2022年，上海全面完成中心城區(qū)成片二級(jí)舊里以下房屋改造，未來重點(diǎn)將轉(zhuǎn)向城中村改造和舊住房成套改造，正式打響“兩舊一村”改造攻堅(jiān)戰(zhàn)。上海市政協(xié)委員、易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱建議，需要統(tǒng)籌好政府、企業(yè)、民眾三個(gè)群體，算好城市更新經(jīng)濟(jì)、社會(huì)兩本大賬，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
《中國經(jīng)營報(bào)》記者了解到，目前，城市更新項(xiàng)目大多屬于“難啃的骨頭”，較多涉及風(fēng)貌保護(hù)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等內(nèi)容，導(dǎo)致項(xiàng)目附帶有高比例的保護(hù)保留建筑、產(chǎn)業(yè)引入門檻、落稅指標(biāo)等開發(fā)限制條件，壓縮了企業(yè)可開發(fā)、可變現(xiàn)的空間。
為此，丁祖昱提出了以下3條建議：
(相關(guān)資料圖)
一是專注增量和存量的雙軌發(fā)展，推動(dòng)開發(fā)模式和運(yùn)營模式雙向并行。規(guī)劃在注重“增量”空間的同時(shí)，也要基于“存量”考慮資產(chǎn)盤活問題，提升規(guī)劃落地性。
丁祖昱指出，在城市更新規(guī)劃中，疊加產(chǎn)品圖層和經(jīng)濟(jì)圖層，給出鼓勵(lì)更新的參考方向，評(píng)估增值空間，增強(qiáng)企業(yè)和政府對(duì)更新項(xiàng)目的整體把握，以便政府配套政策制定和土地合理定價(jià)。把“開發(fā)+銷售”和“開發(fā)+運(yùn)營”的更新模式相結(jié)合，在保障項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行的基礎(chǔ)上，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)踐行“留改拆”為主線的城市更新，走可持續(xù)發(fā)展道路。
二是因“項(xiàng)”施策，加大政策配套支持力度。涉及“兩舊一村”、零星更新等內(nèi)容的城市更新項(xiàng)目，面臨地理位置偏遠(yuǎn)、改造經(jīng)濟(jì)效益低、社會(huì)資本進(jìn)駐意愿不足等多種問題。
在丁祖昱看來，一方面，需要政府敢于突破，主動(dòng)求變，進(jìn)一步放開政策層面的剛性認(rèn)定指標(biāo)，拓寬項(xiàng)目審批通道；建立城市更新方案的市區(qū)協(xié)同審批機(jī)制，壓縮企業(yè)時(shí)間成本；動(dòng)態(tài)更新規(guī)劃方案，放開部分規(guī)劃約束指標(biāo)等；另一方面，需要強(qiáng)化多部門協(xié)作，靈活運(yùn)用用地性質(zhì)轉(zhuǎn)換、容積率突破等鼓勵(lì)措施，讓利、便利于企業(yè)，提升市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)參與積極性，切實(shí)增強(qiáng)城市更新項(xiàng)目的可行性。
三是優(yōu)化金融政策供給，協(xié)助企業(yè)降本增效。拓寬金融扶持渠道，針對(duì)緊迫的更新項(xiàng)目和優(yōu)質(zhì)的統(tǒng)籌主體，給予城市更新專項(xiàng)貸款、城市更新地方債等支持；對(duì)于側(cè)重民生改善、風(fēng)貌保護(hù)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等長遠(yuǎn)利益考慮的更新片區(qū)，進(jìn)一步加大各級(jí)各類財(cái)政補(bǔ)貼扶持力度；對(duì)于保留保護(hù)建筑比例高、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、社會(huì)效益凸顯的項(xiàng)目，加大貼息力度，取消貼息最長時(shí)間限制，協(xié)助社會(huì)資本積極、高效地開展城市更新工作。
“上海城市更新正在步入‘提質(zhì)增效’的關(guān)鍵時(shí)期，下階段需要政府通過政策創(chuàng)新、模式創(chuàng)新，增強(qiáng)城市更新配套制度供給，協(xié)助企業(yè)共同算好更新賬，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，讓上海這座城市的未來更加美好?！倍∽骊耪f。
與此同時(shí)，丁祖昱還將目光聚焦到了上海市普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
記者注意到，2014年11月13日，上海市房管局等四部門出臺(tái)的《關(guān)于調(diào)整本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》中規(guī)定，可以享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時(shí)滿足三個(gè)條件：房屋需為五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；單套建筑面積在140平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格需低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于450萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬元/套，外環(huán)線以外的低于230萬元/套。
“上海市普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)首次是在2012年制定的，僅在2014年做過一次動(dòng)態(tài)調(diào)整，至今已有長達(dá)9年時(shí)間未做改變，但上海房價(jià)在這9年內(nèi)已經(jīng)有了較大幅度變化?！痹诙∽骊趴磥恚@導(dǎo)致在房屋交易過程中產(chǎn)生的稅費(fèi)，大多要按照非普通住宅去繳納，增加了交易雙方的實(shí)際成本。
因此，丁祖昱建議，上海市普通住宅標(biāo)準(zhǔn)可以根據(jù)房價(jià)水平每年動(dòng)態(tài)調(diào)整，進(jìn)一步放寬普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，釋放更多剛性需求。
（文章來源：中國經(jīng)營網(wǎng)）
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