歷時兩個多月，保障性租賃住房REITs完成了從申報到正式落地的過程。
上證報記者獲悉，紅土創(chuàng)新基金、中金基金旗下紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT于7月29日獲得發(fā)行批文。上述產(chǎn)品相關(guān)主體已針對產(chǎn)品發(fā)行工作進行了準備，并將盡快啟動發(fā)售等工作事宜。
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業(yè)內(nèi)人士表示，積極推動保障性租賃住房REITs試點落地，有利于拓寬保障性租賃住房建設(shè)資金來源，吸引社會資本參與，促進房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。同時，對擴大保障性租賃房源的供應，助推我國住房供給側(cè)改革，打通保障性租賃住房企業(yè)的高效退出渠道，形成存量資產(chǎn)與新增投資的循環(huán)，也有著重要意義。
兩單保障性租賃住房REITs正式獲批
從5月底上報交易所，到7月29日拿下發(fā)行批文，保障性租賃住房REITs進展迅速。據(jù)了解，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT獲批后，將盡快進入發(fā)行階段。
公開信息顯示，紅土深圳安居REIT基礎(chǔ)資產(chǎn)選取了4個優(yōu)質(zhì)項目，分別為安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑、鳳凰公館，位于深圳核心區(qū)域或核心地段，均已取得保障性租賃住房認定書。整體來看，該項目建筑面積合計13.47萬平方米，涉及1830 套保障性租賃住房，出租率高達99%，資產(chǎn)評估值約11.58億元。
根據(jù)此前深交所問詢回復，上述4個項目均已投入運營：其中安居百泉閣項目于2022年1月開始運營，安居錦園項目于2021年11月開始運營，保利香檳苑項目于2020年7月開始運營，鳳凰公館項目于2020年11月開始運營。4個項目運營時間雖然未滿3年，但已具備產(chǎn)生持續(xù)且穩(wěn)定現(xiàn)金流的能力。
就回報情況而言，紅土創(chuàng)新基金表示，如果以基礎(chǔ)設(shè)施項目的評估值11.58億元作為募集資金規(guī)模測算，2022年下半年、2023年投資人凈現(xiàn)金流分派率有望分別達到4.24%和4.25%。
中金廈門安居REIT的底層資產(chǎn)為園博公寓和珩琦公寓，合計建筑面積約19.86萬平方米，4665套房源。上述公寓均處于飽和運營狀態(tài)，房源需求量較大。截至2022年3月末，園博公寓項目、珩琦公寓項目出租率分別為99.42%和99.11%，平均租金分別為32.35元/平方米/月和30.52元/平方米/月。從收入來源看，項目收入主要來源于租金。
中金公司在回復上交所問詢時表示，該基礎(chǔ)設(shè)施項目雖運營未滿3年，但已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，投資回報良好，并具有持續(xù)經(jīng)營能力和較好增長潛力。根據(jù)可供分配金額測算報告，如果基金募集規(guī)模為12.14億元，經(jīng)過測算，預計 2022年4-12月的可供分配金額為人民幣約3960.89萬元，年化后的現(xiàn)金分派率約4.33%；2023年度的全年可供分配金額為人民幣約 5263.32萬元，現(xiàn)金分派率約4.34%。
后續(xù)REITs產(chǎn)品
發(fā)行節(jié)奏預計將加速
業(yè)內(nèi)人士透露，項目優(yōu)質(zhì)、運營穩(wěn)定，是保障性租賃住房REITs獲批的基本要求。“待保租房REITs運行穩(wěn)定，后續(xù)還有更多保障性租賃房REITs在路上?！?/p>
光大證券也在研報中指出，在政策支持力度較大的背景下，后續(xù) REITs 產(chǎn)品發(fā)行節(jié)奏預期將加速。同時考慮到公募REITs 在房地產(chǎn)企業(yè)的存量資產(chǎn)上有較大可撬動投資價值的空間，預期后續(xù)有望迎來 REITs 試點范圍進一步向房地產(chǎn)企業(yè)長租公寓、物流地產(chǎn)等領(lǐng)域放開。
根據(jù)深交所網(wǎng)站的信息，合肥高新股份有限公司作為原始權(quán)益人的“華夏合肥高新創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”在深交所的審核狀態(tài)為“已申報”。除此之外，還有兩單公募REITs已申報至交易所，分別為華泰紫金江蘇交控高速公路REIT和國泰君安臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園REIT。
業(yè)內(nèi)人士表示，公募REITs的健康發(fā)展還有望推動債務率較高、財政收支平衡壓力較大的地區(qū)加快盤活存量資產(chǎn)，提升財政可持續(xù)能力。
保障性租賃住房未來發(fā)展空間寬廣
展望未來，保障性租賃住房的發(fā)展空間巨大。
光大證券在研報中指出，2021年以來，政府針對保障性租賃住房建設(shè)力度加大，著力解決新市民、青年人的住房困難問題。當前“租購并舉、全面發(fā)展住房租賃市場”已成為建設(shè)房地產(chǎn)長效機制的重要內(nèi)容，“十四五”期間預期全國保障性租賃住房籌建規(guī)模接近900萬套，涉及的總投資額為1.35萬億元，約占同期房地產(chǎn)投資的2%-3%。
紅土創(chuàng)新基金表示，保障性租賃住房REITs是以資本市場為平臺，搭建起串聯(lián)居住需求與投資需求的紐帶，也是踐行金融服務實體、金融惠及民生的創(chuàng)新舉措。同時，有利于拓寬保障性租賃住房建設(shè)資金來源，吸引社會資本參與，促進房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。還能進一步擴大保障性租賃房源的供應，助推我國住房供給側(cè)改革，打通保障性租賃住房企業(yè)的高效退出渠道，形成存量資產(chǎn)與新增投資的良性循環(huán)。
中金基金提到，公司未來將繼續(xù)加強基金管理人自身能力建設(shè)，加深對基礎(chǔ)設(shè)施底層資產(chǎn)的理解和把握，在資產(chǎn)投資選擇、資產(chǎn)運營管理等方面不斷總結(jié)經(jīng)驗，并推動運用數(shù)字化方式提高運營管理效率，與運營管理方共同努力提升合作效率，希望為投資人創(chuàng)造更多回報。同時，中金基金將通過扎實研究與專業(yè)運作，繼續(xù)在公募REITs行業(yè)的市場化探索、制度建設(shè)上發(fā)揮力量，力求切實提高投資者獲得感，積極助力公募基金行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。
（文章來源：上海證券報）
