日前，華夏中國交建公募REIT(場內(nèi)簡稱：中交REIT，代碼：508018)的火熱“吸金”持續(xù)引來了眾多投資者的關(guān)注。
4月12日，華夏基金發(fā)布華夏中國交建REIT認(rèn)購申請確認(rèn)比例結(jié)果公告。該基金公眾發(fā)售部分的配售比例為0.84%，刷新了公募基金產(chǎn)品配售比例的歷史最低紀(jì)錄。
據(jù)了解，華夏中國交建REIT此次發(fā)行累計(jì)吸金超1500億元(比例配售前)。
事實(shí)上，繼華夏中國交建REIT被火熱認(rèn)購后，廣州交通投資集團(tuán)有限公司、深圳市人才安居集團(tuán)、北京京能國際能源股份有限公司等多家城投企業(yè)，亦相繼步入公募REITs。
與此同時(shí)，2022年公募REITs首戰(zhàn)“火熱”有望給城投企業(yè)帶來轉(zhuǎn)機(jī)。有機(jī)構(gòu)指出，城投公司與基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的底層資產(chǎn)天然契合，城投公司有望迎來“春天”。盡管如此，但公募REITs對城投而言，仍面臨巨大的挑戰(zhàn)。
中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)資深專家董曉宇告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者，由于公募REITs對底層資產(chǎn)要求嚴(yán)格，且公募REITs專業(yè)性、政策性極強(qiáng)，因此城投公司在提高資產(chǎn)的運(yùn)營質(zhì)效、培養(yǎng)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、運(yùn)營管理水平以及掌握公募REITs的實(shí)操等多個方面均要有新突破。
公募REITs“引爆”資本市場
2022年首單公募REIT——華夏中國交建REIT最終配售比例刷新了公募基金產(chǎn)品配售比例的歷史最低紀(jì)錄。
4月12日，華夏基金發(fā)布華夏中國交建REIT認(rèn)購申請確認(rèn)比例結(jié)果公告。公告顯示，華夏中國交建REIT公眾發(fā)售部分的配售比例為0.84%，該配售比例不僅刷新了公募基金產(chǎn)品配售比例的歷史最低紀(jì)錄，也令該成品成為唯一配售比例不足1%的公募基金。
值得一提的是，華夏中國交建REIT此次發(fā)行累計(jì)吸金超1500億元，(比例配售前)，而戰(zhàn)略投資者數(shù)量、網(wǎng)下詢價(jià)投資者數(shù)量和意向認(rèn)購金額均位居已發(fā)行公募REITs首位。
至于為何公募REITs 受到追捧，董曉宇認(rèn)為，這與公募REITs產(chǎn)品收益穩(wěn)定且稀缺不無關(guān)系?！爱?dāng)前資本市場波動較大，優(yōu)質(zhì)投資品不足，公募REITs產(chǎn)品屬于稀缺投資品，其收益較為穩(wěn)定，因此引發(fā)市場上投資者的追捧?！?/p>
有分析人士認(rèn)為，考慮到城投公司與基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的底層資產(chǎn)天然契合，則城投主體或可搭乘REITs市場加速擴(kuò)容的東風(fēng)，轉(zhuǎn)型成為基礎(chǔ)設(shè)施市場化運(yùn)營主體。
事實(shí)上，記者了解到，繼華夏中國交建REIT受到熱捧后，在首批上市的9只公募REITs中，已有2只REITs的發(fā)行人為城投公司主體，原始權(quán)益人分別為浙江滬杭甬高速公路股份有限公司(浙江交投為控股股東)與廣州交通投資集團(tuán)有限公司，主營業(yè)務(wù)均為交通道路投資，收入來源于公路收費(fèi)。
記者進(jìn)一步梳理發(fā)現(xiàn)，近期也有越來越多的城投企業(yè)陸續(xù)投入到發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品的隊(duì)列之中。
4月13日，保障性租賃住房發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品取得突破性進(jìn)展，深圳市人才安居集團(tuán)項(xiàng)目近日已經(jīng)報(bào)送到國家發(fā)展改革委，成為全國首個正式申報(bào)的保障性租賃住房REITs項(xiàng)目。
據(jù)了解，安居集團(tuán)本次項(xiàng)目募集的資金將繼續(xù)投資于深圳的保障性租賃住房建設(shè)，預(yù)計(jì)可新增保障性租賃住房2000余套。
同日，廣州科學(xué)城集團(tuán)發(fā)布招標(biāo)公告，根據(jù)科學(xué)城(廣州)投資集團(tuán)有限公司和廣東廣咨國際工程投資顧問股份有限公司簽署的委托協(xié)議，現(xiàn)委托廣東廣咨國際工程投資顧問股份有限公司全資子公司廣東省國際工程咨詢有限公司，就科學(xué)城集團(tuán)公募REITs總協(xié)調(diào)人項(xiàng)目進(jìn)行公開招標(biāo)。
據(jù)了解，科學(xué)城集團(tuán)擬以持有的資產(chǎn)申請發(fā)行公募REITs，本次擬通過招標(biāo)確定本項(xiàng)目的總協(xié)調(diào)人。規(guī)模不超過30億元，擬分期發(fā)行。基礎(chǔ)資產(chǎn)為科學(xué)城集團(tuán)持有的資產(chǎn)，包括但不限于保障性租賃住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)。
此外，4月14日，北京能源國際控股有限公司已開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)申報(bào)工作。
據(jù)悉，京能國際本次擬以300MW和100MW兩座光伏電站作為基礎(chǔ)資產(chǎn)設(shè)立公募REITs，公司擬自持51%的份額以保持對基礎(chǔ)資產(chǎn)的絕對控制，同時(shí)公開向市場投資者募集49%的份額。凈募集資金用于光伏發(fā)電項(xiàng)目的新建或并購，以拓展公司業(yè)務(wù)規(guī)模。
城投轉(zhuǎn)型迎新機(jī)遇
“城投公司熱衷發(fā)行公募REITs，是其主動進(jìn)行發(fā)展模式轉(zhuǎn)型、主動做好與市場投融資對接的重要舉措。”董曉宇告訴記者，得益于國家有關(guān)部門持續(xù)出臺政策，加大投融資創(chuàng)新力度，推動重點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)施，使得城投企業(yè)在公募REITs的轉(zhuǎn)型道路上看到了希望。
“城投企業(yè)發(fā)行公募REITs將有利于盤活存量資產(chǎn)、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，打通資產(chǎn)上市循環(huán)投資的通道，其次是有利于資金回籠，化解債務(wù)壓力，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；不僅如此，通過公募REITs，還有利于城投公司從投融資平臺向市場化資產(chǎn)經(jīng)營平臺的轉(zhuǎn)型，有效解決多年積累的城投債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。”董曉宇進(jìn)一步解釋。
事實(shí)上也確實(shí)如此，得益于國家有關(guān)部門持續(xù)出臺政策，公募REITs基金逐漸成為地方城投公司市場化轉(zhuǎn)型的新機(jī)遇。
早在2020年4月30日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，其中明確要求在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域推進(jìn)不動產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)工作，這也代表著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)正式起步。
2021年5月，首批9單公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)獲批，目前均已上市平穩(wěn)運(yùn)行。
2021年7月，國家發(fā)展改革委下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作的通知》，進(jìn)一步增加了公募REITs的試點(diǎn)范圍，其中與城投公司直接相關(guān)的是“市政基礎(chǔ)設(shè)施的停車場項(xiàng)目、保障性租賃住房”。
現(xiàn)如今，公募REITs基金中80%以上資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，以基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為底層基礎(chǔ)資產(chǎn)，依托基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的運(yùn)營及維護(hù)獲得基金價(jià)值提升，為投資者分紅。
現(xiàn)代咨詢指出，當(dāng)下，我國經(jīng)濟(jì)下行壓力猶存、疫情影響下的企業(yè)投資與居民消費(fèi)尚未完全恢復(fù)，基建投資對我國經(jīng)濟(jì)增長具有關(guān)鍵性作用。然而近年來我國基建投資增速卻逐漸放緩，其中融資渠道受限是原因之一。
從地方政府的角度來看，在地方政府債務(wù)規(guī)模日漸擴(kuò)大、“隱性債務(wù)”核查愈發(fā)嚴(yán)格以及PPP項(xiàng)目監(jiān)管日趨規(guī)范的背景下，基建項(xiàng)目融資渠道不斷縮緊。而公募REITs填補(bǔ)了我國金融產(chǎn)品的空白，其能夠有效盤活存量資產(chǎn)，形成良性投資循環(huán)，提升直接融資比重，降低企業(yè)杠桿率；同時(shí)，REITs作為中等收益、中等風(fēng)險(xiǎn)的金融工具，具有流動性高、收益穩(wěn)定、安全性強(qiáng)等特點(diǎn)，有利于豐富資本市場投資品種，拓寬社會資本投資渠道。
即便如此，公募REITs對于當(dāng)?shù)卣约俺峭镀髽I(yè)而言，仍面臨著諸多挑戰(zhàn)。
“首先，城投公司要提高對參與公募REITs的認(rèn)識和發(fā)行意愿，在合理利用資本市場方面有新突破；其次，由于公募REITs對底層資產(chǎn)要求嚴(yán)格，因此城投公司在提高資產(chǎn)的運(yùn)營質(zhì)量和效益、培養(yǎng)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目方面要有新突破；最后，由于公募REITs專業(yè)性、政策性極強(qiáng)，城投公司在提高運(yùn)營管理水平和掌握公募REITs的實(shí)操方面要有新突破。”董曉宇認(rèn)為。
也有業(yè)內(nèi)人士指出，真正擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的地方城投平臺，融資渠道一般較為通暢，不太可能存在融資難的問題。并且，通過公募REITs融資意味著資產(chǎn)要出表，對這些平臺后續(xù)的評級和債權(quán)融資可能產(chǎn)生不利影響，使其發(fā)行公募REITs意愿不高。相反，那些真正現(xiàn)金流緊張、融資需求較高的平臺，往往很少擁有符合公募REITs底層資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的資產(chǎn)。這樣的錯配，或使得短期之內(nèi)REITs產(chǎn)品規(guī)模擴(kuò)大存在困難。
（文章來源：中國經(jīng)營網(wǎng)）
