中泰晟華運(yùn)營(yíng)的4號(hào)樓。 于麗麗/攝
北京市西城區(qū)長(zhǎng)椿街西里7號(hào)院內(nèi)4號(hào)樓正在對(duì)外長(zhǎng)租。“二房東”中泰晟華(北京)科技有限公司(簡(jiǎn)稱“中泰晟華”)銷售向《華夏時(shí)報(bào)》記者介紹，“租客投32萬元長(zhǎng)租一間房，每年能凈賺4.5萬元，10年就凈賺45萬元！”
(資料圖片僅供參考)
記者在2022年12月中旬至2023年1月7日間，對(duì)此事進(jìn)行了調(diào)查了解。
記者了解到，其“獲得收益”的具體方法是，投資者租房后不居住，返租給“二房東”，由其對(duì)外出租或做民宿。
2022年11月，中泰晟華成立了悉丁(北京)酒店管理有限公司(下稱“悉丁酒店公司”)，這是目前中泰晟華唯一投資的公司。值得注意的是，悉丁酒店公司的另一名股東——中泰匯宇實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司(下稱“中泰匯宇”)不僅已被列為失信人，還因多起租賃合同糾紛被強(qiáng)制執(zhí)行，但該司名下無論車房還是存款，無任何可執(zhí)行資產(chǎn)。中泰晟華與中泰匯宇均由中泰晟華集團(tuán)有限公司(下稱“中泰集團(tuán)”)持股。
1月7日，知名律師彭艷軍對(duì)記者表示，根據(jù)我國(guó)《刑法》相關(guān)規(guī)定，若以“租后返租”為手段，實(shí)質(zhì)是變相吸收不特定公眾存款，涉嫌非法吸收公眾存款罪；若以“租后返租”為名，實(shí)質(zhì)是騙取當(dāng)事人財(cái)物的，則涉嫌構(gòu)成詐騙罪。
32萬元投資每年“凈賺4.5萬元”
32萬元放在股市可能虧損，存在銀行每年利息不超1萬元。但現(xiàn)在有這樣一種“模式”，投資者用32萬元長(zhǎng)租一間房，每年就能凈賺4.5萬元！近日，《華夏時(shí)報(bào)》記者了解到，有一種所謂“租后返租”的商業(yè)模式，聽起來十分誘人。
中泰晟華運(yùn)營(yíng)的“租后返租”房源，地理位置十分優(yōu)越，位居北京市二環(huán)里，就在西城區(qū)長(zhǎng)椿街地鐵D1口附近。工作人員發(fā)送的導(dǎo)航顯示為“北京市西城區(qū)長(zhǎng)椿街西里7號(hào)”。記者去年底前往實(shí)地調(diào)查看到，目前4號(hào)樓似乎在為裝修做準(zhǔn)備，大樓一層房間內(nèi)堆滿已拆毀的建筑垃圾。
4號(hào)樓一層擺滿建筑垃圾。 于麗麗/攝
銷售鐘瑞(化名)對(duì)記者稱，4號(hào)樓所有權(quán)人本是北京城建九物業(yè)管理有限公司(下稱“城建九物業(yè)”)，中泰晟華花3000多萬租下整棟4號(hào)樓大約140套房，租期10.5年。另外，這3000多萬也包含另外兩棟樓的租賃意向金。中泰晟華的理想目標(biāo)是將這3棟樓都拿來做運(yùn)營(yíng)，但目前其他兩棟樓尚有租約未到期。
鐘瑞表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)上長(zhǎng)租業(yè)務(wù)不少，但有的公司并不規(guī)范，譬如有一家公司收取了租客的租金，但該公司卻并未給房屋所有人交租金。最后該公司被起訴后跑路，投資者苦惱不堪。鐘瑞稱，“中泰晟華是規(guī)范的，實(shí)實(shí)在在交了3000多萬元租金給城建九物業(yè)?！?/p>
記者未能看到中泰晟華繳納3000多萬租金的支付憑證。鐘瑞告訴記者，支付憑證因?yàn)楹苤匾壳爸辉谄漕I(lǐng)導(dǎo)手機(jī)上存有。記者多次致電城建九物業(yè)核實(shí)此事，但電話始終未能接通。
中泰晟華是如何運(yùn)營(yíng)4號(hào)樓的？以一套租金32萬元的房源為例，投資者一次性全款支付給中泰晟華。32萬元其中的2萬元算是裝修費(fèi)，30萬元算是租房10年的租金。租房后，投資者不居住，再把房源返過來租給中泰晟華。此后，中泰晟華負(fù)責(zé)每年支付4.5萬元給投資者。
長(zhǎng)租房樣板間。 于麗麗/攝
鐘瑞稱，投資滿3年時(shí)，投資者就能選擇是否撤回本金30萬元。未撤回本金前，4.5萬元的返租費(fèi)用，將按季度發(fā)放，每季度返租約11250元。
如果不選擇在三年時(shí)撤回本金，滿10年的時(shí)候，投資者的本金能夠返還30萬元，加上10年收益的45萬元，總共75萬元。
記者計(jì)算，如果按照投資人本金32萬元的話，10年可總共回收75萬元，不算時(shí)間成本，是實(shí)際凈賺43萬元，而銷售的算法是按照本金30萬元計(jì)算，2萬元裝修成本沒有算在內(nèi)。
按鐘瑞的邏輯，花32萬租房，不僅能抽回本金，租3年還凈賺13.5萬，租10年就凈賺45萬。這筆買賣著實(shí)利潤(rùn)豐厚！鐘瑞告訴記者，房源很火熱，前不久一位老年人投資320萬，一次性租下10套房。
運(yùn)營(yíng)方為何不去找銀行借更便宜的錢？
安居客顯示，今年1月，長(zhǎng)椿街附近的二手房均價(jià)已超14萬元，同比去年上漲18.62%。若在附近租賃30來平的一居室，大概需要4000元至5000元。中泰晟華返租140套房源做運(yùn)營(yíng)，前景如何？鐘瑞信心滿滿地表示，“聽說旁邊錦江之星酒店，營(yíng)業(yè)20年，盈利4個(gè)億。”
不過，鐘瑞告訴記者，中泰晟華的利潤(rùn)是微薄的，目前公司是想收到租客的租金后，拿這些租金再去租賃旁邊另外兩棟樓。鐘瑞粗略算了一筆賬，中泰晟華租下4號(hào)樓140套房按3000萬元算，每套房租金大約21萬。
按照鐘瑞的邏輯，中泰晟華每套房租金成本21萬元，租給客戶32萬元，除去2萬元裝修款，每套房大概獲利9萬元，140套房合計(jì)獲利約1260萬元。
投資者花32萬元租10年，每個(gè)月大約2667元租金。鐘瑞表示，中泰晟華把房源返租出去做短租，每月能租4500元至5000元，做日租每天大概300多元。也就是說，除去上述1260萬元獲利，如果中泰晟華拿這140套房再做短租或日租，還有部分獲利，但這要看后續(xù)具體的運(yùn)營(yíng)情況。
投資者做上述投資是否存在風(fēng)險(xiǎn)？1月6日，京潤(rùn)律師事務(wù)所主任張志同律師對(duì)記者分析，“二房東對(duì)外出租運(yùn)營(yíng)，投資者要看二房東有沒有轉(zhuǎn)租權(quán)。該項(xiàng)目回報(bào)周期10年，二房東用什么保證能夠兌現(xiàn)承諾資金回報(bào)？”
張志同提出，企業(yè)為何不首先考慮通過銀行貸款來融資呢？畢竟貸款利息要比“租后返租”付給租客的利息低很多。高額回報(bào)的背后往往暗藏風(fēng)險(xiǎn)，很多騙局中，往往是用高額回報(bào)的方式誘使投資人上當(dāng)受騙。
而記者算了一下，以運(yùn)營(yíng)方的“商業(yè)模式”進(jìn)行簡(jiǎn)單計(jì)算，每年要支付14%的資金使用費(fèi)給小投資者，而以目前銀行經(jīng)營(yíng)性貸款的利率來比較，其資金使用費(fèi)可稱“極其昂貴”。
1月5日，資深業(yè)內(nèi)人士楊非(化名)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，“包租托管出現(xiàn)問題的不少，破產(chǎn)爛尾的很多。返租返兩期后，后面不返的也很多。另外，還有企業(yè)一房多賣或多租的。目前，我還沒看到將返租做到底的?！?/p>
此外，楊非還提到，托管運(yùn)營(yíng)引入酒店管理公司，因?yàn)橹芷谔L(zhǎng)，所以很考驗(yàn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力，一般特別知名的公寓和酒店運(yùn)營(yíng)公司才有這個(gè)能力?！斑@里面要注意兩個(gè)問題，持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力和空置率，另一個(gè)是資金監(jiān)管，別抽逃資金。”楊非說。
悉丁酒店公司股東之一是失信人
鐘瑞說，中泰晟華返租后要將房源用來做短租或日租。另外，此前中泰晟華的其他工作人員也對(duì)記者說，該項(xiàng)目可能會(huì)做民宿。天眼查顯示，中泰晟華唯一投資的公司是——2022年11月15日成立的悉丁酒店公司。
天眼查顯示，悉丁酒店公司有兩位股東，2019年成立的中泰晟華持股90%，同年成立的中泰匯宇持股10%。而中泰晟華和中泰匯宇均由中泰集團(tuán)控股，分別持股100%和60%。
中泰晟華總部位于北京市，是一家以從事科技推廣和應(yīng)用服務(wù)業(yè)為主的企業(yè)。中泰匯宇位于張家口市，是一家以從事農(nóng)、林、牧、漁專業(yè)及輔助活動(dòng)為主的企業(yè)。
需要說明的是，天眼查顯示，中泰匯宇在2022年7月被最高人民法院列為失信公司，也被列為限制高消費(fèi)企業(yè)。2022年10月，中泰匯宇被北京市西城區(qū)人民法院列為被執(zhí)行人，被執(zhí)行金額大約34萬。
此外，自然人金某曾因房屋租賃合同糾紛起訴中泰匯宇。記者從天眼查顯示的執(zhí)行裁定書獲悉，法院通過全國(guó)網(wǎng)絡(luò)查控系統(tǒng)及北京法院執(zhí)行辦案系統(tǒng)查詢中泰匯宇名下相關(guān)財(cái)產(chǎn)，包括車房在內(nèi)，未發(fā)現(xiàn)任何可供執(zhí)行的資產(chǎn)。
中泰匯宇在2022年多次被列為被執(zhí)行人。天眼查司法解析的數(shù)據(jù)解析顯示，中泰匯宇100%身份為被告，其中17.6%涉案案由是“房屋租賃合同”糾紛，52.9%的案件類型是執(zhí)行案件，目前處于首次執(zhí)行階段的案件有7件，94.1%的案件屬地是北京市，其中2022年案件占比最大，為58.8%。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣對(duì)記者分析，投資者不要被“高收益”蒙蔽雙眼，即使有明確書面約定，也不等于未來能拿回本金或高收益。如果一個(gè)企業(yè)根本就沒有資金，即使法院裁判要支付本金及收益，實(shí)際也執(zhí)行困難。
王玉臣提到，“租后返租”有打擦邊球的味道，投資者務(wù)必核實(shí)經(jīng)營(yíng)者詳細(xì)情況：包括經(jīng)營(yíng)者自身資金能力，注冊(cè)成立時(shí)間，實(shí)繳資本；是真正的運(yùn)營(yíng)公司，還是空殼公司；經(jīng)營(yíng)者及股東、關(guān)聯(lián)公司的風(fēng)險(xiǎn)情況，是否是正常經(jīng)營(yíng)主體，是否存在訴訟記錄或者失信記錄等。對(duì)于已存在失信記錄，被列入最高院失信名單的要慎之又慎。
截至發(fā)稿前，中泰晟華未回復(fù)采訪提綱?！度A夏時(shí)報(bào)》記者致電中泰晟華，但電話提示“您所撥打的用戶未交電話費(fèi)”。
（文章來源：華夏時(shí)報(bào)）
