“投資者應(yīng)專注于那些具有強(qiáng)勁基本面驅(qū)動(dòng)力并有望跑贏大市的主題板塊。數(shù)字化、人口變化和低碳化將是展現(xiàn)長(zhǎng)期機(jī)遇的關(guān)鍵趨勢(shì)，并將推動(dòng)未來(lái)幾年的投資戰(zhàn)略發(fā)展?！?/p>

亞太區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在2023年預(yù)計(jì)較歐美更具韌性，整體上能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)投資提供更好的環(huán)境。因此，亞太地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)存在強(qiáng)勁的需求和增長(zhǎng)潛力，但在加息環(huán)境下，回報(bào)率仍然承壓，尤其是在加息步伐較快的澳大利亞和韓國(guó)。

同時(shí)，許多地區(qū)市場(chǎng)和特定細(xì)分行業(yè)將出現(xiàn)非常強(qiáng)勁的租金增長(zhǎng)，這在一定程度上會(huì)緩解加息對(duì)估值的影響。

(資料圖片)

三大關(guān)鍵趨勢(shì)

全球經(jīng)濟(jì)放緩將會(huì)導(dǎo)致亞太地區(qū)大多數(shù)主要市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也相對(duì)放緩，投資者應(yīng)專注于那些具有強(qiáng)勁基本面驅(qū)動(dòng)力并有望跑贏大市的主題板塊。

展望未來(lái)，數(shù)字化、人口變化和低碳化將是展現(xiàn)長(zhǎng)期機(jī)遇的關(guān)鍵趨勢(shì)，并將推動(dòng)未來(lái)幾年的投資戰(zhàn)略發(fā)展。

其中，數(shù)字化正在改變著各行各業(yè)，而數(shù)字化需求正在推動(dòng)物流和超大型數(shù)據(jù)中心的增長(zhǎng)，原因是電子商務(wù)、線上娛樂(lè)、通信、社交媒體和智能設(shè)備的快速應(yīng)用和普及使企業(yè)和消費(fèi)者大量向云端遷移，這無(wú)疑是大勢(shì)所趨。

人口結(jié)構(gòu)上則出現(xiàn)了雙重機(jī)遇：一方面，年輕和中產(chǎn)階級(jí)人口不斷膨脹，使得居住需求與日俱增，特別是在大城市由于買房成本過(guò)高，租房需求大增；另一方面，人口老齡化將提升老年人的居住需求，而亞太地區(qū)主要市場(chǎng)的老年住宅供應(yīng)明顯不足。

從低碳化來(lái)看，越來(lái)越多的企業(yè)和住戶正在改變思維，開(kāi)始青睞環(huán)保建筑，所以對(duì)具有良好ESG表現(xiàn)的房地產(chǎn)資產(chǎn)的需求持續(xù)上升。這種趨勢(shì)預(yù)計(jì)將為舊建筑升級(jí)提供更多機(jī)會(huì)，并且尋求以新方式創(chuàng)造擁有更高綠色價(jià)值的資產(chǎn)。

亞太樓市韌性十足

過(guò)去房地產(chǎn)通常在通脹時(shí)期表現(xiàn)良好。然而，在歐洲、美國(guó)和亞洲這些主要地區(qū)情況各有不同。由于俄烏沖突持續(xù)，歐洲正面臨更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)；美國(guó)則因加息幅度和速度都在加快，經(jīng)濟(jì)正面臨下行風(fēng)險(xiǎn)；亞洲地區(qū)有助于國(guó)際投資者分散投資于本土市場(chǎng)以外的市場(chǎng)，并帶來(lái)更佳的增長(zhǎng)潛力。但對(duì)于投資者而言，更重要的是細(xì)心選擇，了解在特定市場(chǎng)中推動(dòng)物流、數(shù)據(jù)中心以及辦公室與住宅需求的因素。

澳大利亞、新加坡及韓國(guó)等市場(chǎng)的利率和通脹環(huán)境與西方國(guó)家的情況較為相似。雖然這造成了短期的挑戰(zhàn)，但旺盛的用戶需求加上有限的新供應(yīng)，將會(huì)促進(jìn)租金在中期增長(zhǎng)。

在日本，利率或在未來(lái)一段時(shí)期保持低水平，因此提供了具有吸引力的收益率利差。

我們看好亞太地區(qū)超大型數(shù)據(jù)中心和物流資產(chǎn)。由于部分企業(yè)從香港遷至新加坡，將利好新加坡的寫(xiě)字樓行業(yè)；首爾和悉尼的微型市場(chǎng)也提供了較具吸引力的投資機(jī)遇。日本的住宅已發(fā)展成熟，而澳大利亞的租賃住房，以及新加坡和香港的共享居住(Co-living)市場(chǎng)，都呈現(xiàn)極大的潛在需求。高利率及流動(dòng)性緊縮，同時(shí)令澳大利亞房地產(chǎn)債務(wù)更具吸引力。

亞太地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)在過(guò)去各個(gè)周期都呈現(xiàn)出一定的韌性，通常能夠在較大的經(jīng)濟(jì)衰退中迅速反彈。雖然估值下降的情況可能會(huì)一直持續(xù)到明年上半年，但部分特定行業(yè)和市場(chǎng)預(yù)計(jì)將更具韌性，前景也較為樂(lè)觀。

我們認(rèn)為，上述三大趨勢(shì)將在中長(zhǎng)期內(nèi)為投資帶來(lái)積極回報(bào)，而在短期，由于流動(dòng)性收緊以及資本成本上升，將為亞太地區(qū)的房地產(chǎn)投資提供個(gè)別入市良機(jī)。

（文章來(lái)源：國(guó)際金融報(bào)）

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