2022年一季度，北京寫字樓市場迎來了強回暖信號。近期，多家研究機構(gòu)陸續(xù)發(fā)布有關(guān)北京一季度寫字樓市場情況報告。4月7日，仲量聯(lián)行報告指出，2022年一季度北京辦公樓租賃市場強勢復(fù)蘇，租金實現(xiàn)三年以來首次上漲，市場整體需求增長，凈吸納量超過2020年全年凈吸納量的兩倍。

此外，高力國際及戴德梁行發(fā)布的報告也顯示，一季度北京寫字樓市場需求回歸常態(tài)，租金企穩(wěn)回升趨勢加強。

高力國際華北區(qū)研究部董事陸明向《華夏時報》記者表示，“目前北京甲級寫字樓的租金已經(jīng)進入底部區(qū)域，在去年三季度租金出現(xiàn)微漲以后，本季度再次出現(xiàn)微漲，且漲幅有所擴大，可以說，留給企業(yè)抄底的時間窗口在逐漸縮短。”

空置率創(chuàng)近10季度新低

在形容2022年一季度北京寫字樓市場情況時，仲量聯(lián)行在相關(guān)報告中用到了“強勢復(fù)蘇”一詞。具體來看，一季度北京辦公樓租賃市場需求持續(xù)走強，總凈吸納量已接近15.7萬平方米——超過2020年全年凈吸納量的兩倍。其中，8000平方米以上的租賃需求對市場成交的貢獻尤其顯著，占總租賃成交面積的55%。

空置率方面，北京全市一季度整體空置率下降至10.2%，創(chuàng)過去10個季度以來最低水平。

高力國際數(shù)據(jù)顯示，截止到2022年一季度，北京市寫字樓的市場凈吸納量已基本回歸到2019年的水平，本季度僅有位于燕莎市場的一個新項目入市，帶來6.5萬平方米的新增供應(yīng)量。

陸明在接受《華夏時報》記者采訪時表示，北京寫字樓市場需求回暖實際上從2020年疫情逐步得到有效防控就已經(jīng)開始恢復(fù)了，只不過2021年由于互聯(lián)網(wǎng)頭部大廠的快速擴張，導(dǎo)致了市場需求量出現(xiàn)報復(fù)性增長?！皩嶋H上，高力國際一直向市場表示，2021年的需求暴漲并不可持續(xù)，市場需求回歸常態(tài)水平是大概率事件?！标懨髦v道。

租金方面，高力國際數(shù)據(jù)顯示環(huán)比微漲0.4%至342元每月每平米，整體租金企穩(wěn)回升的趨勢正在加強。具體來看，仲量聯(lián)行指出九個子市場租金均保持平穩(wěn)或?qū)崿F(xiàn)正增長，其中麗澤的租金環(huán)比增幅最大。

麗澤市場成“香餑餑”

值得關(guān)注的是，在多家研究機構(gòu)發(fā)布的有關(guān)報告中，麗澤片區(qū)成為了被提及最多的子市場之一。

據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，一季度麗澤商務(wù)區(qū)的市場凈吸納量達14.6萬平方米，位居各大商圈之首。受此影響，麗澤片區(qū)的租金漲幅也在一季度領(lǐng)跑全市，環(huán)比上升4.8%，同比上升13%至每月每平方米177.7元。

以麗澤SOHO為例，按照搜候公開租售平臺顯示，當(dāng)前麗澤SOHO北樓辦公區(qū)基本全部出租，南樓的可出租房源也所剩不多。整體來看，仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，一季度麗澤子市場空置率下降7.5%，為一季度空置率環(huán)比下降幅度最大的子市場。

麗澤SOHO出租房源。 截自搜候公開租售平臺

那么，為什么一季度麗澤片區(qū)能實現(xiàn)如此漲幅呢？對此，陸明向《華夏時報》記者分析道，麗澤區(qū)域本身就有著非常好的區(qū)位優(yōu)勢，交通的便利性更是大幅提升了麗澤區(qū)域?qū)ζ髽I(yè)的吸引力。同時，麗澤區(qū)域也是北京市場上目前能找到的唯一一個子市場租金低于200元每月每平米的甲級寫字樓市場?！皹O具吸引力的租金性價比已經(jīng)成為很多企業(yè)進行搬遷和擴張的首選，特別是有優(yōu)質(zhì)大面積辦公需求的企業(yè)?！标懨髦v道。

陸明向記者表示，麗澤區(qū)域的快速去化已經(jīng)持續(xù)2-3年左右，特別是去年，大量企業(yè)開始考慮麗澤區(qū)域。麗澤長期被詬病的軌道交通問題，已經(jīng)隨著新線路的開通解除。

《華夏時報》記者近日實地走訪時也發(fā)現(xiàn)，麗澤片區(qū)當(dāng)前多數(shù)寫字樓均已投入使用，麗澤天街客流明顯增多，更為直觀的是麗澤片區(qū)寫字樓的地面停車位也已“滿當(dāng)當(dāng)”。走訪期間，家住麗澤片區(qū)的市民張?zhí)煲硐颉度A夏時報》記者表示，在麗澤商務(wù)區(qū)和麗澤天街投入使用后，明顯覺得片區(qū)配套、商業(yè)有了很大提升，辦公的人流量對比以往也有所增加，加上地鐵、商場的建成，整體都更加便利跟熱鬧了。

不僅如此，記者實地走訪時還發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前商務(wù)區(qū)內(nèi)除已建成項目外，還有部分項目正在施工，或在不久的將來面世。

高力國際華北區(qū)戰(zhàn)略客戶服務(wù)部高級董事李娟認為，隨著地鐵14號線的全線貫通，麗澤市場發(fā)展道路上最大的頑疾已被根除，市場競爭力進一步提升，由于極具競爭力的租金性價比，麗澤在今年仍將成為最炙手可熱的子市場之一。

市場將進一步供需平衡

實際上，在一季度寫字樓的回暖中也釋放出了市場新信號。綜合多家機構(gòu)報告來看，多元的物業(yè)需求已成為寫字樓“后互聯(lián)網(wǎng)科技時代”的主要租賃類型。

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，北京一季度寫字樓市場租賃成交中，內(nèi)資證券、資管類企業(yè)表現(xiàn)突出，拉動金融行業(yè)成交占所有行業(yè)總成交面積的37%，位居各行業(yè)之首；其次為高科技、生物醫(yī)藥和專業(yè)服務(wù)業(yè)，分別占所有行業(yè)總成交面積的32%、10.6%和8.7%。

高力國際也預(yù)計，在北京整體市場供應(yīng)稀缺的情形下，國企、金融機構(gòu)及新經(jīng)濟類企業(yè)的自用需求依然強勁。

一季度的數(shù)據(jù)也釋放出了市場將進一步供需平衡的信號。高力國際在報告中明確表示，至2022年一季度，北京歷時四年的高供應(yīng)時期已經(jīng)結(jié)束，2022年全年新增供應(yīng)量將大幅減少，未來市場供需比也將維持在較低水平。

從去化上來看，2022年一季度北京寫字樓市場已明顯從高供應(yīng)期進入去化周期，高力國際預(yù)測此輪去化將至少維持3-4年，這也就意味著需求側(cè)的強度將決定未來市場走向。

陸明向《華夏時報》記者表示道，隨著北京甲級寫字樓市場未來逐步進入去化周期，新入市的甲級項目越來越少，市場中留給企業(yè)可選的甲級寫字樓項目也會越來越少。若經(jīng)濟能夠穩(wěn)定增長，疫情有效防控，北京的企業(yè)辦公需求保持一個中性釋放，整體的租金將會繼續(xù)緩慢回升。

仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張斯亮表示，“預(yù)計2022年甲級辦公樓市場將持續(xù)發(fā)力實現(xiàn)進一步復(fù)蘇，租戶方有利的市場窗口已于去年關(guān)閉，目前轉(zhuǎn)為均衡市場。預(yù)計2022年全年租金漲幅達6.7%，市場將持續(xù)活躍，但隨著整體租金的回升，需求勢頭可能于年中暫時放緩。”

（文章來源：華夏時報）

標簽： 麗澤商務(wù)區(qū)