統(tǒng)計(jì)局公布2022 年3 月房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況。房地產(chǎn)銷售面積、銷售金額、投資額、新開工面積分別為15343 萬平米/14196 億元/13266 億元/14871 萬平米，同比增速分別為-17.7%/-26.2%/-2.4%/-22.2%，前值-9.6%/-19.3%/3.7%/-12.2%。
3 月全國商品房銷售面積同比下滑17.7%，量價(jià)繼續(xù)回落。3 月銷售均價(jià)為9252 元/平方米，同比下滑10.3%，環(huán)比下滑6.0%。正如我們之前在報(bào)告中指出，1-2 月銷售均價(jià)環(huán)比回升與開年之后房企收緊銷售折扣有關(guān)，且商品房待售面積明顯增加，表明庫存有抬頭的趨勢(shì)。綜合量價(jià)水平來看，我們認(rèn)為當(dāng)前需求側(cè)依然疲軟，市場(chǎng)的實(shí)際情況可能較數(shù)據(jù)反映出來的情況更加嚴(yán)峻。從3 月銷售量價(jià)全面下滑來看，證明了房地產(chǎn)基本面仍在筑底，需求端的實(shí)質(zhì)性復(fù)蘇仍需政策進(jìn)一步刺激。
新開工下滑幅度擴(kuò)大，投資進(jìn)入負(fù)增長區(qū)間。3 月新開工面積/銷售面積的比值為0.97，前值為0.95，新開工面積仍然低于銷售。新開工持續(xù)下行，我們認(rèn)為主要原因如下：首先是銷售疲弱，企業(yè)補(bǔ)庫存動(dòng)力不足；其次受集中供地及疫情影響，2022 年1-3 月累計(jì)土地出讓面積下降41.8%，企業(yè)土儲(chǔ)不足對(duì)后續(xù)新開工產(chǎn)生負(fù)面影響；在保交付的壓力下，竣工也對(duì)新開工存在一定擠出效應(yīng)，我們預(yù)計(jì)上半年新開工走弱的趨勢(shì)不會(huì)改變。3 月房地產(chǎn)投資同比下滑2.4%，我們之前指出1-2 月投資增速較高或與基數(shù)較低以及跨年施工帶來的建安投資有關(guān)，并不具備持續(xù)性。我們認(rèn)為房地產(chǎn)投資的支撐力度仍在走弱，后續(xù)或面臨進(jìn)一步下行的壓力。
房企資金面繼續(xù)收緊，貸款融資和銷售回款均有較大壓力。從資金面來看，3 月份房地產(chǎn)企業(yè)到位資金13016 億，同比增速-23.0%，前值為-17.7%，整體資金面進(jìn)一步收緊。分項(xiàng)來看，國內(nèi)貸款融資1420 億，同比增速-29.7%，前值-21.1%，下滑幅度繼續(xù)擴(kuò)大，寬信用并未兌現(xiàn)。需求側(cè)來看，定金及預(yù)收款4225 億元，同比增速-37.5%，前值-27.0%，個(gè)人按揭貸款2245 億，同比增速-22.5%，前值-28.5%。當(dāng)前銀行信貸環(huán)境確實(shí)有所放寬，或與部分城市降低首付比例有一定關(guān)心，但消費(fèi)者信心仍然不足，銷售動(dòng)能仍在衰退。
行業(yè)集中度仍在下降，百強(qiáng)房企銷售弱于行業(yè)平均。2022 年1-3 月TOP10、TOP10-20、TOP20-50、TOP50-100 房企銷售金額的同比增速分別為-41.5%、-51.1%、-53.6%和-44.0%。1-3 月TOP10 銷售集中度下降至22.3%。
本月房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)大幅下滑，也證明了當(dāng)前行業(yè)基本面仍處在筑底過程中。盡管自去年11 月以來，行業(yè)政策已有所放寬，但對(duì)行業(yè)實(shí)際基本面的邊際改善十分有限。從資金面來看，企業(yè)的融資環(huán)境依然在收緊，更重要的是而居民部門的預(yù)付款和按揭仍在繼續(xù)下滑，這說明當(dāng)前需求側(cè)的信心依舊疲軟。此前政策呈現(xiàn)出在供需兩端均衡發(fā)力，但從結(jié)果來看并不足以扭轉(zhuǎn)消費(fèi)者的信心，亦不足以恢復(fù)民營房企的信用水平，因此供需兩側(cè)走弱的壓力仍然存在，政策糾偏的預(yù)期仍在存在。在供需雙弱的背景下，低評(píng)級(jí)房企仍處在持續(xù)失血的狀態(tài)下，我們認(rèn)為現(xiàn)階段尋找邊緣房企依然不是很好的策略，繼續(xù)推薦國企和高信用民企為主的組合。我們看好業(yè)績穩(wěn)健的一線龍頭，推薦保利地產(chǎn)(600048，買入)、萬科A(000002，買入) ；與業(yè)績具有彈性的二線龍頭，推薦金地集團(tuán)(600383，買入)、龍湖集團(tuán)(00960，買入)、 旭輝控股集團(tuán)(00884，買入)。同時(shí)我們看好迅速成長且受益于地產(chǎn)復(fù)蘇的物管和商管行業(yè)，推薦碧桂園服務(wù)(06098，買入)、保利物業(yè)(06049，買入)、招商積余(001914，增持)、新大正(002968，買入)、融創(chuàng)服務(wù)(01516，買入)、星盛商業(yè)(06668，買入)。
風(fēng)險(xiǎn)提示
銷售大幅低于預(yù)期。政策調(diào)控力度超過預(yù)期。融資環(huán)境存在不確定性。
（文章來源：東方證券）
標(biāo)簽： 房地產(chǎn)行業(yè)
