隨著銀行個(gè)人房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸款(以下簡(jiǎn)稱“房抵經(jīng)營(yíng)貸”)利率的持續(xù)下行，通過“轉(zhuǎn)貸”降低負(fù)債成本的現(xiàn)象又有卷土重來的跡象。由于存在較大的套利空間，一批小貸公司和中介打著“轉(zhuǎn)貸降息”的幌子從中牟利，而不少貸款個(gè)人為了減少貸款利息支出也選擇了鋌而走險(xiǎn)。
據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者了解，在國(guó)家出臺(tái)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施后，銀行房抵經(jīng)營(yíng)貸的門檻有所降低，利率持續(xù)下行，與此前個(gè)人房產(chǎn)按揭貸款利率的利差有所擴(kuò)大。部分房產(chǎn)按揭貸款客戶希望能夠享受到現(xiàn)行房抵經(jīng)營(yíng)貸利率的優(yōu)惠政策，調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)降低利息支出，而一批小貸公司和中介也看到了其中的機(jī)會(huì)。
然而，所謂的“轉(zhuǎn)貸”業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，監(jiān)管曾三令五申表態(tài)嚴(yán)查信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，一旦被查可能面臨信用受損和貸款收回。同時(shí)，以無實(shí)際經(jīng)營(yíng)的空殼公司貸款還可能涉及到騙貸，甚至?xí)汇y行追究相關(guān)的責(zé)任。
(資料圖片)
置換貸款套利
一年前，家住北京市朝陽區(qū)的張澤(化名)在西城區(qū)購買了一套房。當(dāng)時(shí)銀行房屋按揭貸款的額度緊張，按照政策二套房貸款利率上浮了10%，年化利率在5.7%左右。
“由于貸款只能做到兩成多，找一家股份制銀行貸款了200萬元，貸款25年，每個(gè)月的利息在1.25萬元左右?！睆垵杀硎?，匆匆置辦學(xué)區(qū)房也是為了孩子上學(xué)。而去年的這個(gè)時(shí)候銀行房貸額度非常緊張，銀行能夠放款已經(jīng)是很不容易了。
“沒想到今年的市場(chǎng)大反轉(zhuǎn)?！睆垵烧f，銀行今年貸款投放額度充裕，貸款利率不斷降低，這讓他有種站在了利率“高崗”的感覺。
張澤對(duì)記者表示，按照當(dāng)時(shí)與銀行的約定，按揭房屋貸款償還滿一年之后，能夠隨時(shí)提前償還貸款?！耙恢痹谙胪ㄟ^提前償還貸款然后再貸款來減少每月的房貸支出，但是一時(shí)之間也拿不出足夠的資金來?！?/p>
“最近經(jīng)常又接到一些電話，說是能夠幫助做轉(zhuǎn)貸降息，也不需要自己再出資金，還是很有吸引力的。”張澤告訴記者，在與對(duì)方溝通之后，目前也比較猶豫。
據(jù)張澤介紹，打來電話的是一些中介，聲稱能夠給個(gè)人提供墊資償還房貸，再通過抵押房產(chǎn)申請(qǐng)房抵經(jīng)營(yíng)貸，從銀行貸出資金?！半m然涉及到墊資的費(fèi)用和貸款服務(wù)費(fèi)，但是相較于貸款利息來說也節(jié)省了很大一筆支出?！?/p>
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)這類金融中介有很多，而從事“轉(zhuǎn)貸降息”的也不少。按照中介的說法，他們幫助銀行完成了貸款投放，個(gè)人貸款客戶減少了支出，中介公司也賺到了服務(wù)費(fèi)，三方都能獲利，實(shí)現(xiàn)了“三贏”。
一家中介機(jī)構(gòu)人士李某告訴記者，銀行去年房屋按揭貸款額度緊張，房屋按揭貸款利率相對(duì)較高，有的二套房貸款利率甚至接近6%。今年市場(chǎng)行情變化特別大，利率不斷下降，尤其是經(jīng)營(yíng)貸的利率甚至能夠低至年化3.6%，比房屋按揭貸款利率低不少，這其中有超過2%的空間。
以張澤為例，如果能夠成功將利率5.7%的房屋按揭貸款置換為利率3.6%的房抵經(jīng)營(yíng)貸，那么其每月還款支出為1萬元，直接減少2500多元。
部分銀行的房抵經(jīng)營(yíng)貸甚至能夠選擇還款方式，而按期付息、到期償還本金的方式能夠暫時(shí)降低個(gè)人償債的壓力。
“如果客戶名下有企業(yè)，我們幫助企業(yè)做經(jīng)營(yíng)貸比較簡(jiǎn)單，服務(wù)費(fèi)也很少。如果客戶名下沒有企業(yè)，我們可以幫助注冊(cè)一個(gè)公司或者加入一家公司做股東，手續(xù)會(huì)麻煩不少，但是都可以由我們來解決，這個(gè)收費(fèi)可能就會(huì)相對(duì)高一些。另外，‘轉(zhuǎn)貸’還會(huì)涉及到提前償還以前的按揭貸款，中介能夠幫助墊資，這個(gè)也有一筆過橋的費(fèi)用?！崩钅潮硎?，“如果愿意做‘轉(zhuǎn)貸’，個(gè)人僅需要按照要求提供資料就行，包括身份證、戶口本、結(jié)婚證、房產(chǎn)證等等，周期快的話一個(gè)多月就能搞定。”
對(duì)于中介收費(fèi)的問題，記者了解到差異較大，尤其是提前償還房貸的墊資利率各不相同。由于期限比較短，低的年化18%，高的可能超過24%。
“總體算下來還是劃算的，就是不清楚會(huì)不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，這是比較擔(dān)心的一點(diǎn)?！睆垵杀硎?，看到中介給他提供的成功案例，他有些心動(dòng)了，也出于風(fēng)險(xiǎn)考慮比較糾結(jié)。
像張澤一樣想通過“轉(zhuǎn)貸”減少負(fù)債成本的現(xiàn)實(shí)例子還有很多，而市場(chǎng)上的金融中介也將這種需求當(dāng)做了一門生意，并通過電話營(yíng)銷的方式在不斷推廣。
忽略的風(fēng)險(xiǎn)
“單純提前償還個(gè)人按揭貸款沒有問題，用房產(chǎn)作抵押經(jīng)營(yíng)貸也是可以的。但是，這種用房產(chǎn)作抵押經(jīng)營(yíng)貸置換個(gè)人按揭貸款的做法卻存在一些灰色地帶?！币患夜煞葜沏y行個(gè)貸部人士稱。
據(jù)他介紹，經(jīng)營(yíng)貸是國(guó)家金融政策扶持中小微企業(yè)及個(gè)體工商戶用于緩解合理資金周轉(zhuǎn)及經(jīng)營(yíng)壓力的信貸產(chǎn)品，目前執(zhí)行優(yōu)惠利率確實(shí)是低于住房按揭貸款利率的，而經(jīng)營(yíng)貸的單筆規(guī)模比較高，最高單筆能做到1000萬元。但是，兩類貸款的主體和資金用途是有差異的。
不僅如此，兩類貸款雖然都是以房產(chǎn)作抵押，但是個(gè)人房屋按揭貸款屬于房地產(chǎn)貸款，而企業(yè)房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸款卻并不屬于房地產(chǎn)貸款，這也讓銀行在貸款時(shí)更傾向于后者。
“今年以來，政策鼓勵(lì)對(duì)中小企業(yè)授信，銀行也在不斷地降低門檻、降低利率，這可能讓一些中介鉆了空子?！鄙鲜龉煞葜沏y行個(gè)貸部人士認(rèn)為，這就要看銀行對(duì)于信貸風(fēng)控的把握了。
目前各家銀行個(gè)貸部門對(duì)于經(jīng)營(yíng)貸的門檻條件設(shè)置各不相同。大部分銀行要求企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照滿一年，有實(shí)際經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)，企業(yè)流水要能覆蓋貸款本息償還，并對(duì)貸款個(gè)人征信、收入、從業(yè)情況都有一定標(biāo)準(zhǔn)。但是，也有銀行的貸款條件較寬松，可能不需要看企業(yè)流水，也不會(huì)有企業(yè)經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)的硬性規(guī)定。
此前監(jiān)管對(duì)于信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)行為的查處一直持續(xù)高壓態(tài)勢(shì)，而銀行在防止企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款資金購房也設(shè)定了不少的條件。
據(jù)記者走訪了解，一些銀行要求貸款人名下要有企業(yè)，且有穩(wěn)定流水，保證貸款的對(duì)象是企業(yè)經(jīng)營(yíng)主體。同時(shí)，銀行會(huì)要求以受托支付的形式對(duì)資金用途進(jìn)行監(jiān)管，并要求提供相應(yīng)的合同等材料，這讓個(gè)人無法直接將貸款資金進(jìn)行用于購房或者還債。
但是，由于貸款之間套利空間大，中介針對(duì)銀行的條件設(shè)置也會(huì)有一系列應(yīng)對(duì)措施。李某表示，貸款個(gè)人并不需要持有企業(yè)一年，僅僅以新增股東名義貸款就能夠滿足條件。同時(shí)，企業(yè)流水、辦公地點(diǎn)等等資料都有操作的空間，甚至受托支付也能夠用相關(guān)企業(yè)簽訂合同承接資金?！暗跪v一下，問題都不大。”
記者還了解到，目前銀行經(jīng)營(yíng)貸不僅利率低，而且期限有多種選擇，最高能夠長(zhǎng)達(dá)10年期，不用每年都要進(jìn)行“過橋倒貸”，這也是不少房屋按揭貸款的個(gè)人有意愿的重要原因。同時(shí)，房抵經(jīng)營(yíng)貸的金額較大，對(duì)于房產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估與個(gè)人按揭貸款相比卻差異不大，甚至能夠隨時(shí)償還貸款。
“雖然房抵經(jīng)營(yíng)貸是以企業(yè)為貸款主體，但是貸款是掛在個(gè)人名下的。一家企業(yè)這個(gè)業(yè)務(wù)只能做一次，企業(yè)和個(gè)人都會(huì)有貸款的記錄?！鄙鲜龉煞葜沏y行人士認(rèn)為，企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款確實(shí)利率要低很多，但是“轉(zhuǎn)貸”不僅操作麻煩，還會(huì)有比較大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦被查到，可能貸款個(gè)人就會(huì)處于比較尷尬的境地。
據(jù)該股份制銀行人士介紹，風(fēng)險(xiǎn)的核心在于申請(qǐng)到款的“包裝”上。由于貸款企業(yè)需要流水、需要監(jiān)管資金用途，中介公司就需要操作一些材料，而這些材料明顯是虛假的。向銀行提供虛假的材料貸款是有很大風(fēng)險(xiǎn)的，嚴(yán)重的可能會(huì)涉嫌騙貸。“就算只是要短期歸還貸款，可能個(gè)人也很難吃得消?！?/p>
值得一提的是，在一些小貸公司和中介“鉆空子”做“轉(zhuǎn)貸”業(yè)務(wù)的過程中，銀行的風(fēng)控也成為了關(guān)鍵一環(huán)。
“不同銀行的風(fēng)控能力是不一樣的，這也導(dǎo)致了‘轉(zhuǎn)貸’業(yè)務(wù)會(huì)瞄準(zhǔn)風(fēng)控較弱的銀行?！币患覈?guó)有大行信貸部人士表示，如果一家銀行的制度完善，規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行，那么就會(huì)“嚇退”這些市場(chǎng)上的中介機(jī)構(gòu)；相反，倘若銀行的制度存在漏洞，對(duì)中介的行為默許，甚至內(nèi)部出現(xiàn)“內(nèi)鬼”，肯定風(fēng)險(xiǎn)也就更高一些。
“如果不是經(jīng)營(yíng)企業(yè)，那么做經(jīng)營(yíng)貸是很難經(jīng)得住長(zhǎng)期抽查的。去年杭州曾經(jīng)因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)事件開展過大規(guī)模的銀行自查，針對(duì)的就是全款購房了再抵押的套路和現(xiàn)象。況且，貸款的倒騰也需要很高的成本，省下來的資金實(shí)際與風(fēng)險(xiǎn)是不匹配的。換句話說，中介可能游說你把錢賺了，但是后面的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)都是個(gè)人承擔(dān)的?！鄙鲜鰢?guó)有大行信貸部人士認(rèn)為，與銀行打交道重要的是誠(chéng)實(shí)守信，需要有契約精神，否則很可能信用受損，得不償失。
（文章來源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)）
標(biāo)簽： 負(fù)債成本
