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全國(guó)房貸利率地圖:你的房貸比較貴?

進(jìn)入二季度,各地樓市新政策密集出臺(tái)。據(jù)21數(shù)據(jù)新聞實(shí)驗(yàn)室梳理,截至5月中旬,全國(guó)已經(jīng)有超130城發(fā)布樓市新政。

對(duì)購(gòu)房者而言,擇一地而居,房?jī)r(jià)是比較受關(guān)注的變量。首付比例和銀行的房貸利率雖然也影響著購(gòu)房成本,但購(gòu)房者往往沒(méi)有太大的騰挪空間。

本輪調(diào)控中,牽引房貸利率下行的政策和因素有多個(gè)。

一是5月15日,央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布“關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知”,明確貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的居民家庭,首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。

二是5月20日,5年期以上LPR超預(yù)期單獨(dú)下調(diào)15BP至4.45%。兩因素疊加,目前部分地區(qū)新發(fā)放首套房貸利率最低可至4.25%。

三是各地因城施策,對(duì)房貸利率進(jìn)行調(diào)整。

據(jù)貝殼研究院發(fā)布的重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù),2022年5月貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為4.91%,二套利率為5.32%,分別較上月回落26、13個(gè)基點(diǎn),再創(chuàng)2019年以來(lái)新低;5月平均放款周期為29天,與上月持平。

密集調(diào)控之下,各地房貸利率水平如何?記者結(jié)合多方采訪與公開(kāi)信息進(jìn)行了梳理。

一線城市:利率隨LPR報(bào)價(jià)有所下調(diào)

一線城市北上廣深由于擁有相對(duì)穩(wěn)定的供需關(guān)系,房貸利率相對(duì)穩(wěn)定。

具體到前述兩個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),5月15日新發(fā)放首套房貸利率下限下調(diào)之初,多地立即跟進(jìn),但北上廣深并未跟進(jìn)下調(diào),一度拉大了與其他地區(qū)的利率差距。

5年期以上LPR下調(diào)后,一線城市房貸利率才跟隨下調(diào)。

記者了解到,目前北京大行的首套房貸利率為5年期LPR+55個(gè)基點(diǎn),二套房貸利率為5年期LPR+105個(gè)基點(diǎn),即首套5%,二套5.5%。

另?yè)?jù)記者統(tǒng)計(jì),上海部分銀行首套房貸利率為4.8%,二套房貸利率為5.5%;廣州部分銀行首套房貸利率為4.85%,二套房貸利率為5.05%;深圳部分銀行首套房貸利率為4.75%,二套房貸利率為5.05%。均隨5年期LPR下行而下降。

新一線城市:房貸利率過(guò)山車(chē)

新一線城市特點(diǎn)與一線城市不同。新一線城市是與周邊城市發(fā)生商業(yè)聯(lián)系的樞紐。過(guò)去一段時(shí)間,部分新一線城市房?jī)r(jià)升溫又驟降,房貸利率帶給購(gòu)房者的體驗(yàn)也如同“過(guò)山車(chē)”。

2021年成都首套房貸利率曾長(zhǎng)期保持在5.88%,甚至一度高達(dá)6.20%。2022年以來(lái),房貸利率逐漸回落,4月已有購(gòu)房者以4.90%的利率簽訂貸款合同,5年期以上LPR下調(diào)之后,該購(gòu)房者房貸利率可以進(jìn)一步下調(diào)到4.75%。

2021年中,杭州房貸利率攀升至高點(diǎn),首套房貸利率達(dá)到6.2%,二套房貸利率達(dá)到6.4%,此后逐步走低。最新消息是,杭州部分銀行首套房貸利率最低為4.45%,二套房貸利率為5.1%。

鄭州的情況與之相似。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì),去年10月鄭州首套主流房貸利率為6.13%,二套主流利率6.37%;截至5末,鄭州首套主流房貸利率為4.4%,下調(diào)幅度達(dá)173BP,二套利率下調(diào)幅度達(dá)117BP。

南京一家銀行的客戶(hù)經(jīng)理向記者表示,南京目前首房首貸利率最低可達(dá)到4.25%,二套在貸款尚未還清的情況下,首付比例要八成,貸款利率為5.05%。目前很多操作方法是,將首套房的商業(yè)貸款還清,這樣二套房首付比例只有五成,并且在購(gòu)買(mǎi)第二套房時(shí)可以享受首套房的貸款利率,也就是4.25%。

年前,南京的首套商貸利率是6.2%-6.3%。近期由于多方政策的影響,利率一路下降,最低至4.25%,可以說(shuō)是2013年6月以來(lái)的最低。

從審核標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看,政策上與之前保持不變,但實(shí)際操作中有一些放寬。比如,只要征信報(bào)告沒(méi)有問(wèn)題,大多數(shù)銀行都可以溝通,將收入證明、銀行流水的標(biāo)準(zhǔn)定為每月還貸金額的1.5倍左右,而之前是2倍。

二三四線城市:政策松綁持續(xù)加碼

在本輪調(diào)控中,部分二線城市積極響應(yīng),政策松綁持續(xù)加碼,包括放款限購(gòu)限貸政策、調(diào)整公積金貸款政策等多項(xiàng)措施。

在房貸利率方面,石家莊首套房首付比例降至二成(原三成),對(duì)首套房利率實(shí)行差異化管理,最低可執(zhí)行 4.4%;昆明首套房貸利率在5年期以上LPR下調(diào)當(dāng)日就跟進(jìn)調(diào)降,最低降至4.25%,包括大行也率先實(shí)行;濟(jì)南、溫州均已有多家銀行執(zhí)行首套房最低4.25%的房貸利率,二套房貸利率為5.05%。

不過(guò)也有部分二線城市房貸利率并未“一降到底”。據(jù)廈門(mén)市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)微信公眾號(hào),廈門(mén)首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)加10個(gè)基點(diǎn),即廈門(mén)首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限由4月的4.9%,下降到了5月的4.55%。

對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō),房貸利率本就不高,本輪政策調(diào)整更多地體現(xiàn)在政策“組合拳”上。

據(jù)東吳證券統(tǒng)計(jì),僅5月16日至5月20日一周內(nèi),就有包括綿陽(yáng)、安陽(yáng)、安慶、泰州等在內(nèi)的9個(gè)三四線城市放松政策,具體包括變更限購(gòu)1例,下調(diào)首付比例7例,更改首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)1例。

比如,綿陽(yáng)多家銀行發(fā)出通知,首套房商貸利率執(zhí)行4.4%;宜賓、瀘州等城市的部分銀行相繼跟進(jìn),將首套房商貸利率下調(diào)至4.4%。

房貸利率因城施策精準(zhǔn)調(diào)控

綜合來(lái)看,二季度市場(chǎng)出現(xiàn)了超百城密集調(diào)控的現(xiàn)象。此前一線、新一線城市與二三線城市房貸利率差距較大,尤其反映在首套房上,但是通過(guò)調(diào)控,目前不同城市之間的利率差距逐步拉平。

但逐步拉平不等于全國(guó)統(tǒng)一房貸利率,事實(shí)上還是存在定價(jià)差距。

光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華對(duì)記者指出,出現(xiàn)這種房貸差別定價(jià),主要是各區(qū)域(各線城市)樓市存在差異,是各地采取因城施策精準(zhǔn)調(diào)控的具體體現(xiàn)。

周茂華表示,一二三線城市樓市在區(qū)域優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)供求等方面差異較為明顯。主要影響城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素較多,譬如城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況,產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力,人口變化、宏觀政策等。從近期市場(chǎng)表現(xiàn)看,一二線等城市復(fù)蘇相對(duì)領(lǐng)先,隨后這種復(fù)蘇勢(shì)頭逐步向三四線城市擴(kuò)圍,相應(yīng)金融機(jī)構(gòu)也將進(jìn)行梯次“定價(jià)”,并根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需、價(jià)格變化進(jìn)行精準(zhǔn)調(diào)節(jié)。

從風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)的角度來(lái)看,整體而言,一二線城市房地產(chǎn)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng),銀行放貸意愿更強(qiáng),銀行之間競(jìng)爭(zhēng)更為充分;三四線城市有些是產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向存在問(wèn)題,或者是人口凈流出城市,銀行放貸則比較有顧慮,利率定價(jià)偏高。

(文章來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道)

標(biāo)簽: 房貸利率 樓市新政

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