集團(tuán)、中海地產(chǎn)等房企的拿地金額保持領(lǐng)先?？v觀整體表現(xiàn)，出手的企業(yè)以國企、央企以及地方平臺為主。
值得注意的是，目前已釋放2022年拿地相關(guān)安排的房企中，國企越秀地產(chǎn)亦明確提出，今年將按照40%的投銷比安排投資，預(yù)計可用資金為457億元。
克而瑞分析指出，2022年的土地成交市場仍將呈現(xiàn)出“強者恒強”格局，企業(yè)拿地積極性將繼續(xù)分化。隨著首輪集中土拍的相繼舉行，預(yù)計今年3月份土地成交規(guī)模將有所回升。
值得注意的是，東莞亦在2022年成為“雙集中”供地城市之一。
3月16日，東莞市自然資源局方面對《中國經(jīng)營報》記者表示，為穩(wěn)定土地市場，經(jīng)過認(rèn)真研判并借鑒去年部分集中供地城市的經(jīng)驗做法，該局于近期推出首批8宗土地，同時為提高成交率實施了數(shù)項工作。
溢價率微漲
2022年首場集中供地活動——北京土拍中，18宗住宅用地僅石景山1宗地塊因無人報價而流拍，其余17宗完成成交，總建筑面積約161萬平方米，共攬金約480.23億元。
此次土拍的平均溢價率為4.5%，較北京2021年第三輪集中供地提升了3.4個百分點；流拍率從17%回落至6%；溢價成交地塊有9宗，占比50%。
記者注意到，上述成交的17宗土地中，有3宗觸及最高限價成交，分別為豐臺區(qū)玉泉營街道紀(jì)家廟村丁D-007地塊(以下簡稱“紀(jì)家廟村地塊”)、朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)黑橋村及南皋村棚改地塊(以下簡稱“崔各莊鄉(xiāng)地塊”)、昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園CP02-0101-6006地塊(以下簡稱“中關(guān)村生命科學(xué)園地塊”)。
根據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會發(fā)布的公告，紀(jì)家廟村地塊由JJM-007地塊、JJM-012地塊組成，用地性質(zhì)為R2二類住宅用地、A33基礎(chǔ)教育用地?？傆玫匾?guī)模為3.35萬平方米，總建筑規(guī)模為8.54萬平方米。
紀(jì)家廟村地塊位于南三環(huán)內(nèi)，毗鄰萬柳園、玉泉營橋，鄰近京開高速、紀(jì)家廟地鐵站和東管頭南站，附近有商圈。
上述競拍中，紀(jì)家廟村地塊吸引了中海地產(chǎn)、華潤置地等4家房企參與，最終由華潤置地以上限總價57.12億元拿下，成交樓面價約達(dá)6.69萬元/平方米，溢價率為5%。
崔各莊鄉(xiāng)地塊、中關(guān)村生命科學(xué)園地塊分別被綠城中國、建發(fā)房產(chǎn)以上限總價43.47億元、27.72億元競得，溢價率均為15%。
另外，成交地塊中，順義新城第5街區(qū)平各莊舊村改造項目SY00-0005-6046/6045地塊的樓面價最低，僅有民企旭輝參與報價，最終以14.07億元成交，溢價率僅0.5%。
至此，在此次北京土拍中，綠城中國共拿下3宗住宅用地；中海地產(chǎn)、華潤置地分別落袋兩子；“保利發(fā)展+金地集團(tuán)”聯(lián)合體競得2宗地塊。
克而瑞指出，在北京市場的成交出現(xiàn)回暖、杭州部分商業(yè)用地出現(xiàn)高溢價成交的影響下，今年2月的整體土拍市場溢價率環(huán)比略有回升，平均溢價率升至4.2%，環(huán)比微增0.2個百分點。
土地流拍方面，以重點監(jiān)測的城市來看，因供應(yīng)減少，今年2月份的土地流拍幅數(shù)較1月份明顯減少，流拍率因此降至14%。
“2022年2月本是傳統(tǒng)的成交淡季，加之‘集中供地’開啟后，大部分城市供地節(jié)奏改變，大規(guī)模土拍僅有北京一城，導(dǎo)致成交規(guī)模同環(huán)比均大幅下行。不過，在房企融資環(huán)境逐漸改善及政府供地端主動調(diào)整的影響下，溢價率等熱度指標(biāo)表現(xiàn)有所好轉(zhuǎn)，連續(xù)兩月呈現(xiàn)微升態(tài)勢?！笨硕鹧芯恐行陌l(fā)布報告稱。
市場熱度分化
一線城市之外，部分三四線城市的土地出讓亦出現(xiàn)百輪競拍的景象。
2月21日，經(jīng)過292輪競價，江蘇南通海安市黃沙港路東側(cè)、江海路北側(cè)地塊(編號2022002001)最終由江陰中杰揚銘置業(yè)有限公司以4.2億元競得，樓面價約1萬元/平方米，溢價率為25.75%。記者了解到，此地塊規(guī)劃為居住、商業(yè)用地，規(guī)劃未來建成多層、小高層、洋房產(chǎn)品。
2月28日，編號為臺土告字【2022】005號的臺州市椒江區(qū)葭沚街道現(xiàn)代大道北側(cè)、臺州大道東側(cè)地塊迎來競拍。經(jīng)過633輪競拍后，由“綠城中國+臺州城投置業(yè)”聯(lián)合體以封頂價20.1億元競得，折合樓面價1.22萬元/平方米，溢價率29.95%，并需無償返還住宅建筑面積2.06萬平方米。
不過，在部分二線及三四線城市，土地流拍的現(xiàn)象同時存在。
今年1月，湛江共有5宗土地掛牌出讓，總供應(yīng)土地面積約47.05萬平方米。其中，僅成交2宗，總出讓面積約4.07萬平方米，總成交金額約3481萬元，分別為1宗商住用地、1宗工業(yè)用地；今年2月，湛江成交2宗工業(yè)用地，3宗城鎮(zhèn)住宅用地均流拍，流拍總面積為11.08萬平方米。其中，遂溪縣遂城鎮(zhèn)濱河新區(qū)地塊遭遇第二次流拍。
CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年2月，全國土地市場經(jīng)營性土地中，供應(yīng)總建筑面積為6560萬平方米，環(huán)比下降31%，同比降幅為60%；成交總建筑面積為4181萬平方米，環(huán)比下降47%，同比降幅達(dá)62%。從各能級城市來看，一線城市因北京集中土拍成交規(guī)模環(huán)比大增，二三線城市均遠(yuǎn)不及去年同期。
結(jié)合流拍地塊屬性來看，商辦地塊和涉宅地塊占比各半。其中，撤牌流拍的涉宅地塊主要集中在弱二線及三四線城市，如太原、宿遷、湛江等。受整體市場環(huán)境調(diào)整影響，上述城市的樓市表現(xiàn)萎靡，進(jìn)而導(dǎo)致土地市場遇冷，房企拿地意愿不足。
價格方面，受城市能級、成交結(jié)構(gòu)變動影響，由一線城市成交占比增加帶動平均地價環(huán)比漲至2868元/平方米，環(huán)比漲幅達(dá)51%，同比增幅為2%。各能級城市中，除一線城市因北京成交多幅高價地塊而環(huán)比大漲外，二三線城市的成交均價同環(huán)比均呈下降趨勢。尤其是二線城市，由于今年2月成交的地塊多為商辦用地，其平均地價僅為3565元/平方米，環(huán)比下降12%，同比降幅達(dá)25%。
修復(fù)期尚存
市場熱度持續(xù)分化，但集中供地仍在縱深推進(jìn)。
3月13日，東莞市自然資源局官網(wǎng)一次性發(fā)布8宗集中出讓商住用地，從官方層面證實了此前“東莞將在2022年成為雙集中供地城市”的傳聞。
值得注意的是，除了供地方式出現(xiàn)變化，上述集中出讓土地除塘廈地塊外，均取消了無償配建安居房要求，同時取消了去年設(shè)置的新房銷售限價，大幅下調(diào)競買保證金。
東莞市自然資源局方面對記者表示，根據(jù)上級要求，東莞作為全國29個重點監(jiān)控城市，今年住宅用地需實施“兩集中”供地。
“為提高上述地塊的成交率，我們主要做了以下幾項工作，一是合理制定出讓計劃，保障住宅用地供應(yīng)規(guī)模；二是督促鎮(zhèn)街(園區(qū))及時完成土地供應(yīng)前的手續(xù)辦理和‘三通一平’等工作，確?！畠舻亍鲎專蝗菄?yán)格把關(guān)出讓方案，確保符合上級政策要求。目前，我市集中供地尚處于探索階段，可能會存在因措施謀劃不夠，如果出現(xiàn)‘流拍’現(xiàn)象，也是市場的客觀反應(yīng)，我們將會總結(jié)好相關(guān)經(jīng)驗，在下來的集中供地工作中進(jìn)行優(yōu)化?！睎|莞市自然資源局方面稱。
“面粉”持續(xù)供應(yīng)，往年的“面粉”是否已成“面包”？
根據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的報告，2021年22個集中供地的城市在3輪集中供地后，合計成交2111宗涉宅用地。截至2022年2月9日，開工率為21%，未開工地塊中仍有7%處于動遷中或未動遷，尚未達(dá)到土地平整狀態(tài)，此類地塊在2022年入市的可能性較小。
記者注意到，自2021年9月以來，關(guān)于信貸政策方面的利好不斷，包括鼓勵銀行穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)，重點支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購出險、困難的大型房企的優(yōu)質(zhì)項目。
日前，越秀地產(chǎn)董事長兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)在2021年年度業(yè)績會上就曾公開表示，“從公司的角度來說，錢不是問題?！逼浞Q，目前各大金融機構(gòu)已主動對接公司提供并購貸，但公司對收并購項目要求嚴(yán)格。
不過，克而瑞研究中心指出，上述信貸政策方面的舉措僅利好于現(xiàn)金流較為穩(wěn)健的房企，大部分企業(yè)的流動性仍總體偏緊。就此來看，企業(yè)在2022年仍將保持較為謹(jǐn)慎的拿地態(tài)度。
（文章來源：中國經(jīng)營網(wǎng)）
