今年首輪集中供地大幕已經(jīng)拉開，多地以優(yōu)質(zhì)地塊吸引房企，競拍門檻也在下降。3月31日，同屬粵港澳大灣區(qū)的深圳和廣州推出今年首批集中出讓地塊。
深圳土拍仍強(qiáng)化“房地聯(lián)動”
深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的消息顯示，深圳市2022年度第一批次、共計8宗居住用地于3月31日集中發(fā)布掛牌出讓公告，將于4月29日掛牌成交，地塊位置涵蓋寶安、光明、龍華、龍崗、坪山、深汕特別合作區(qū)共6區(qū)，總起始價約168.11億元。其中，龍崗區(qū)寶龍街道G02310-0001宗地全部用于建設(shè)企業(yè)自持的保障性租賃住房，其余7宗用地均建設(shè)“普通商品住房+保障性租賃住房”。
據(jù)悉，本批次用地掛牌方案延續(xù)了2021年深圳居住用地集中出讓的規(guī)則，除龍崗區(qū)寶龍街道G02310-0001宗地外，其余用地采用“三限雙競+搖號”的方式掛牌出讓。例如，位于寶安區(qū)新安街道的A012-0112宗地建成后普通商品住房銷售限價(均價)為87494元/平方米(不含裝修)。本批次用地最高溢價率仍控制在15%以內(nèi)，通過明確普通商品住房的銷售限價強(qiáng)化“房地聯(lián)動”，引導(dǎo)市場預(yù)期。此外，繼續(xù)通過核驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、企業(yè)關(guān)聯(lián)性審查、購地資金審查、購地宗數(shù)限制等方式，進(jìn)一步營造平穩(wěn)、理性、有序的市場競爭環(huán)境。
值得注意的是，本次出讓地塊均初始配建保障性租賃住房，建成后由市住房保障署負(fù)責(zé)接收、運(yùn)營和管理；企業(yè)競得自持的保障性租賃住房則由項(xiàng)目所在轄區(qū)住房建設(shè)局負(fù)責(zé)監(jiān)管，實(shí)行政府指導(dǎo)、市場化運(yùn)營。記者梳理發(fā)現(xiàn)，此次深圳推出的多塊用地限價相對于去年同片區(qū)用地的價格略微上調(diào)。例如，A012-0112宗地相比去年新安宗地(寶中鴻榮源項(xiàng)目)的每平方米8.55萬元限價，略微上漲近每平方米2000元。
多地土拍規(guī)則變化
提高房企積極性
不過，深圳此次土拍依舊采用“三限雙競+搖號”的方式，規(guī)則變化不大。3月31日，廣州公共資源交易中心掛出18宗涉宅用地，將于5月5日集中出讓，規(guī)則變化較為明顯。
不過，廣州此次土拍的規(guī)則發(fā)生了一些變化。在出讓條件方面，此次土拍也并未出現(xiàn)去年的“限房價”和“限售”條件，但大部分土地的出讓條件仍然設(shè)置了土地限價、競自持和搖號等程序。例如，黃埔地塊不再限定開發(fā)項(xiàng)目的售價，但對配建的教育設(shè)施等交付時間做出了要求。
海珠區(qū)兩宗地塊的要求就顯示，“當(dāng)報價達(dá)到最高限制地價后，競買方式轉(zhuǎn)為競企業(yè)自持商品住房建筑面積(以不動產(chǎn)登記的建筑面積為準(zhǔn))的方式確定競得人，凡接受最高限制地價的競買人可參與競自持商品住房建筑面積，最高競自持商品住房建筑面積的比例設(shè)定為50%， 當(dāng)有兩個或兩個以上競買人報出企業(yè)自持商品住房建筑面積的比例為50%后，停止網(wǎng)上競價，改為搖號確定競得人，所有接受自持商品住房建筑面積比例為50%的競買人參加搖號，搖號時間為限時競價后3個工作日內(nèi)。”
無獨(dú)有偶，同屬粵港澳大灣區(qū)的東莞，2022年首批居住用地的集中供地也在日前上線，長安、塘廈、大嶺山、常平、橫瀝等鎮(zhèn)街共計出讓8宗地塊。值得注意的是，此次推出的地塊雖然限制了總價，但未限制建成后新房銷售價格。
進(jìn)入2022年，多個城市的集中供地規(guī)則繼續(xù)發(fā)生變化。例如，杭州發(fā)布《2022年杭州市區(qū)第一批住宅用地集中出讓的公告》，此次政策對于杭州的土拍規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整，最大的亮點(diǎn)是明確了“次高者得”的規(guī)則。當(dāng)?shù)貎r到達(dá)封頂價之后將不再直接搖號，而是通過線下的一次報價方式進(jìn)行。其中，在報價中將剔除最高報價，按照所有報價中次高者確定為競得企業(yè)。從這個可以看出，杭州確立了“次高者得”的模式，改變了過去“價高者得”的模式。
截至目前，22個集中供地城市中，超半數(shù)城市已推出今年首批集中出讓地塊。從土拍結(jié)果看，土地市場分化較為嚴(yán)重，整體表現(xiàn)冷熱不均。業(yè)內(nèi)人士表示，雖然各地在以優(yōu)質(zhì)地塊吸引房企，競拍門檻也在下降，供地價格明顯讓利于房企，但整體土地市場仍然低位運(yùn)行。
中國指數(shù)研究院認(rèn)為，對于近來推出首批集中出讓地塊的城市，呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：集中出讓次數(shù)增加，供地量縮價漲，優(yōu)質(zhì)地塊放量；土拍規(guī)則優(yōu)化，“化繁為簡”，降門檻、提利潤，搖號/抽簽基本成標(biāo)配，提升企業(yè)拿地意愿；市場熱度分化明顯，而部分庫存較大或市場處于調(diào)整期的城市土拍熱度仍保持低位；拿地企業(yè)仍以國央企為主，部分穩(wěn)健型民企拿地積極性仍在。短期來看，尚未首批推地的城市或?qū)⒗^續(xù)優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)和競拍規(guī)則。
（文章來源：證券時報）
標(biāo)簽： 業(yè)內(nèi)人士
