房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)復(fù)雜，容易在稅收實(shí)務(wù)處理中出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)有必要從強(qiáng)化各個(gè)稅種的合規(guī)處理做起，打牢稅務(wù)風(fēng)控的“地基”。

房地產(chǎn)行業(yè)鏈條和資金鏈條長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有跨區(qū)域、跨周期、環(huán)節(jié)多、關(guān)聯(lián)偶發(fā)因素多等特點(diǎn)，涉稅業(yè)務(wù)復(fù)雜。近期，安徽省稅務(wù)部門在服務(wù)房地產(chǎn)企業(yè)的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，一些企業(yè)在增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅的計(jì)算、分?jǐn)偟壬娑悓?shí)務(wù)中，存在一些共性稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)?！盎A(chǔ)不牢，地動(dòng)山搖?！睂?duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，有必要從強(qiáng)化各個(gè)稅種的合規(guī)處理做起，打牢稅務(wù)風(fēng)控的“地基”。

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)一：關(guān)聯(lián)方融通資金不符合獨(dú)立交易原則

(資料圖)

■典型案例

A公司是一家外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，與毗鄰的B五星級(jí)酒店，同受第三方C公司間接控股，構(gòu)成關(guān)聯(lián)關(guān)系。A公司適用企業(yè)所得稅稅率為25%，未享受稅收優(yōu)惠。A公司2019年—2021年持續(xù)盈利，并在這3個(gè)年度內(nèi)，以為B酒店墊付建設(shè)工程款等形式，將資金無(wú)償讓渡給一直處于虧損狀態(tài)的B酒店使用。A公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人解釋，B酒店的存在，客觀上提升了A房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位和潛在商業(yè)價(jià)值，因此，將資金無(wú)償融出給一直處于虧損狀態(tài)的B酒店使用，屬于“抵消交易”，無(wú)須進(jìn)行涉稅處理。

■風(fēng)險(xiǎn)分析

國(guó)家稅務(wù)總局黃山市稅務(wù)局業(yè)務(wù)骨干鄭建軍分析，對(duì)于關(guān)聯(lián)方融通資金，無(wú)論是會(huì)計(jì)核算還是稅務(wù)處理，均不存在所謂的“抵消交易”的概念。根據(jù)稅收征收管理法第三十六條規(guī)定，企業(yè)或者外國(guó)企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)，應(yīng)當(dāng)按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用。盈利企業(yè)A公司以墊付建設(shè)工程款的方式，無(wú)償融出資金給虧損的關(guān)聯(lián)方B酒店使用，未按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用，客觀上造成其當(dāng)期應(yīng)納稅收入或者所得額的減少。

■風(fēng)控建議

黃山市稅務(wù)局業(yè)務(wù)骨干沈虹告訴記者，A公司這類業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)行業(yè)并不少見(jiàn)。作為資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)與關(guān)聯(lián)企業(yè)間的資金往來(lái)相對(duì)頻繁。根據(jù)稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則第五十四條規(guī)定，當(dāng)融通資金所收取的利息超過(guò)或者低于沒(méi)有關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè)之間所能同意的數(shù)額，或者利率超過(guò)或者低于同類業(yè)務(wù)的正常利率，A公司應(yīng)根據(jù)獨(dú)立交易原則，調(diào)整企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額。

鄭建軍提醒，增值稅處理上，可依據(jù)《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于明確養(yǎng)老機(jī)構(gòu)免征增值稅等政策的通知》(財(cái)稅〔2019〕20號(hào))第三條規(guī)定，自2019年2月1日—2023年12月31日，對(duì)符合條件的企業(yè)集團(tuán)內(nèi)單位之間的資金無(wú)償借貸行為，免征增值稅。

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)二：回遷房增值稅銷售額未按公允價(jià)值計(jì)算

■典型案例

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)D公司為增值稅一般納稅人，2019年通過(guò)招拍掛方式取得政府出讓的土地使用權(quán)。土地出讓合同約定的土地出讓價(jià)款為4億元，合樓面價(jià)格每平方米4000元。土地出讓合同同時(shí)約定，該出讓宗地須配建20000平方米的住宅作為回遷安置房，并采取“拆一還一”方式進(jìn)行回遷。對(duì)超面積部分，按照協(xié)議價(jià)每平方米5000元售予回遷業(yè)主。已知該地塊其他建造成本為每平方米2000元。2020年，項(xiàng)目房屋達(dá)到可銷售狀態(tài)，回遷業(yè)主按協(xié)議價(jià)與D公司簽訂商品房買賣合同并交付價(jià)款，D公司就超面積部分按協(xié)議價(jià)開(kāi)具增值稅發(fā)票(已知同類可售商品房的市場(chǎng)公允價(jià)格為每平方米1.2萬(wàn)元)。

■風(fēng)險(xiǎn)分析

沈虹分析，招拍掛方式下，D公司向回遷戶提供回遷房，實(shí)質(zhì)是以實(shí)物資產(chǎn)為拆遷補(bǔ)償，作為獲取土地的代價(jià)之一，應(yīng)將該行為拆解為銷售房產(chǎn)和支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)兩項(xiàng)行為?！敦?cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十四條規(guī)定，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價(jià)格明顯偏低且不具有合理商業(yè)目的的，以及無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)調(diào)整其銷售額。據(jù)此，D公司不能僅將回遷房超面積部分按協(xié)議價(jià)確定銷售額。

■風(fēng)控建議

沈虹說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以提供回遷房作為取得土地使用權(quán)的一項(xiàng)條件，屬于以實(shí)物資產(chǎn)向政府部門支付土地價(jià)款。需要按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十四條規(guī)定，確定回遷房的銷售額。

鄭建軍告訴記者，具體到本案例，D公司應(yīng)以回遷業(yè)主取得的回遷房全部面積，按照簽訂商品房買賣合同并交付價(jià)款時(shí)點(diǎn)的同類可售商品房市場(chǎng)公允價(jià)格，即每平方米1.2萬(wàn)元，確定銷售額并開(kāi)具增值稅發(fā)票。同時(shí)，根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件附件2《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第一條第(三)項(xiàng)、《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》(財(cái)稅〔2016〕140號(hào))第七條的規(guī)定，按照市場(chǎng)公允價(jià)格確認(rèn)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，并在計(jì)算銷售額時(shí)予以扣除。

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)三：質(zhì)量保證金土地增值稅處理未考慮實(shí)際發(fā)生原則

■典型案例

E公司是一家房地產(chǎn)企業(yè)，開(kāi)發(fā)M項(xiàng)目，已經(jīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理了項(xiàng)目備案。F公司為一家建筑企業(yè)，承攬?jiān)擁?xiàng)目的建安工程。雙方簽訂的合同約定，項(xiàng)目竣工時(shí)，E公司依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理辦法》，按照結(jié)算價(jià)款的3%，預(yù)留質(zhì)量保證金。項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，E公司按照合同約定與F公司辦理竣工決算，結(jié)算價(jià)款1億元，同時(shí)預(yù)留質(zhì)量保證金300萬(wàn)元。F公司向E公司開(kāi)具1億元的發(fā)票。因工程缺陷問(wèn)題，E公司與F公司商定，將其中200萬(wàn)元質(zhì)量保證金抵作工程損失賠償金，E公司計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入。M項(xiàng)目達(dá)到土地增值稅清算條件后，E公司進(jìn)行土地增值稅清算，并在申報(bào)時(shí)，按照1億元，確認(rèn)了建安成本。

■風(fēng)險(xiǎn)分析

鄭建軍認(rèn)為，從業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)分析，E公司將質(zhì)量保證金抵作工程損失賠償金，與F公司提供的建安服務(wù)相關(guān)，理應(yīng)作為銷售折讓，沖減工程價(jià)款?！锻恋卦鲋刀惽逅愎芾硪?guī)程》第二十一條第(二)項(xiàng)規(guī)定，扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的成本和費(fèi)用。因此，E公司在計(jì)算土地增值稅時(shí)，計(jì)入建安成本的金額應(yīng)調(diào)整為9800萬(wàn)元。

■風(fēng)控建議

沈虹提醒，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函〔2010〕220號(hào))第二條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)量保證金不得計(jì)算扣除。

一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由此產(chǎn)生誤解：只要自己取得了發(fā)票，扣留的質(zhì)量保證金無(wú)論是否最終實(shí)際支付，都可按照票面金額計(jì)算扣除。但在具體適用時(shí)，對(duì)雖已開(kāi)具發(fā)票，但最終并未實(shí)際支付的部分，企業(yè)仍然需要按照“實(shí)際發(fā)生”的原則，不能計(jì)入土地增值稅清算的建安成本。

（文章來(lái)源：中國(guó)稅務(wù)報(bào)）

標(biāo)簽： 房地產(chǎn)企業(yè)