今年中海地產已耗資234.75億元在北京拿地。

(資料圖)

記者|吳波

北京土拍市場有所回溫。

9月23日，隨著8宗線下競拍地塊完成出讓，北京今年第三批集中供地18宗地塊全部成交，總成交價500.295億。

與前一日10宗地全部底價成交相比，今天成交的8宗地具備一定熱度，全部溢價成交，平均溢價率達到6%，其中4宗達到限價，共收金343.5億元。

從土拍結果看，中海地產以147.5億元拿下3宗地，建發(fā)66.5億元拿下兩宗地，首開、金茂、海開也各有所獲。

中指研究院土地事業(yè)部負責人張凱分析指出，這源于國央企融資成本較低，對競現(xiàn)房銷售面積的土拍規(guī)則適應性更強，同時得益于此前部分項目去化達到預期，國央企率先積極展開拿地。

值得關注的是，不同于去年謹慎舉牌，央企中海地產這次表現(xiàn)積極，大手筆在北京拿地。

本輪土拍中，中海地產先以41.975億+36000平現(xiàn)房銷售面積拿下0013地塊；又以55.775億+4000平現(xiàn)房銷售面積，拿下海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)HD00-0403-0015、0016地塊；最后花了49.7億拿下大紅門0004地塊。

上述三宗地溢價率分別是15%、15%和3.54%，項目銷售指導價分別是8.5萬/平方米、8.2萬/平方米和9.5萬/平方米。

加上在今年前兩輪土拍中投入，年內中海地產已耗資234.75億元在北京拿地。

除了去年投資較為謹慎，這幾年，中海地產在北京的投入都不少。2019年，中海地產在環(huán)渤海區(qū)域拿地金額達到288億元，其中北京是重中之重，拿地多、金額大。2020年，中海地產在北京花了248億元拿地，這一體量接近其在北京當年的權益銷售額248.57億元。

隨著投入增多，中海地產這幾年也穩(wěn)坐北京房企頭把交椅。2018年限競房逐漸成為北京樓市供應的主流后，市場承壓，但中海卻逆勢增長，成為當年北京樓市的銷售冠軍。

之后幾年，中海地產在北京市場的銷售額一直居于前列。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2019年、2020年、2021年中海在北京的權益銷售金額都超過200億元，均是第一。今年前8月，中海在北京的權益銷售金額讓是第一，達到了254億元。

今天出讓的8宗地受到較多房企關注，源于區(qū)域和配套。這8宗地集中在海淀、豐臺和昌平，具有一定的市場熱度。

北京鏈家研究院分析師岳微表示，海淀作為限競房時期主力供應區(qū)域，已連續(xù)三次無地塊入市，轉變?yōu)橄∪惫獏^(qū)域，此次土拍一舉推出永豐3宗地塊，單區(qū)供應體量占全市供應20%，預計可提供超2000套房源，均為有效供應以滿足北部居住需求。

豐臺成為此次供地大戶，供應宗數(shù)最多，單區(qū)供應體量占全市20%以上，地塊位置較為核心、周邊配套成熟、居住宜居性強，屬于“麗澤商務區(qū)”、“首都商務新區(qū)”及“大興國際機場”規(guī)劃輻射范圍內，市場認可度較高。

昌平受北部產業(yè)及購買力外溢影響，為平原新城中唯一一個出讓地塊溢價成交的區(qū)域，獲得較高市場熱度。

從房企整體表現(xiàn)來看，岳微認為，本輪依舊以國、央企為主；此外底價地塊偏好聯(lián)合，優(yōu)質地塊全部獨立獲得，區(qū)域深耕聯(lián)動發(fā)展成為主要趨勢。

整體來看，北京的本輪土拍也呈現(xiàn)出房企多盤聯(lián)動發(fā)展的競地思路。

根據(jù)岳微分析，中海地產競得海淀永豐2宗地塊緊鄰去年二批拿地后打造的中海滙德里項目。繼石景山后，中海在永豐連落三子、競爭進入現(xiàn)房銷售環(huán)節(jié)等行為均表現(xiàn)出其長周期、與區(qū)域共同發(fā)展的開發(fā)的意愿。

此外，中海競得的豐臺大紅門地塊，距離大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)中海興叁號院項目較近，且地塊定位相似，兩區(qū)并聯(lián)、雙向促銷。

作為海淀區(qū)的國資平臺，海開控股繼在海淀上地板塊打造“日光盤”圓明天頌后，繼續(xù)在海淀北部保持了較強開發(fā)意愿，3宗地塊均積極參拍，最終競得F3綜合用地。

對于深度參與北京地產發(fā)展的首開股份，也表現(xiàn)出區(qū)域落子、聯(lián)動開發(fā)的趨勢。針對此次豐臺造甲村地塊，進入競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)，預計打造高端住宅產品，與端禮著項目相互呼應。

同樣，在昌平北部打造建發(fā)珺和府的建發(fā)，也在此次土拍中斬獲昌平北部唯一一宗地塊，面對當前昌平北部近十個新房項目在售的激烈競爭情況，雙盤聯(lián)動開發(fā)既能降低企業(yè)開發(fā)及營銷成本，也有助于其打破競爭僵局。

相較其它城市，北京土拍規(guī)則較多。而在本輪土拍中，北京規(guī)劃和自然資源委員會做了諸多調整，建設標準趨向市場，簡化競拍規(guī)則。

本批次出讓的18宗地，除了繼續(xù)沿用鼓勵建設全齡友好社區(qū)、鼓勵實施超低能耗建筑、設置高標準住宅建設要求等措施，不再將90/70戶型限制作為剛性約束，而是在戶型設計上給予房企更大靈活度，可結合市場需求設計多種戶型，以支持剛性和改善性住房需求，滿足多子女家庭住房需求。

同時從公布的各類競爭上限標準來來看，18宗地塊未設置“競政府持有產權份額”環(huán)節(jié)。同時在銷售指導價無大幅提升前提下，土地樓面價與配建要求有所降低，房地價差有所擴大，為房企預留了合理利潤空間。

為了保障住房品質，本批次地塊也會繼續(xù)采取競現(xiàn)房銷售面積方式，超過70%的項目設置了競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)，例如海淀永豐、豐臺槐新、順義府前街等項目。

（文章來源：界面新聞）

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