如今，許多城市都如火如荼地開始了各自城市更新的進(jìn)程，但在一些房企遭遇流動(dòng)性壓力的背景下，城市更新的步伐是否會(huì)受阻？
近日，一份名為《關(guān)于懇請(qǐng)支持舊改項(xiàng)目退出的報(bào)告》的文件流出，引起了業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注，這是廣州市時(shí)代控股集團(tuán)有限公司提交給廣州市政府的文件。文件顯示，時(shí)代中國(guó)積極參與廣州城市更新工作，已獲取9個(gè)舊村改造項(xiàng)目的合作身份，沉淀了大量資金，近期多種政策疊加影響了企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，“為順利度過(guò)當(dāng)前階段性困難，懇請(qǐng)市政府支持企業(yè)紓困解難?！痹摴镜脑V求是希望廣州市政府能夠支持協(xié)調(diào)其拿回從化區(qū)、增城區(qū)3個(gè)舊村改造項(xiàng)目的履約保證金，以及黃埔區(qū)5個(gè)項(xiàng)目的前期投入資金，總額約20.1億元。時(shí)代中國(guó)表示，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)嚴(yán)峻，公司面臨前所未有的壓力，上述項(xiàng)目履約保證金和前期投入款的退還，將有力支持公司度過(guò)當(dāng)前階段性困難。
時(shí)代中國(guó)回應(yīng)稱，“針對(duì)近期廣州市及下屬各區(qū)城市更新政策及計(jì)劃的修正及變動(dòng)，我司積極與政府相關(guān)部門就個(gè)別項(xiàng)目事宜溝通新的推進(jìn)解決方案，是正常的企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為。”該公司強(qiáng)調(diào)，城市更新是其核心業(yè)務(wù)之一，目前國(guó)內(nèi)各地的城市更新項(xiàng)目均在穩(wěn)步有序推進(jìn)當(dāng)中。數(shù)據(jù)顯示，時(shí)代中國(guó)發(fā)布的2021年業(yè)績(jī)公告顯示，公司全年錄得合同銷售額955.9億元人民幣，同比下降4.8%；營(yíng)業(yè)收入達(dá)436.4億元人民幣，同比增長(zhǎng)13.1%，城市更新業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入44億元。
由此可見，對(duì)于一些重倉(cāng)城市更新項(xiàng)目的房企來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)情況和政策變化都在影響企業(yè)自身的抉擇。2021年可以說(shuō)是城市更新“大起大落”的一年，去年年初全國(guó)開始舊改熱潮，房企紛紛涌入；到了8月份，住建部發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知(征求意見稿)》，明確要求實(shí)施城市更新行動(dòng)要嚴(yán)控大拆大建大搬遷，不大規(guī)模、短時(shí)間拆遷城中村等城市連片舊區(qū)，導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)供需失衡，一時(shí)間城市更新風(fēng)口急下。記者梳理發(fā)現(xiàn)，去年10月，廣州市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)了有關(guān)開展全市城市更新項(xiàng)目核查的工作方案，聯(lián)合各區(qū)政府、市住建局、文化廣電旅游局、林業(yè)園林局對(duì)廣州市11個(gè)區(qū)、合計(jì)119個(gè)舊改項(xiàng)目，做進(jìn)一步加強(qiáng)評(píng)估和方案優(yōu)化。一家廣州房企的投拓部工作人員告訴記者，當(dāng)前廣州城市更新市場(chǎng)有所降溫，合作企業(yè)招商的步調(diào)放緩。
據(jù)合一城市更新集團(tuán)介紹，廣州舊村改造履約保證金制度，主要基于2020年2月廣州市住建局發(fā)布的《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范舊村合作改造類項(xiàng)目選擇合作企業(yè)有關(guān)事項(xiàng)的意見的通知》(穗建規(guī)字[2020]16號(hào))(以下簡(jiǎn)稱“16號(hào)文”)。根據(jù)16號(hào)文，合作意向企業(yè)及合作企業(yè)在參與廣州舊村合作改造項(xiàng)目時(shí)，需按規(guī)定向村集體名下的銀行賬戶繳存相應(yīng)數(shù)額的履約保證金，該賬戶同時(shí)受項(xiàng)目政府主管部門、村集體、合作企業(yè)及銀行多方監(jiān)控。與廣州舊村改造不同，深圳并未設(shè)立舊村改造履約保證金制度。深圳無(wú)履約保證金的相關(guān)政策規(guī)定，涉及到保證金的階段，主要在集體資產(chǎn)交易階段。該階段涉及的保證金，主要由村集體及開發(fā)商自由協(xié)商確定，金額的要求一般不會(huì)太高。
多位業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，做城市更新業(yè)務(wù)，必須有過(guò)硬的操盤能力以及較高的市場(chǎng)認(rèn)可度。除了政策，目前一些房企的流動(dòng)性危機(jī)也影響到了城市更新領(lǐng)域。深圳一家主打城市更新的房企內(nèi)部人士告訴記者，深圳城市更新的周期一般要8到12年左右，雖然說(shuō)土地價(jià)值一般而言會(huì)慢慢上漲，但是舊改項(xiàng)目周期越長(zhǎng)，房企投入的資金也會(huì)越多，一旦樓市降溫銷售減緩，會(huì)給公司帶來(lái)巨大的現(xiàn)金流問(wèn)題。
合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇表示，房地產(chǎn)嚴(yán)監(jiān)管與資金面的全面收縮，城市更新融資形勢(shì)嚴(yán)峻，隨之而來(lái)的是市場(chǎng)交投冷淡，存量項(xiàng)目拋出來(lái)的多，增量還不斷上來(lái)，增量項(xiàng)目/二級(jí)土拍客觀上擠壓存量更新項(xiàng)目的交易對(duì)價(jià)和合作方案。另受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、金融環(huán)境及地產(chǎn)調(diào)控多重因素影響，且城市更新越來(lái)越呈現(xiàn)重資產(chǎn)趨勢(shì)，城市更新項(xiàng)目對(duì)于資金渴求度非常高，市場(chǎng)前融機(jī)構(gòu)有限且在進(jìn)一步收緊的地產(chǎn)融資環(huán)境中，行業(yè)洗牌不可避免。
提起城市更新，就不得不提到以城市更新業(yè)務(wù)為主打的佳兆業(yè)。近期，招商蛇口、長(zhǎng)城資產(chǎn)、佳兆業(yè)三方簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，各方將按照市場(chǎng)化原則，積極推動(dòng)優(yōu)勢(shì)資源的共享與協(xié)同，優(yōu)先選擇其他兩方作為合作伙伴。根據(jù)協(xié)議，三方的合作主要涉及城市更新，商住開發(fā)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)，文旅、游輪渡輪三個(gè)領(lǐng)域。與此同時(shí)，多家百?gòu)?qiáng)房企將旗下資產(chǎn)“擺上貨架”，積極處置和拋售項(xiàng)目回籠資金。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從去年下半年開始至今，房企處置事件超120起。羅宇預(yù)計(jì)，類似的事件會(huì)可能將再度上演。在住建部防止大拆大建政策的影響之下，廣州、深圳新增的城市更新項(xiàng)目速度放緩，后續(xù)一段時(shí)期內(nèi)，城市更新領(lǐng)域重點(diǎn)以消化存量項(xiàng)目為主，存量項(xiàng)目收并購(gòu)將是項(xiàng)目獲取的主要方式。
（文章來(lái)源：證券時(shí)報(bào)）
