2022年集中供地的大幕正在緩緩拉開。截至3月29日，北京、福州、合肥、青島、徐州、廈門等6個(gè)城市已經(jīng)完成了今年的首輪集中供地，另有天津、成都、長沙、重慶、寧波、金華等多個(gè)城市發(fā)布了首輪供地的土地信息。
今年是我國對熱點(diǎn)城市實(shí)施集中供地政策的第二年。由于信貸政策調(diào)整等因素，行業(yè)流動(dòng)性受阻，在2021年的第二輪和第三輪集中供地中，很多城市出現(xiàn)了競買意愿不足、流標(biāo)流拍偏多的現(xiàn)象。
因此，今年的首輪集中供地中，供需雙方的表現(xiàn)，被認(rèn)為有一定的風(fēng)向標(biāo)意義。
綜合各地的官方信息，今年首輪集中供地的門檻普遍有所下降，體現(xiàn)出地方政府吸引企業(yè)拿地的意圖。比如，東莞取消了對房屋最高銷售價(jià)格的限制，并大范圍取消無償配建安居房；杭州出臺價(jià)格“次高者得”的原則；成都則取消了“競?cè)瞬殴ⅰ钡母傎I條款。與以往相比，這些措施將給拿地企業(yè)騰出更多的利潤空間。
從6個(gè)城市的競買結(jié)果來看，交易熱度普遍高于去年的第二輪和第三輪集中供地，集中表現(xiàn)為溢價(jià)率提升、流拍現(xiàn)象減少等。既體現(xiàn)出規(guī)則松動(dòng)的吸引力，又說明市場的流動(dòng)性在恢復(fù)。但總體來看，土地市場仍未達(dá)到去年同期的熱度，尤其是民營企業(yè)的熱情，依然有待恢復(fù)。
門檻有所下降
東莞取消新房銷售限價(jià)，是今年首輪集中供地中最引人關(guān)注的規(guī)則。今年3月13日，東莞首批集中供地正式掛牌，共計(jì)出讓8宗涉宅地塊，起拍總價(jià)170.83億元，出讓總面積33.29萬平方米。8宗地塊中，有兩宗為2021年掛牌出讓過的“回籠地”。
這些地塊的出讓門檻均有明顯下調(diào)。以“回籠地”2022WR003長安地塊為例，該地塊去年設(shè)定了41998元/平方米的毛坯銷售限價(jià)，本次則取消了這一規(guī)定；其競買保證金也從去年的22億元下調(diào)至10.1億元。此外，該地塊還取消了無償配建安居房的要求。
除此之外，其余地塊也均未設(shè)定住宅銷售限價(jià)。在配建要求上，僅有塘廈地塊需要無償配建10%的安居房，并無償配建相應(yīng)的停車位，其余地塊均未設(shè)配建要求。
東莞的土拍規(guī)則頗為“友好”，有其現(xiàn)實(shí)考慮。去年下半年以來，東莞樓市表現(xiàn)平淡，土地市場也隨之轉(zhuǎn)冷。去年東莞掛牌的36宗商住用地中，有3宗地塊終止出讓，1宗地塊流拍，均發(fā)生在下半年。今年以來，東莞樓市的交易規(guī)模也明顯低于去年同期。
東莞的案例是不少熱點(diǎn)城市的縮影。2021年，房企購置土地面積下降15.5%。其中，行業(yè)流動(dòng)性收緊，導(dǎo)致很多城市下半年的土地交易冷淡，熱點(diǎn)城市的第二輪和第三輪土拍的熱度也明顯下滑。因此，今年已經(jīng)發(fā)布首輪集中供地的城市中，大多對門檻規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整。
杭州在首輪土拍中推出了“次高者得”的規(guī)則，即當(dāng)?shù)貎r(jià)到達(dá)封頂價(jià)之后將不再直接搖號，而是通過線下的一次報(bào)價(jià)方式進(jìn)行。這一規(guī)則被認(rèn)為能在一定程度上保證項(xiàng)目利潤。
福州的首輪集中土拍中，對部分地塊取消租賃住房配建；將部分地塊容積率調(diào)整至3.0以上，建筑限高也從80米改為100米。
南京首輪土拍推出20宗土地中，僅對1宗地塊實(shí)施了配建要求，其余均未有配建要求。南京還將部分地塊的保證金比例進(jìn)行了下調(diào)，并延長付款周期。
成都則對首輪集中供地全部采取“限地價(jià)+抽簽”方式進(jìn)行拍賣，較2021年第三批次“限地價(jià)+競?cè)瞬殴ⅰ钡姆绞接兴潘伞?/p>
中指研究院指出，減少配建規(guī)模，將土拍規(guī)則“化繁為簡”，是今年首輪集中供地的主要特征。此外，降低保證金比例、延長付款周期、下調(diào)底價(jià)等，也是各地常用的措施。為保證合理利潤、提高企業(yè)的拿地積極性，未來這些措施將進(jìn)一步被其他城市所采用。
民企熱情尚待恢復(fù)
從實(shí)際交易情況看，這些措施起到了一定的效果。已經(jīng)完成首輪集中土拍的北京、福州、合肥、青島、徐州、廈門6城，交易熱度普遍高于去年的第二輪和第三輪集中供地。
3月16日，福州四城區(qū)完成今年的首輪集中供地，最終成交的12宗地塊中，有4宗的溢價(jià)率達(dá)到兩位數(shù)，其中兩宗觸及最高限價(jià)，以搖號的方式競出買主。
廈門于3月29日完成今年首輪土拍，10宗涉宅用地中，有6宗實(shí)現(xiàn)溢價(jià)成交，整體溢價(jià)率為7%。其中有2幅地塊因達(dá)到上限而轉(zhuǎn)入搖號環(huán)節(jié)，這也是廈門土拍首次觸發(fā)搖號機(jī)制。
與很多城市類似，廈門也在首輪土拍中推出了一些有吸引力的條款。廈門此次推出的10宗土地中，有5宗位于湖里區(qū)和思明區(qū)，地理位置較好；部分地塊降低了起拍樓面價(jià)，并減少了限售年限。
大幅減少了配建規(guī)模的合肥首輪土拍，共推出19幅地塊，其中有15幅土地因觸及“封頂價(jià)”進(jìn)入競品質(zhì)方案環(huán)節(jié)。
值得注意的是，即便并未推出明顯的“利好政策”，一些城市的首輪土拍也取得了不錯(cuò)的成果。
作為今年全國第一個(gè)完成首輪集中供地的城市，北京共推出18宗地塊，共吸引了57家房企及聯(lián)合體報(bào)名。其中有17宗實(shí)現(xiàn)成交，8宗為溢價(jià)成交。與去年的第二輪和第三輪集中供地相比，此次的競拍者數(shù)量、溢價(jià)率均有所提高，流拍率則明顯下降。
去年土拍市場一度冷淡的青島，也在今年3月18日順利完成首輪集中土拍。其中，位于城陽區(qū)的一宗“回爐”地塊，在經(jīng)過35輪的競價(jià)后，以13.44%的溢價(jià)率競出。由上一批次的流拍到這一批次的高溢價(jià)出讓，該地塊并未做出任何調(diào)整。
“2022年以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷改善，行業(yè)的流動(dòng)性也有所增強(qiáng)，對今年的土地市場帶來了一定利好?！敝兄冈罕硎尽?/p>
北京某大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，年初是房企制定年度投資計(jì)劃的重要節(jié)點(diǎn)，企業(yè)的投資預(yù)算也相對充足。從投資節(jié)奏上，年初獲取的土地通常能在當(dāng)年產(chǎn)生業(yè)績。因此，房企在首輪集中供地中進(jìn)行發(fā)力并不意外。
但他同時(shí)表示，與去年首輪集中供地時(shí)的火爆相比，完成今年首輪集中供地的城市，交易熱度仍然有明顯的差距。究其原因，在于行業(yè)流動(dòng)性尚未完全恢復(fù)，尤其是民企的拿地積極性仍然不高。
根據(jù)官方信息，在已經(jīng)完成首輪土拍的6個(gè)城市中，無論是報(bào)名參拍的比例，還是最終拿地的數(shù)量，國企和央企都占據(jù)主流，這與去年年末以來的情況頗為一致。
前述房企人士指出，雖然市場的流動(dòng)性已經(jīng)有所改善，但整體改善幅度有限，且在2022年，民營房企面臨的償債壓力仍然較大。因此，未來一段時(shí)間，央企和地方國企“托底”，仍會(huì)是土地市場的常態(tài)。
中指研究院也指出，總體來看，房企拿地仍偏謹(jǐn)慎，疊加疫情因素，市場預(yù)期仍存在一些不確定性。與此同時(shí)，企業(yè)面臨償債高峰，資金壓力仍較大，短期土地市場熱度整體改善的空間或有限。
（文章來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）
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