央行提出差別化住房信貸政策，多地購房補貼政策力度加碼。本周，南通、常德等地出臺大力度購房補貼政策。與以往政策的固定額度不同，此次購房補貼政策多為百分比補貼。4 月18 日，中國人民銀行和國家外匯管理局印發(fā)《關(guān)于做好疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展金融服務(wù)的通知》，《通知》提出：“因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房需求，促進當?shù)胤康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。” 本次央行和外匯局發(fā)聲提出實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，將推動更多城市跟進推出需求側(cè)政策尤其是限貸放松政策的出臺，加速銷售基本面的觸底復(fù)蘇。
行情回顧：跌幅位列各行業(yè)第一，落后大盤4.91 個百分點。本周中信房地產(chǎn)指數(shù)累計變動幅度為-9.1%，落后大盤4.91 個百分點，在29 個中信行業(yè)板塊排名中位列第29 名。本周上漲個股共9 支，較上周減少10 支，下跌股數(shù)為12 支。(若無特殊說明，報告中本周指4.16-4.22 當周)。
新房成交情況：本周32 個城市新房成交面積為243.3 萬平方米，環(huán)比提升12.5%，同比下降53.0%。其中樣本一線城市的新房成交面積為40.1 萬方，環(huán)比36.5%，同比-56.7%；樣本二線城市為145.6 萬方，環(huán)比4.2%，同比-49.8% ；樣本三線城市為57.7 萬方，環(huán)比22.2%，同比-57.3%。
二手房成交情況：本周我們跟蹤的12 個重點城市二手房成交面積合計116.4，環(huán)比增長0.2%，同比下降36.9%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為36.8 萬方，環(huán)比1.5%；樣本二線城市為61.1 萬方，環(huán)比-6.4%；樣本三線城市為18.6 萬方，環(huán)比26.6%。年初至今累計二手房成交面積為1510.5 萬方，同比變動為-37.2%；其中樣本一線城市的累計二手房成交面積為458.0萬方，同比-40.5%；樣本二線城市為851.8萬方，同比-33.9%；樣本三線城市為200.6 萬方，同比-33.9%。
重點公司境內(nèi)信用債情況：房企發(fā)債持續(xù)恢復(fù)。根據(jù)申萬行業(yè)-房地產(chǎn)指標統(tǒng)計，本周(4.18-4.24)共發(fā)行房企信用債17 只，環(huán)比上升8 支；發(fā)行規(guī)模共計164.72 億元，環(huán)比上升95.72 億元，總償還量82.63 億元，環(huán)比增加5.77 億元，凈融資額為82.09 億元，環(huán)比上升89.95 億元。融資成本來看，天津房開(-190bp)、鹽都國資(-70bp)、昆山城投(-28bp)、保利發(fā)展(-21bp)的債券利率較公司之前發(fā)行的同類型同期限的可比債券下降。
投資建議：央行罕見提出實施差別化住房信貸政策，多地房地產(chǎn)放松政策加碼，維持地產(chǎn)開發(fā)板塊“增持”評級。我們認為今年是一個大級別政策寬松周期，是beta 級別的行情。信用資質(zhì)良好、流動性充裕、土儲量足質(zhì)優(yōu)的房企是主要選擇方向。建議關(guān)注：A 股保利發(fā)展、濱江集團、招商蛇口、金地集團、萬科 A、華發(fā)股份、金科股份、新城控股；H股中國海外發(fā)展、綠城中國、華潤置地、龍湖集團、中國金茂、旭輝控股集團、中國海外宏洋。物管：碧桂園服務(wù)、華潤萬象、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、永升生活服務(wù)、金科服務(wù)、招商積余。
風(fēng)險提示：政策出臺速度和執(zhí)行力度不及預(yù)期，基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應(yīng)。疫情反復(fù)影響超預(yù)期。
（文章來源：國盛證券）
