繼5月15日首套個(gè)人住房商業(yè)貸款利率下限下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)后,不到一周時(shí)間,5月20日央行公布新一期LPR利率,與個(gè)人住房按揭貸款密切相關(guān)的5年期以上LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.45%。這意味著,房貸利率下調(diào)空間進(jìn)一步打開(kāi),最低可至4.25%。
此次5年期LPR下調(diào)幅度超出市場(chǎng)預(yù)期,也是自2019年8月LPR定價(jià)機(jī)制改革以來(lái),下調(diào)幅度最大的一次。
而近來(lái)一段時(shí)間,全國(guó)各地房地產(chǎn)政策調(diào)整頻繁,超百城放松購(gòu)房信貸政策,下調(diào)房貸利率、提高公積金貸款額度、降低首付比例等此類消息不斷。
利好剛需族
“對(duì)于準(zhǔn)備買房、或者還沒(méi)辦理按揭的剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō),這是一大利好?!碧旖虻貐^(qū)某房地產(chǎn)中介告訴記者,原本處于觀望階段的消費(fèi)者,近兩天頻頻開(kāi)始聯(lián)系中介,咨詢樓盤和房貸信息。
5月18日,天津地區(qū)的商業(yè)銀行紛紛將首套房貸利率調(diào)整為L(zhǎng)PR-20個(gè)基點(diǎn),也就是從4.6%降至4.4%。僅僅兩天后,5年期以上LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.45%。這也意味著,天津多家銀行的首套房貸利率可最低降到4.25%。
除了天津,此前幾天,廣州、天津、濟(jì)南、青島、鄭州、蘇州、昆明、重慶等數(shù)十個(gè)城市的的房貸利率已出現(xiàn)下調(diào)。而隨著昨日最新一輪LPR報(bào)價(jià)出爐,房貸利率也可至4.25%——這是目前全國(guó)能夠執(zhí)行的最低利率。
然而,上述天津地區(qū)房地產(chǎn)中介卻表示,盡管現(xiàn)在各種政策刺激信號(hào)接連發(fā)布,但是近期整體看房客戶并不多?!耙皇鞘苤苓呉咔橛绊?北京、河北、河南);再者,天津本地也有疫情,外地往返不方便。所以目前天津這邊還都是本地改善置換為主。”
今年以來(lái),一些城市因?yàn)橐咔樵颍捶康目蛻魯?shù)量確實(shí)不如去年。蘇州地區(qū)某房地產(chǎn)中介則表示:“去年四季度的時(shí)候看房的人很多,但是今年以來(lái)逐漸減少,尤其是近一段時(shí)間受疫情影響,看房的人寥寥無(wú)幾。不過(guò),隨著有些地區(qū)漸漸從疫情中恢復(fù)過(guò)來(lái),看房的人開(kāi)始多起來(lái)了?!?/p>
“您不急可以再等等。”5月20日下午,正帶著客戶看房的南昌一位房地產(chǎn)中介告訴記者,“目前沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)南昌地區(qū)哪家銀行已執(zhí)行最低的4.25%利率,但通知也許很快就會(huì)下來(lái)?!?/p>
近兩三個(gè)月,房貸利率呈現(xiàn)降低趨勢(shì)。根據(jù)貝殼研究院發(fā)布重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù),2022年5月貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為4.91%,二套利率為5.32%,分別較上月回落26個(gè)、13個(gè)基點(diǎn),再創(chuàng)2019年以來(lái)新低。
房貸利率下降,月供減輕多少?
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)測(cè)算,以100萬(wàn)元貸款本金、30年等額本息的償還方式的案例進(jìn)行計(jì)算。
若房貸利率從4.6%下調(diào)為4.45%,那么月供額將從5126元變?yōu)?037元,減少了89元;疊加LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)和銀行下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)的雙重因素,實(shí)際房貸利率就可以變?yōu)?.25%。那么若房貸利率從4.6%下調(diào)為4.25%,其月供額將從5126元變?yōu)?919元,減少了207元。
“在實(shí)際過(guò)程中,存量房貸用戶的利息調(diào)整,或者已經(jīng)在還貸的購(gòu)房者,要等到明年元旦后才可以進(jìn)行下調(diào)利息。而近期新購(gòu)房的家庭,利率最低可以做到4.25%,實(shí)際過(guò)程中如何操作要看銀行的行動(dòng)?!眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為,在實(shí)際的房貸利率申請(qǐng)過(guò)程中,一般具有客戶資質(zhì)、合作樓盤情況等條件的約束。就近期銀行的動(dòng)作看,因?yàn)榻谝呀?jīng)普遍在落實(shí)此前央行周末新政,所以一般都會(huì)把4.4%的利率作為近期下調(diào)的目標(biāo)值。
超百城出手“穩(wěn)樓市”
去年,多地房?jī)r(jià)漲幅較快,基于樓市調(diào)控的大背景,各地密集出臺(tái)調(diào)控政策以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,商業(yè)銀行也對(duì)房貸額度和房貸利率進(jìn)行管控。與去年的調(diào)整思路不同,今年以來(lái),全國(guó)各地房地產(chǎn)政策調(diào)整頻繁,超百城放松購(gòu)房信貸政策,下調(diào)房貸利率、提高公積金貸款額度、降低首付比例的消息不斷。
有業(yè)內(nèi)人士表示,此次各地房貸利率下調(diào)多是銀行自主下調(diào),預(yù)計(jì)后續(xù)相關(guān)城市會(huì)有正式發(fā)文或窗口指導(dǎo)。
對(duì)于利率更優(yōu)惠的公積金貸款而言,貸款額度的提升將進(jìn)一步減輕貸款購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。南京自昨日起,將首次使用住房公積金貸款購(gòu)買第二套住房公積金最高可貸額度由30萬(wàn)元/人、夫妻雙方60萬(wàn)元/戶,調(diào)整至50萬(wàn)元/人、夫妻雙方。此前,安徽阜陽(yáng)、河南信陽(yáng)等城市也上調(diào)了公積金貸款額度。
為更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求,對(duì)首套房首付比例的調(diào)整成為放松政策的重點(diǎn)之一,首付最低比例降至兩成漸成常態(tài)。5月以來(lái),寧夏銀川、山東泰安、江蘇宿遷等城市出現(xiàn)“兩成首付”。
實(shí)際上,在今年年初就有多個(gè)三四線城市實(shí)行“兩成首付”,隨著房地產(chǎn)政策的進(jìn)一步放松,一二線城市加入“兩成首付”隊(duì)伍的也越來(lái)越多。
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(文章來(lái)源:上海證券報(bào))