銷售：商品房銷售降幅擴(kuò)大，銷售均價(jià)顯著下滑。3 月商品房銷售面積同比-17.7%，前值-9.56%；銷售額同比-26.16%，前值-19.28%；銷售均價(jià)同比-10.28%，前值-10.74%。我們認(rèn)為幾大因素的疊加造成了需求的快速下滑：1)房企信用危機(jī)頻發(fā)動(dòng)搖了購(gòu)房者對(duì)期房按時(shí)竣工交付的信心，進(jìn)而影響到銷售；2)房企降價(jià)促銷之下，“買漲不買跌”的心理導(dǎo)致觀望情緒進(jìn)一步加重；3)經(jīng)濟(jì)不景氣的背景下，收入預(yù)期的減弱抑制了部分購(gòu)房需求。4)疫情沖擊影響了銷售的開展和需求的釋放。5)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)預(yù)期，也在一定程度上抑制了居民購(gòu)房意愿。
開發(fā)投資：投資再次轉(zhuǎn)負(fù)，開工竣工加速下滑。3 月新開工面積同比-22.24%，前值-12.15%；竣工面積同比-15.50%，前值-9.8%；開發(fā)投資同比-2.39%，前值3.67%。我們認(rèn)為，融資緊張與銷售端量?jī)r(jià)齊跌的局面疊加，進(jìn)一步?jīng)_擊了房企的流動(dòng)性，極大的影響了房企的投資能力與意愿。三月底以來(lái)全國(guó)各地持續(xù)發(fā)酵的疫情，也抑制開工與投資的恢復(fù)。從數(shù)據(jù)來(lái)看，投資的下滑幅度遠(yuǎn)低于銷售和新開工的下滑幅度。主要是由于 “保交付”推動(dòng)了前期停建緩建的房地產(chǎn)項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)；前期發(fā)生的土地購(gòu)置費(fèi)隨著房地產(chǎn)施工建設(shè)逐步計(jì)入；原材料價(jià)格上漲帶來(lái)的建安成本的上漲。但投資數(shù)據(jù)的相對(duì)穩(wěn)定難以掩蓋當(dāng)前市場(chǎng)的頹勢(shì)，銷售不振、預(yù)期轉(zhuǎn)弱之下，土地市場(chǎng)正經(jīng)歷大幅下滑，土地成交的持續(xù)大幅下滑，勢(shì)必會(huì)給未來(lái)的開工與投資數(shù)據(jù)帶來(lái)不小的壓力。
到位資金：資金面愈發(fā)緊張，銷售的下滑是資金面改善的最大阻礙。3 月到位資金同比-23.0%，前值-17.73%。銷售下滑帶來(lái)的壓力依然讓行業(yè)資金面難見改善，定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款降幅雙雙擴(kuò)大表明當(dāng)前銷售回款壓力很大。
雖然融資端政策在不斷發(fā)力，但民營(yíng)房企的流動(dòng)性問(wèn)題與市場(chǎng)的量?jī)r(jià)齊跌給金融機(jī)構(gòu)的信心與行動(dòng)力帶來(lái)了負(fù)面影響，融資端的支持主要集中在高信用的央企和國(guó)企。當(dāng)前諸多民企在融資能力的缺失與銷售垮塌的雙重壓力之下，面臨的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)依然很大。
投資建議：
在需求收縮和預(yù)期轉(zhuǎn)弱的沖擊之下，供需兩端都面臨極大的沖擊。“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標(biāo)將面臨極大挑戰(zhàn)，市場(chǎng)維穩(wěn)力度進(jìn)一步加強(qiáng)依舊是當(dāng)務(wù)之急。更多城市限購(gòu)限貸限售的放松和房貸利率的進(jìn)一步下行已經(jīng)逐漸成為現(xiàn)實(shí)性的選擇。從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，銷售降幅持續(xù)擴(kuò)大，居民購(gòu)房意愿低迷。行業(yè)資金面依舊十分緊張，房企的投資意愿與能力都大幅下滑，土地市場(chǎng)一片冷清。3 月底以來(lái)疫情影響擴(kuò)大，結(jié)合高頻數(shù)據(jù)的觀察來(lái)看，4 月份的數(shù)據(jù)依然不容樂觀。
我們認(rèn)為中央對(duì)地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度有了較為明顯的轉(zhuǎn)變，政策基調(diào)從去年年底的糾偏逐漸轉(zhuǎn)向支持。在當(dāng)前政策基調(diào)與鼓勵(lì)方向都較為明確的情況下，貨幣政策與地方調(diào)控將有望持續(xù)發(fā)力。雖然高頻數(shù)據(jù)顯示當(dāng)前的市場(chǎng)銷售依然在持續(xù)下行，但隨著政策的釋放，部分城市已經(jīng)有回暖的跡象。雖然近期疫情的多點(diǎn)爆發(fā)可能影響政策效果的顯現(xiàn)，但政府提振市場(chǎng)的決心已經(jīng)較為清晰，隨著供需兩端政策效果的逐漸顯現(xiàn)，行業(yè)銷售回暖已經(jīng)漸行漸近。
短期而言，隨著政策的陸續(xù)釋放與支持預(yù)期的提升，這段時(shí)間行業(yè)政策氛圍較為友好，市場(chǎng)對(duì)于民企違約風(fēng)險(xiǎn)的降低會(huì)存在較大的博弈。但諸多風(fēng)險(xiǎn)較大的低信用民企，接下來(lái)依然面臨著極大的流動(dòng)性壓力，可能難以支撐到市場(chǎng)回暖的時(shí)候就會(huì)繼續(xù)暴雷；而且頻繁的負(fù)面消息與幾乎喪失的拿地能力，也極大的損害了企業(yè)的市場(chǎng)聲譽(yù)與未來(lái)的發(fā)展空間。因此我們認(rèn)為，長(zhǎng)期而言，持有高信用的房企才是更為穩(wěn)健的策略。在各企業(yè)頻繁暴雷的行業(yè)背景之下，在銷售端，高信用房企更能獲得購(gòu)房者的信任；在供給端，高信用房企不斷獲得金融機(jī)構(gòu)的融資支持，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下依然擁有公開市場(chǎng)拿地和并購(gòu)獲取項(xiàng)目的能力。市場(chǎng)聲譽(yù)與經(jīng)營(yíng)實(shí)力為未來(lái)的發(fā)展奠定了基石。
回顧歷史，在政策松動(dòng)的早期，隨著政策的陸續(xù)釋放與支持預(yù)期的提升，政策博弈占據(jù)主導(dǎo)，板塊往往β收益顯著。隨著行政政策與貨幣政策效果的逐漸顯現(xiàn)，抓住行業(yè)復(fù)蘇時(shí)機(jī)，經(jīng)營(yíng)上更為拔尖的房企開始走出α收益。我們認(rèn)為融資的優(yōu)勢(shì)將推動(dòng)高信用房企在土地和并購(gòu)市場(chǎng)獲得優(yōu)勢(shì)，持續(xù)的拿地推盤能力與優(yōu)質(zhì)的信用背書也有望在需求回暖之時(shí)搶占先機(jī)，進(jìn)一步提升市場(chǎng)份額。推薦萬(wàn)科 A，保利發(fā)展，金地集團(tuán)。融資端的支持，也在滿足了頭部的穩(wěn)健央企地產(chǎn)企業(yè)后，逐漸向經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的民企溢出，市場(chǎng)對(duì)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的民企也將逐漸恢復(fù)信心，建議持續(xù)跟蹤經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的民營(yíng)房企龍頭如龍湖集團(tuán)、碧桂園。
風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、盈利能力繼續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)、銷售不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。
（文章來(lái)源：東興證券）
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