7月14日，為有效防范商品房延期交房增量問題，西安市住建局等五部門聯(lián)合出臺了13項措施，其中包括確保購地資金合規(guī)、項目建設(shè)全程監(jiān)管、預售資金全額入賬、嚴格撥付標準、夯實銀行責任、健全房地產(chǎn)信用管理等。
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另外，河北滄州日前發(fā)布了《滄州市商品房預售資金監(jiān)管辦法》(征求意見稿)，其中明確提出，商品房預售資金應全部存入監(jiān)管賬戶，設(shè)立監(jiān)管賬戶后，在商品房買賣合同中須注明：“購房款不進入監(jiān)管賬號，此合同無效，買售雙方可隨時解除”字樣。
業(yè)內(nèi)人士認為，西安政策是全國首個針對延期交房的政策，釋放了非常強的信號意義。其核心內(nèi)容是強化預售資金監(jiān)管，同時，從購地環(huán)節(jié)嚴管房企激進行為，防范房企違規(guī)拿地和形成風險；建立“一項目一檔案”制度，對樓盤運作有約束效應；對預售工作的規(guī)范和管理，有助于防范違規(guī)樓盤進入樓市，導致風險傳導到購房者手上。
西安13措施防范延期交房增量問題
7月14日，西安市住建局、市自然資源和規(guī)劃局、市城市管理和綜合執(zhí)法局、市金融工作局、中國人民銀行西安分行營業(yè)管理部等五部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于印發(fā)防范商品房延期交房增量問題工作措施的通知》，其中包括確保購地資金合規(guī)、項目建設(shè)全程監(jiān)管、預售資金全額入賬、嚴格撥付標準、夯實銀行責任、健全房地產(chǎn)信用管理等13項具體措施。
在強化商品房預售資金監(jiān)管方面，一是要資金全額入賬。商品房預售資金(包括定金、首付款、購房貸款及其他形式的全部房款)應全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進行監(jiān)管，開發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設(shè)賬戶收存購房人的購房款。
二是嚴格撥付標準。商品房項目完成主體結(jié)構(gòu)驗收前，累計使用重點監(jiān)管資金不得超過總額的50%；完成竣工驗收前，不得超過95%；完成竣工驗收備案前，不得超過99%；不動產(chǎn)首次登記后，可以提取剩余1%。其中，7層以上的建筑，總層數(shù)達到1/3、2/3前，累計使用重點監(jiān)管資金分別不超過總額的20%和35%。
三是強化技術(shù)支撐，支持監(jiān)管銀行跟蹤購房貸款入賬情況，確保購房貸款交存至專用監(jiān)管賬戶。
四是加強賬務核對，各轄區(qū)住建部門每月要與監(jiān)管銀行對賬不少于一次，發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)挪用重點監(jiān)管資金的，應當立即停止撥付并依法查處。
五是夯實銀行責任。商業(yè)銀行違反預售資金監(jiān)管協(xié)議，未經(jīng)轄區(qū)住建部門核實同意，擅自撥付監(jiān)管資金的，應當負責追回資金；無法追回的依法承擔相應賠償責任。
在確保購地資金合規(guī)方面，新政要求，參與商品住房用地競買的開發(fā)企業(yè)必須使用合規(guī)自有資金，競買企業(yè)股東不得違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔保或其他相關(guān)融資便利等。購地資金不得直接或間接使用金融機構(gòu)各類融資資金，不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或預付款，不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，不得使用參與競買企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資等。經(jīng)審核，存在使用非自有資金競買商品住房用地的，取消競得資格，已繳納的競買保證金不予退還。
此外，新政還提出，實施項目建設(shè)全過程監(jiān)管方面，建立“一項目一檔案”制度；加強商品房預售許可管理方面，明確形象進度標準；健全房地產(chǎn)信用管理方面，開發(fā)企業(yè)不能按期交付房屋，引發(fā)群體性事件，造成嚴重社會影響的，記為信用等級差的企業(yè)，向社會公示，并按照有關(guān)規(guī)定予以處理。
全國首個針對延期交房的政策
對于西安的新政，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，這是全國首個針對延期交房的政策，釋放了非常強的信號意義。
嚴躍進指出，此次政策的核心是強化預售資金監(jiān)管，提及了資金全額入賬、嚴格撥付標準、強化技術(shù)支撐、加強財務核對、夯實銀行責任等較全面的監(jiān)管內(nèi)容。其中，資金全額入賬、嚴格撥付標準、夯實銀行責任是此次購房者提出的要求，所以此次也是寫入文件。而強化技術(shù)支撐、加強財務核對是創(chuàng)新內(nèi)容，有助于更好落實資金監(jiān)管的工作。
對于新政提出的“嚴格執(zhí)行土地出讓規(guī)定，確保購地資金合規(guī)”，嚴躍進認為，此類規(guī)定的意義在于，對于近期的延遲交付房屋現(xiàn)象，說明和此前激進拿地是有關(guān)系的。換而言之，一些暴雷的企業(yè)，在過去拿地方面，違規(guī)借貸和高杠桿拿地，導致了拿地方面力度過猛，在當前企業(yè)項目開發(fā)過程中，就會力不從心，也客觀上使得房屋容易出現(xiàn)停工等問題，并引發(fā)了各類維權(quán)的事項。所以從這個角度看，此次西安對于土地方面的規(guī)定，其實也是希望從拿地的過程就規(guī)范房企經(jīng)營，防范房企違規(guī)拿地和形成風險。
另外，此次政策明確，實施項目建設(shè)全過程監(jiān)管，要建立“一項目一檔案”制度，嚴躍進認為，這就是“要了解樓盤”的思維，其對于密切監(jiān)測樓盤開工動向，及早發(fā)現(xiàn)問題和隱患等具有積極的作用。對于各個樓盤的運作也有約束效應，促進了樓盤開工過程的透明和正規(guī)有序。此外，此次政策還對預售工作的規(guī)范和管理，具有積極的作用，有助于防范一些違規(guī)的樓盤進入樓市，導致風險傳導到購房者手上。
滄州預售資金監(jiān)管辦法征求意見
7月12日，滄州市發(fā)布了《滄州市商品房預售資金監(jiān)管辦法》(征求意見稿)，其中明確提出，商品房預售資金應全部存入監(jiān)管賬戶，設(shè)立監(jiān)管賬戶后，在商品房買賣合同中須注明：“購房款不進入監(jiān)管賬號，此合同無效，買售雙方可隨時解除”字樣。
征求意見稿提出，商品房預售資金應全部存入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管銀行對監(jiān)管賬戶中用于建筑施工、設(shè)備安裝、材料購置、配套建設(shè)工程等費用的資金額度進行重點監(jiān)管(以下簡稱“重點監(jiān)管資金額度”)。重點監(jiān)管資金額度應根據(jù)工程項目實際情況確定，計算方法為：項目規(guī)劃總建筑面積×4000-4500元/㎡計算。
同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新建商品住房去化周期較長，監(jiān)管賬戶收存的預售資金達不到重點監(jiān)管資金額度，可以憑其監(jiān)管銀行以外的符合條件的商業(yè)銀行或金融機構(gòu)出具不可撤銷見索即付現(xiàn)金保函，免除同等額度的重點監(jiān)管資金額度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當承諾保函到期前不發(fā)生保函違約情形。出現(xiàn)保函違約情形的，監(jiān)管部門應當按照規(guī)定向保函出具銀行或機構(gòu)發(fā)起索賠，索賠資金額度為通過銀行或機構(gòu)保函已撥付的重點監(jiān)管資金。
另外，建立商品房預售資金直接收取機制，由購房人將購房款(包括定金等一切形式的購房款)直接存入監(jiān)管項目售樓處設(shè)置的監(jiān)管賬戶專用設(shè)備。購房人申請按揭貸款的，貸款銀行或住房公積金管理中心應當將按揭貸款或住房公積金貸款直接發(fā)放到該監(jiān)管賬戶。
此外，監(jiān)管銀行違反本辦法規(guī)定，拒收、拒付或擅自撥付商品房預售資金，或者違規(guī)使用商品房預售資金，造成預售資金被挪用，導致工程無法按期竣工的，除承擔相應法律責任外，由其上級主管部門依法處理，并不得再承擔商品房預售資金的監(jiān)管；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
（文章來源：證券時報）
