近日，由惠州市自然資源局組織制定的《惠州市惠城區(qū)城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果(2021年版)》(下稱(chēng)《基準(zhǔn)地價(jià)成果》)通過(guò)市政府批復(fù)公布，將于10月1日起正式施行。
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各類(lèi)型土地在新版基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)中均有上漲，其中住宅用地價(jià)格接近翻番。新版基準(zhǔn)地價(jià)將給市場(chǎng)帶來(lái)怎樣的影響？相關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，有望推進(jìn)土地掛牌價(jià)格精準(zhǔn)化，帶動(dòng)土地市場(chǎng)發(fā)展和拉升企業(yè)的投資熱情。
●南方日?qǐng)?bào)記者張峰
各類(lèi)型用地價(jià)格
均有明顯上漲
隨著惠州加速融深融灣，城市的軌道交通、產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)均得到快速發(fā)展。城市基礎(chǔ)設(shè)施和區(qū)位優(yōu)勢(shì)不斷凸顯，各類(lèi)型企業(yè)入惠投資提速，惠州土地作為項(xiàng)目建設(shè)落地的關(guān)鍵要素備受關(guān)注。
尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域，在2015年至2021年的暖市行情里，作為粵港澳大灣區(qū)重要節(jié)點(diǎn)城市，惠州迎來(lái)了全國(guó)規(guī)模型房企扎堆搶灘。樓市交易供需兩旺，企業(yè)在惠州土地掛牌市場(chǎng)激烈競(jìng)奪，地塊高溢價(jià)出讓一度成為常態(tài)。
“惠州商住地的高溢價(jià)主要有兩方面原因，一是階段性的價(jià)格定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有跟上城市快速發(fā)展的實(shí)際，另一方面則是企業(yè)為實(shí)現(xiàn)搶灘惠州以超實(shí)際的高價(jià)擊退競(jìng)爭(zhēng)者?！遍L(zhǎng)期關(guān)注惠州土地市場(chǎng)的專(zhuān)家胡光宇表示。
談及新一輪基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整，惠州市自然資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人直言屬于新發(fā)展階段的精準(zhǔn)調(diào)整。他介紹，土地是城市最基礎(chǔ)的資源要素，結(jié)合惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際，及時(shí)更新調(diào)整城市土地基準(zhǔn)價(jià)格，既是有效給予用地企業(yè)和項(xiàng)目建設(shè)基準(zhǔn)參考的需求，也是充分發(fā)揮土地效能、節(jié)約集約用地的題中之義。
關(guān)注《基準(zhǔn)地價(jià)成果》，新一輪基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整區(qū)域涵蓋惠城區(qū)江北、江南、橋西、龍豐、河南岸、水口、小金口等8個(gè)街道，三棟、馬安等5個(gè)鎮(zhèn)和1個(gè)惠州市林場(chǎng)，面積1157平方公里，其中除橫瀝和蘆軸兩鎮(zhèn)外的636平方公里面積均被劃入中心城區(qū)。在用地類(lèi)型上，覆蓋商服、住宅、工業(yè)和公共服務(wù)，均設(shè)定為“五通一平”的土地開(kāi)發(fā)程度。
對(duì)比尚在實(shí)施的2018版基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，各類(lèi)型用地價(jià)格均出現(xiàn)顯著漲幅。以中心城區(qū)為例，商服地塊價(jià)格區(qū)間從825—4275元/平方米，漲至1735—7630元/平方米；住宅用地則從615—2925元/平方米，漲至1205—5250元/平方米，整體漲幅接近八成；工業(yè)用地和公共服務(wù)用地則較平穩(wěn)，其中工業(yè)用地價(jià)格區(qū)間從470—660元/平方米，上浮至610—850元/平方米，漲幅保持在三成以?xún)?nèi)。
“不同于商住用地的‘短平快’開(kāi)發(fā)，工業(yè)項(xiàng)目從落地到投產(chǎn)，再到營(yíng)收的周期比較長(zhǎng)，在4年周期的調(diào)整中幅度不如商住地大?！焙庥钪毖?，當(dāng)前惠州正處在產(chǎn)業(yè)園區(qū)集聚發(fā)展周期，土地要素往工業(yè)傾斜，工業(yè)用地供應(yīng)規(guī)模比較大，商住地占比比較少，因此將更加稀缺。
土地價(jià)格形成機(jī)制
有望優(yōu)化精準(zhǔn)
“基準(zhǔn)地價(jià)考慮了城市發(fā)展?jié)摿Α⒔?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、區(qū)位要素，不同片區(qū)的方位和資源要素組合等，基本反映了階段性的區(qū)域發(fā)展實(shí)際?！被葜菔袊?guó)土空間規(guī)劃協(xié)會(huì)評(píng)估分會(huì)會(huì)長(zhǎng)鄭心苗介紹，基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的成型綜合了城市發(fā)展各類(lèi)要素，能夠有效為企業(yè)投資和市民提供參考。
針對(duì)不同的城市板塊，《基準(zhǔn)地價(jià)成果》還將某一種用地類(lèi)型根據(jù)片區(qū)實(shí)際劃分為七個(gè)等級(jí)，并劃定土地級(jí)別界線(xiàn)。對(duì)于最受關(guān)注的住宅用地，被劃定為一級(jí)住宅用地的區(qū)域?yàn)椋罕逼鹦陆贰A潤(rùn)御苑東側(cè)第一條現(xiàn)狀路—隆生大橋—東江—三新北路圍合區(qū)域，以及北起惠州大橋—東江—西枝江—麥地路—南岸路—和地路—麥地東二路—麥地南路—麥地路—南湖路—西湖圍合區(qū)域，為城市開(kāi)發(fā)最為完善的片區(qū)，土地價(jià)格為最高的5250元/平方米。
當(dāng)前惠州城市的集中開(kāi)發(fā)區(qū)，金山新城馬安新城組團(tuán)和港深高鐵北站新城，兩個(gè)片區(qū)大致區(qū)劃范圍為：北起新聯(lián)西路—水口大道—三環(huán)東路—惠澤大道—合生實(shí)驗(yàn)學(xué)校東側(cè)第二條現(xiàn)狀路—鹿江瀝—惠州大道—長(zhǎng)湖東路—規(guī)劃路—三環(huán)東路—東江圍合區(qū)域；北起倚山路—小金口河—規(guī)劃路—長(zhǎng)深高速?lài)蠀^(qū)域，均被劃分為三級(jí)，基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為4000元/平方米。
梳理過(guò)去幾年的土拍市場(chǎng)，從2017年初碧桂園在江南片區(qū)溢價(jià)330%(折合樓面價(jià)4522.5元/平方米)拿地開(kāi)始，保利、星河和領(lǐng)地在北站競(jìng)價(jià)爭(zhēng)奪，佳兆業(yè)、合能分別在馬安和北站高溢價(jià)拿地，樓面地價(jià)到達(dá)8000元/平方米左右。
“忽略市場(chǎng)的不確定性和政策風(fēng)險(xiǎn)，為拓規(guī)模、搶占市場(chǎng)而以過(guò)高溢價(jià)拿地，對(duì)于企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)是一種破壞?！被葜萏觳咝行袖N(xiāo)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李建鋒介紹，無(wú)論是北站還是馬安，8000元/平方米的樓面價(jià)是不切實(shí)際的。即使按照暖市行情，疊加融資、財(cái)務(wù)以及營(yíng)銷(xiāo)等成本，基本沒(méi)有盈利空間，這在很大程度上造成了相關(guān)企業(yè)和項(xiàng)目目前的困境。
胡光宇認(rèn)為，隨著《基準(zhǔn)地價(jià)成果》施行，稍顯冷清的土地掛牌市場(chǎng)有望迎來(lái)改變，“一方面依托政策端暖風(fēng)頻吹，市場(chǎng)供需開(kāi)始呈現(xiàn)筑底復(fù)蘇行情；另一方面基準(zhǔn)地價(jià)成果施行，有望帶動(dòng)土地掛牌價(jià)格形成機(jī)制的優(yōu)化，土地價(jià)格與行業(yè)發(fā)展充分銜接，也更加符合企業(yè)投資和開(kāi)發(fā)的預(yù)期”。
■相關(guān)
惠州江北
今年首宗商住地掛牌
隨著惠州市中心城區(qū)新一輪基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)即將施行，惠城區(qū)土地掛牌市場(chǎng)迎來(lái)了新消息。日前，惠州市公共資源交易中心土地與礦業(yè)網(wǎng)上掛牌交易系統(tǒng)發(fā)布信息，一宗商住地塊掛牌，將于10月18日交易，起始價(jià)格為37450萬(wàn)元。
據(jù)公告信息，該宗地為惠城區(qū)金龍大道東南片區(qū)地塊，面積為52881平方米，最大計(jì)容積率建筑面積132205平方米(其中商業(yè)服務(wù)業(yè)建筑面積比例≤10%，配套設(shè)施建筑面積≥530平方米)，屬于住宅、商服用地，土地使用年限分別為住宅70年、商服40年。
在價(jià)格方面，該宗地掛牌起始價(jià)格37450萬(wàn)元，折合起始樓面價(jià)格2833元/平方米。綜合市場(chǎng)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，地塊采取“限地價(jià)、搖號(hào)”方式出讓?zhuān)罡呦迌r(jià)43067萬(wàn)元(折合最高樓面價(jià)3258元/平方米)，同時(shí)明確地塊所建單套毛坯商品住宅銷(xiāo)售單價(jià)不高于17400元/平方米。
值得注意的是，該宗地是惠城區(qū)繼6月掛牌出讓水口中心區(qū)、鹿江瀝南岸4宗商住地后，下半年的首次推地，也是江北主城片區(qū)今年推出的第一宗商住用地。在區(qū)位上，用地位于新江路與望江瀝交會(huì)處，鄰近萬(wàn)科金域華庭、鼎峰國(guó)匯山、摩卡小鎮(zhèn)等社區(qū)，為城市核心區(qū)的成熟開(kāi)發(fā)片區(qū)，交通道路、學(xué)校、醫(yī)院和公園等均已完善，屬于最新基準(zhǔn)定價(jià)的三級(jí)用地范圍，基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為4000元/平方米水平。
在配套建設(shè)方面，根據(jù)地塊規(guī)劃條件告知書(shū)可知，競(jìng)得人須承擔(dān)江北南區(qū)地塊的安置房小區(qū)建設(shè)。據(jù)江北南區(qū)地塊信息，宗地須建設(shè)不少于600套安置房，項(xiàng)目須在2024年底前竣工交付，這意味著金龍大道東南片區(qū)地塊競(jìng)得企業(yè)開(kāi)發(fā)成本將相應(yīng)提升。
聚焦宗地2833元/平方米的掛牌起始價(jià)格，相比過(guò)去幾年江北片區(qū)動(dòng)輒5000—6000元/平方米的樓面價(jià)格水平，即使考慮到配建成本仍屬罕見(jiàn)。
“隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化，新的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，政府土地價(jià)格的形成機(jī)制將更加符合實(shí)際?！被葜輼鞘邢嚓P(guān)人士表示。
（文章來(lái)源：南方日?qǐng)?bào)）
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