房企花式促銷(xiāo)早已不是什么新鮮事，但面對(duì)各種各樣的促銷(xiāo)，購(gòu)房者也需要提高警惕。近段時(shí)間以來(lái)，深圳樓市低首付甚至是“零首付”的現(xiàn)象重現(xiàn)江湖，監(jiān)管對(duì)此也發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示。
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“零首付”隱藏風(fēng)險(xiǎn)
近日，深圳龍崗區(qū)某樓盤(pán)項(xiàng)目發(fā)布“零首付購(gòu)三房”，該消息在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)上廣泛流傳。記者采訪得知，零首付實(shí)際是一份金融方案。具體操作方式是購(gòu)房者先交定金10萬(wàn)元給開(kāi)發(fā)商，然后第三方借給購(gòu)房者最高100萬(wàn)元作為首付款。購(gòu)房者第一年內(nèi)需還30萬(wàn)元，分三筆還清；第二年至第四年每年內(nèi)需還20萬(wàn)元，分兩筆還清；第五年還10萬(wàn)元，分兩筆還清。不過(guò)，中介人員表示，此次活動(dòng)已經(jīng)叫停，而且該項(xiàng)目多棟“期房待售”房源均顯示“分局鎖定”。隨后，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)深圳市深潤(rùn)川實(shí)業(yè)有限公司也發(fā)布聲明稱，“銷(xiāo)售過(guò)程中不會(huì)有關(guān)于首付分期等不實(shí)行為?！?/p>
其實(shí)，多年不見(jiàn)的低首付早已重現(xiàn)江湖，而且也不時(shí)有開(kāi)發(fā)商回應(yīng)市場(chǎng)傳聞。有業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，按照相關(guān)住房貸款管理辦法，購(gòu)房者必須一次性支付首期款，不存在開(kāi)發(fā)商自己借款給購(gòu)房者付給自己的說(shuō)法，而深圳此前推出的多個(gè)房地產(chǎn)相關(guān)政策文件中也都有類(lèi)似打擊首付分期的表述。除此之外，2017年住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢(qián)工作的通知》嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購(gòu)房首付融資、首付分期和變相首付墊資。
近日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)也就“零首付”購(gòu)房的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)布提示，指出“零首付”不僅不能從根本上解決購(gòu)房者資金短缺問(wèn)題，還須借助于首付款高息墊付、虛高評(píng)估價(jià)騙貸等非常規(guī)操作實(shí)現(xiàn)，從而大大增加消費(fèi)者貸款利息及按揭月供款的負(fù)擔(dān)。與此同時(shí)，“零首付”涉及的部分違規(guī)操作，無(wú)法在合同中明確約定(即使約定，其有效性也難被法律認(rèn)可)，一旦房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法兌現(xiàn)承諾，或給消費(fèi)者造成經(jīng)濟(jì)損失，消費(fèi)者將難以依法追責(zé)索賠，也存在被銀行拒貸和違約風(fēng)險(xiǎn)，請(qǐng)消費(fèi)者面對(duì)“零首付”購(gòu)房的誘惑時(shí)保持冷靜，購(gòu)房時(shí)應(yīng)根據(jù)自己的實(shí)際情況量力而行。
此外，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員應(yīng)嚴(yán)格遵守法律規(guī)范，提高合規(guī)從業(yè)與避險(xiǎn)意識(shí)，拒絕參與此類(lèi)以“零首付”或首付分期為噱頭的銷(xiāo)售行為中。否則，一旦發(fā)生消費(fèi)者糾紛投訴，參與的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員都有可能面臨嚴(yán)肅查處，甚至喪失從業(yè)資格。
多個(gè)城市調(diào)整首付比例
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，近期開(kāi)發(fā)商一些創(chuàng)新自救的努力，從一個(gè)側(cè)面表明深圳市場(chǎng)銷(xiāo)售壓力較大。記者也對(duì)多位購(gòu)房者進(jìn)行采訪，大部分購(gòu)房者認(rèn)為首付比例下調(diào)也意味著需要更多貸款額度，后續(xù)月供的壓力會(huì)增大，所以也不會(huì)因?yàn)榻凳赘抖p易入市。
最近一段時(shí)間以來(lái)，多個(gè)城市繼續(xù)加入放松樓市調(diào)控政策的隊(duì)伍，政策主要指向?qū)Χ追渴赘侗壤蠓山?。例如，同屬粵港澳大灣區(qū)的惠州在8月15日傳出對(duì)于居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為20%。
不過(guò)，早在今年4月，惠州市住建局、市自然資源局等多部門(mén)已經(jīng)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)的通知》，提出限購(gòu)松綁、公積金付首付、差別化信貸等多方面施策紓困樓市。所以，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，惠州早已對(duì)部分樓市調(diào)控措施松綁，從市場(chǎng)的實(shí)際反饋來(lái)看產(chǎn)生一定積極作用，但并沒(méi)有取得預(yù)期的效果，所以信貸政策也開(kāi)始調(diào)整。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，現(xiàn)在購(gòu)房預(yù)期信心能力不足，在這種情況下，吸引客戶最好的營(yíng)銷(xiāo)手段是降低購(gòu)房的門(mén)檻和月供。嚴(yán)躍進(jìn)表示，許多城市的首付款比例最低為20%，再往下調(diào)整空間不大，而且過(guò)低的首付比也容易出現(xiàn)盲目加杠桿的情況，20%的首付比要求是比較合適的。
（文章來(lái)源：證券時(shí)報(bào)）
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