核心觀點(diǎn)

本周新房成交量相比于上周有所上升，二手房成交量有所下降。本周40 個(gè)城市新房成交套數(shù)為2.8 萬(wàn)套，環(huán)比上升 19.1%，同比下降 48.3%；16 個(gè)大中城市新房成交套數(shù)為2.0 萬(wàn)套，環(huán)比上升36.2%，同比下降 44.2%；一、二、三線城市新房成交套數(shù)環(huán)比分別變化6.2%、 10.1%、 461.3%，同比增速分別為-52.4%、-46.4%、 -29.3%。15 個(gè)城市二手房成交套數(shù)為1.3 萬(wàn)套，環(huán)比下降 1.9%，同比下降 39.3%；11 個(gè)大中城市二手房成交套數(shù)為1.2 萬(wàn)套，環(huán)比下降0.2%，同比下降 36.2%；一、二、三線城市二手房成交套數(shù)環(huán)比增速分別為3.0%、 -5.4%、 29.0%，同比增速分別為-29.0%、-41.3%、 -24.9%。

新房庫(kù)存量有所下降，去化周期相比上周有所上升。15 個(gè)城市新房庫(kù)存套數(shù)為102.8 萬(wàn)套， 環(huán)比上升 0.3%，去化周期為18.7 個(gè)月，環(huán)比上升0.7 個(gè)月；8 個(gè)大中城市新房庫(kù)存套數(shù)56.2 萬(wàn)套，環(huán)比上升 0.5%， 同比上升 3.4%，去化周期為14.2 個(gè)月，環(huán)比上升0.7 個(gè)月；一線城市新房庫(kù)存量26.9 萬(wàn)套，環(huán)比上升0.1%，去化周期14.0 個(gè)月，環(huán)比上升1.2 個(gè)月，二線城市新房庫(kù)存量20.5萬(wàn)套，環(huán)比下降0.4%，去化周期為15.8 個(gè)月，環(huán)比上升0.7 個(gè)月，三線城市新房庫(kù)存套數(shù)為8.9萬(wàn)套，環(huán)比下降0.1%，去化周期12.2 個(gè)月，環(huán)比減少0.2 個(gè)月。

整體土地市場(chǎng)較上周相比量?jī)r(jià)齊升，土地溢價(jià)率有所上升。百城成交全類型土地?cái)?shù)量為 213 宗，環(huán)比上升 15.8%，同比下降 56.0%；成交土地規(guī)劃建筑面積為 1391 萬(wàn)平方米，環(huán)比上升 41.4%，同比下降 42.9%；成交土地總價(jià)為 179 億元， 環(huán)比上升 86.9%，同比下降56.3%；成交土地樓面均價(jià)為 1291 元/平方米，環(huán)比上升 32.3%，同比上升 23.5%； 百城成交土地溢價(jià)率為 1.79%， 環(huán)比上升 70.5%，同比下降 93.7%。

房企信用債發(fā)行規(guī)模環(huán)比有所增加，但同比仍大幅下滑。本周房地產(chǎn)行業(yè)信用債總發(fā)行量為164.72 億元，同比下降 33.2%(前值： -44.0%)，環(huán)比增加 100.9%；總償還量為 99.09 億元，同比下降 32.1%(前值： -73.7%)，環(huán)比增長(zhǎng) 38.1%；凈融資額為65.63 億元。其中國(guó)企信用債總發(fā)行量為 164.72 億元，同比增長(zhǎng) 34.8%(前值： -37.6%)，環(huán)比上升 100.9%；總償還量為 81.46 億元，同比下降 26.0%(前值： -73.8%)，環(huán)比增長(zhǎng) 59.3%； 凈融資額為 83.26 億元。民企連續(xù)三周無(wú)信用債發(fā)行；凈融資額為-20.60 億元。

投資建議

本周公布的統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)再度印證了當(dāng)前市場(chǎng)的低迷態(tài)勢(shì)，銷售投資如期出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，我們認(rèn)為下階段政策調(diào)整將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，政策調(diào)整也將由紓困逐步進(jìn)入到推動(dòng)需求改善階段，出臺(tái)的城市也逐步從三四線、弱二線城市擴(kuò)展至更多二線、甚至強(qiáng)二線城市，且調(diào)整力度和節(jié)奏有望進(jìn)一步加大加快。本周南京再度下調(diào)房貸利率、縮短放款周期至最短一周；常熟購(gòu)買首套自住房給予購(gòu)房總價(jià)1%的補(bǔ)貼；湖南常德中心城區(qū)購(gòu)新房按實(shí)際繳納契稅給予50%補(bǔ)貼；另有清遠(yuǎn)、韶關(guān)、河源、梅州、云浮等多個(gè)城市部分銀行下調(diào)房貸利率，降幅為10-40 個(gè)基點(diǎn)不等。此外，本周央行、外匯局發(fā)布23 條舉措加大支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)力度，對(duì)于地產(chǎn)，央行在本輪政策松動(dòng)中首次提及“合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求”，不過(guò)和08 年、16 年央行統(tǒng)一明確首付比例下調(diào)幅度不同，本次并未涉及明確的比例規(guī)定，我們認(rèn)為首付比例的下調(diào)后續(xù)依然以地方調(diào)整為主，本次央行的表態(tài)我們可以看到首付比例和房貸利率的調(diào)整是目前比較提倡的地方調(diào)整舉措之一。

從板塊投資角度來(lái)看，當(dāng)前仍是較好的配置窗口期。我們建議關(guān)注四條主線：1)全國(guó)化布局的央國(guó)企龍頭房企，在上個(gè)階段已獲估值提振，但仍將享受beta 行情帶來(lái)的上漲空間：保利發(fā)展、金地集團(tuán)、招商蛇口、龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地；2)區(qū)域型央國(guó)企龍頭和優(yōu)質(zhì)民企，但現(xiàn)金流和財(cái)報(bào)質(zhì)量較好：建發(fā)國(guó)際、越秀地產(chǎn)、美的置業(yè)、濱江集團(tuán)；3)政策更加明朗后可以關(guān)注彈性反轉(zhuǎn)標(biāo)的：旭輝控股集團(tuán)、新城控股、金科股份、碧桂園。4)當(dāng)前收入確定較強(qiáng)、集中度加速提升，同時(shí)關(guān)聯(lián)房企近期信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋，彈性反轉(zhuǎn)的地產(chǎn)后周期物業(yè)板塊：碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、保利物業(yè)、中海物業(yè)、新城悅服務(wù)。

風(fēng)險(xiǎn)提示

房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)升級(jí)；銷售超預(yù)期下行；融資持續(xù)收緊。

（文章來(lái)源：中銀國(guó)際證券）

標(biāo)簽： 房地產(chǎn)行業(yè) 地產(chǎn)板塊