近期，有業(yè)主對《華夏時報》記者反映，涿州“華遠(yuǎn)？海藍(lán)城”項目售價與備案價相差懸殊，購房者花150萬買房，網(wǎng)簽時發(fā)現(xiàn)備案價僅有92萬，售價高出備案價1/3以上。
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《華夏時報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商通過簽署“補充協(xié)議”，將網(wǎng)簽價與售價之間的差額以“增加房價款”名義體現(xiàn)。華遠(yuǎn)地產(chǎn)接受《華夏時報》記者采訪時解釋：“網(wǎng)簽時涿州建委是不看補充協(xié)議的，故網(wǎng)簽價格會與實際購買價格不一致?！?/p>
售價超出備案價的部分應(yīng)退還業(yè)主嗎？北京知名律師彭艷軍表示“未必”。涿州市場監(jiān)督管理局價格科表示，因未“明碼標(biāo)價”，已對售樓處處罰，并責(zé)令整頓，但“補充協(xié)議”仍然有效。
價格科工作人員還對《華夏時報》記者表示，除華遠(yuǎn)？海藍(lán)城項目外，也有其他幾個項目的售價高出備案價，此前，已有業(yè)主民事訴訟，但從歷史案例的判決結(jié)果來看，業(yè)主的請求多被駁回。
售價高出備案價1/3以上
2020年初，梅夕(化名)花約150萬購買了河北“涿州華遠(yuǎn)海藍(lán)和光小區(qū)”(涿州華遠(yuǎn)？海藍(lán)城)一套精裝修的新房。幾個月后，為新房辦理網(wǎng)簽手續(xù)時，梅夕突然發(fā)現(xiàn)，所購新房的備案總價只有92萬。梅夕疑惑，為何網(wǎng)簽備案價和實際購房價如此懸殊，“缺席”的58萬哪去了？
據(jù)梅夕介紹，所購新房約16500元/平米，但網(wǎng)簽時，她突然發(fā)現(xiàn)，該房源只有10000元/平米。梅夕告訴記者，還有不少業(yè)主的情況與之相同，實際購房價要比網(wǎng)簽價高出一大截。
為何會出現(xiàn)這種情況？
公開信息顯示，華遠(yuǎn)？海藍(lán)城是產(chǎn)權(quán)70年的普通住宅，距涿州高鐵東站約900米。開發(fā)商系涿州市盛豐和華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，由北京市華遠(yuǎn)置業(yè)有限公司全資持股，后者由華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司(下稱“華遠(yuǎn)地產(chǎn)”)全資持股。
《華夏時報》記者自梅夕與開發(fā)商簽署的《商品房買賣合同(預(yù)售)補充協(xié)議》(下稱“《補充協(xié)議》”)了解到，2020年上半年，梅夕和開發(fā)商辦理了《商品房買賣合同》及補充協(xié)議的網(wǎng)簽手續(xù)，買賣合同約定的房價款為92萬。
值得注意的是，《補充協(xié)議》還提到，雙方達(dá)成如下協(xié)議：買賣合同中約定的房價款總額變更為約150萬，其中“增加房價款”金額約58萬。
梅夕稱，除簽署《商品房買賣合同(預(yù)售)補充協(xié)議》和網(wǎng)簽合同外，此前還簽過一份“訂單”，曾繳過5萬元定金，除此之外，未簽過其他協(xié)議。
據(jù)梅夕向《華夏時報》記者出示的一份購房時由銷售人員為其計算的房價明細(xì)，可以看到，梅夕所購房源總價170多萬，優(yōu)惠后160多萬，在優(yōu)惠的基礎(chǔ)上，新房又打9.1折，折后總價約150萬。
而記者注意到，該份手寫明細(xì)中，出現(xiàn)了“溢價”兩字，“溢價”部分約58萬。據(jù)此推斷，“溢價”就是《補充協(xié)議》中的“增加房價款”，也正是網(wǎng)簽合同中缺席的58萬。
對于此事，華遠(yuǎn)地產(chǎn)在接受《華夏時報》記者采訪時表示：“我司與業(yè)主簽署了《商品房買賣合同》及補充協(xié)議，補充協(xié)議構(gòu)成買賣合同不可分割的組成部分，與買賣合同具有同等法律效力，業(yè)主對其購買房屋的總價款予以認(rèn)可。但網(wǎng)簽時涿州建委是不看補充協(xié)議的，故網(wǎng)簽價格會與實際購買價格不一致?！?/p>
《補充協(xié)議》的玄機
為何要簽署一份建委看不到的《補充協(xié)議》？
涿州市住建局執(zhí)法科對《華夏時報》記者表示，“此事其實不歸屬住建局管理，應(yīng)是市場管理局解答。他們(涿州市場監(jiān)督管理局)認(rèn)為《補充協(xié)議》是雙方真實意思的表達(dá)，不過，企業(yè)也有問題，是在規(guī)避備案價。”
售價遠(yuǎn)超備案價，合規(guī)嗎？涿州市場管理局價格科工作人員對《華夏時報》記者表示，“這應(yīng)咨詢住建局?！痹摴ぷ魅藛T還表示，“雙方屬市場交易行為，所簽訂的網(wǎng)簽合同和《補充協(xié)議》具有法律效力，有異議的購房者還可以通過民事訴訟解決。”
涿州市場監(jiān)督管理局價格科工作人員還分析道，“從市場管理局角度，備案價格不在河北省定價目錄中，不是政府定價，也非政府指導(dǎo)價，所以我們不以備案價為基準(zhǔn)，處罰他(因為)超出備案價，我們沒有相關(guān)的法律依據(jù)?！?/p>
購房人士梅夕表示將通過法律途徑維權(quán)，而梅夕打贏官司的概率有多大？《華夏時報》記者自涿州市場管理局價格科獲悉，歷史上這種情況，業(yè)主的請求多被法院駁回了。
此外，據(jù)涿州市場管理局價格科工作人員介紹，售價超出備案價的模式，不只一家企業(yè)是如此情況。該工作人員表示，“其他項目的業(yè)主也有采取民事訴訟的，還有業(yè)主訴訟至(河北)省高院，但若干判決顯示，法院多將業(yè)主的請求駁回了。法院認(rèn)為，業(yè)主具有完全民事行為能力，雙方是真實意思表達(dá)?！?/p>
在購房者看來，開發(fā)商售價高出備案價的部分應(yīng)退還。那么，法律人士觀點如何呢？
《華夏時報》記者注意到，2020年5月，北京市鑫諾律師事務(wù)所律師王樹德曾對開發(fā)商超出備案價售房，做出態(tài)度明確的分析。王樹德表示，有人認(rèn)為商品房價格屬于市場調(diào)節(jié)價，開發(fā)商想賣多少賣多少，這是錯誤的。
王樹德分析，商品房價格確實屬于市場調(diào)節(jié)價，但市場調(diào)節(jié)價以及商品房價格，同樣要受到約束。其中，價格法規(guī)定要“明碼標(biāo)價”。同時，國家發(fā)改委對“明碼標(biāo)價”進(jìn)行過解釋：商品房售價務(wù)必和備案價一致，否則就屬于價格違法，開發(fā)商應(yīng)該退回多收的房款。
7月6日，王樹德在接受《華夏時報》記者采訪時進(jìn)一步說明，“法律規(guī)定和審判實踐有些脫節(jié)，但超出備案價銷售商品房屬于價格違法，法律依據(jù)非常明確。”
7月6日，知名律師彭艷軍對《華夏時報》記者表示，雙方簽訂的《補充協(xié)議》是否有效，開發(fā)商對于售價高出備案價的部分是否必然要退，要具體情況具體分析。“價格法”屬于對“市場價格”進(jìn)行管理的法律，并非直接認(rèn)定《補充協(xié)議》是否有效的依據(jù)。事實上，超出備案價售房的行為是否屬于違反法律的強制性規(guī)定，在實踐中尚有爭議。在實踐中，盡管售價遠(yuǎn)超備案價，但若是交易雙方真實意思表示，且已實際履行，這種情況下，購房人“要求退款”不一定會得到法院支持。
涿州市場管理局價格科工作人員表示，“已做過處罰，處罰的是(華遠(yuǎn)？海藍(lán)城)沒有明碼標(biāo)價?！钡唧w處罰金額，該工作人員未告知。記者通過相關(guān)行政處罰網(wǎng)站檢索開發(fā)商名稱亦未有結(jié)果。涿州市場管理局價格科另一位工作人員透露，“處罰的是售樓處，不是開發(fā)商。”
“增加房價款”是什么錢？
最初，梅夕推測，所謂“增加房價款”可能是開發(fā)商裝修的成本，因為她所購買的房屋是精裝修。但仔細(xì)推敲，梅夕又認(rèn)為這并不符合邏輯，裝修單價達(dá)到6500元/平米，甚至超過網(wǎng)簽單價的六成，未免太高了。
梅夕介紹，目前已有不少業(yè)主通過多種方式找開發(fā)商協(xié)調(diào)，而下個月她也將收房。那么，開發(fā)商是否會通過升級裝修來對業(yè)主進(jìn)行“彌補”？能在多大程度上彌補？這個問題，目前無法確定。
梅夕購買的一期新房帶精裝修，但據(jù)梅夕介紹，網(wǎng)簽合同并沒有說明該房源是帶精裝修的。此外，梅夕稱，目前二期在售的新房是毛坯房，價格約10000元/平米。
華遠(yuǎn)地產(chǎn)在接受《華夏時報》記者采訪時表示，涿州華遠(yuǎn)·海藍(lán)城項目分兩個地塊，分兩期開發(fā)。一期總計1638套商品房，二期總計1818套商品房。在售的所有樓棟均取得商品房預(yù)售許可證，且五證齊全，全部在正常銷售中。目前主推的戶型是116㎡及93㎡戶型，均價10244元/㎡。
有華遠(yuǎn)？海藍(lán)城相關(guān)銷售人士透露，華遠(yuǎn)？海藍(lán)城一期售價高的原因是因為拿地價格比較高，此外，一期也帶裝修。涿州市住建局執(zhí)法科也表示，開發(fā)商一期拿地價較高。
梅夕稱其始終想搞明白這58萬到底是什么錢，曾多次嘗試咨詢?nèi)A遠(yuǎn)？海藍(lán)城的銷售人士，不過，對方始終未有詳細(xì)說明。但今年4月中旬，開發(fā)商曾對業(yè)主做出了書面說明。
根據(jù)開發(fā)商說明：關(guān)于“溢價款”，無法律依據(jù)予以退還。此外，其還表示，因市場因素導(dǎo)致后續(xù)銷售房屋確不具備精裝條件。
（文章來源：華夏時報）
標(biāo)簽： 華夏時報
