近期，一份自然資源部辦公廳發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開(kāi)工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱“《通知》”)引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，其中提到對(duì)住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過(guò)3次”。
此項(xiàng)《通知》被部分媒體解讀為“要取消集中供地制度”。2月3日，據(jù)《上海證券報(bào)》消息，自然資源部對(duì)此回應(yīng)稱，該文件為自然資源部印發(fā)，是對(duì)地方住宅用地供應(yīng)工作進(jìn)行的指導(dǎo)文件。不是要取消集中供地制度，而是優(yōu)化完善集中供地政策，更好發(fā)揮充分公開(kāi)披露信息對(duì)于穩(wěn)定和引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期的積極作用。
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者了解到，此份《通知》的發(fā)布時(shí)間為2022年12月8日，是由自然資源部向各省、自治區(qū)、直轄市自然資源主管部門(mén)發(fā)布，并向所有市、縣自然資源主管部門(mén)提出要求的。其中提到，市、縣自然資源主管部門(mén)要根據(jù)年度供地計(jì)劃，分批次公開(kāi)未來(lái)一定時(shí)間段內(nèi)擬出讓地塊的詳細(xì)清單。每次公開(kāi)詳細(xì)清單對(duì)應(yīng)的擬出讓時(shí)間段原則上不少于3個(gè)月。詳細(xì)清單內(nèi)的地塊，在公開(kāi)的擬出讓時(shí)間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告。
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同時(shí)，該份《通知》還強(qiáng)調(diào)，各地要將住宅用地近三年年平均完成交易量以及對(duì)應(yīng)的住宅建筑面積，作為測(cè)算下一年度供地計(jì)劃總量的參考。要因城施策安排計(jì)劃總量，凡商品住房去化周期長(zhǎng)、土地流拍率高、市場(chǎng)需求明顯不足的城市，應(yīng)當(dāng)控制商品住房用地供應(yīng)規(guī)模。其中已供應(yīng)未竣工住宅用地面積超過(guò)近三年平均完成交易量5倍的城市，應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)壓縮計(jì)劃規(guī)模直至?xí)和９┑亍?/p>
此外，自然資源部在該份《通知》中還指出，大城市土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，供地計(jì)劃中應(yīng)單列租賃住房用地，但不再?gòu)?qiáng)調(diào)“占比不低于10%”。同時(shí)，各地要“增加優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，支持剛性和改善性住房建設(shè)用地需求”。
據(jù)了解，2021年2月份，自然資源部發(fā)布住宅用地分類調(diào)控文件，要求22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)現(xiàn)“兩集中”：一是集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)3次；二是集中組織出讓活動(dòng)。隨后，22個(gè)重點(diǎn)城市的土地供應(yīng)開(kāi)啟了“兩集中”模式。
如今，該份《通知》的出臺(tái)，意味著實(shí)行了兩年的土地“兩集中”供應(yīng)模式正在發(fā)生變化。
中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱指出，該《通知》并未明確“取消集中供地”，而是根據(jù)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況對(duì)集中供地政策的進(jìn)一步完善。從實(shí)際情況來(lái)看，已經(jīng)推出2023年一批次供地的杭州、蘇州和鄭州均仍然采用集中供地的方式，同時(shí)供應(yīng)10宗以上的涉宅用地，但相較于2022年一批次的供應(yīng)量顯著下降。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉亦指出，作為樓市最重要的長(zhǎng)效機(jī)制，“抓資金、抓土地”是調(diào)控樓市、實(shí)現(xiàn)新模式過(guò)渡的關(guān)鍵。國(guó)家層面此前已經(jīng)提出了要向新發(fā)展模式“平穩(wěn)過(guò)渡”，因此不可能取消，而是根據(jù)新情況在出讓模式和出讓環(huán)節(jié)上作出優(yōu)化調(diào)整。集中供地制度的出臺(tái)，初衷是為了疏通供需雙方的信息，引導(dǎo)各方預(yù)期，避免搶地導(dǎo)致地價(jià)過(guò)度推高從而推動(dòng)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，進(jìn)而導(dǎo)致資金大規(guī)模涌入樓市。通過(guò)對(duì)土地合理定價(jià)，糾正地方無(wú)序的土地財(cái)政行為，同時(shí)也能保障地方政府合理的財(cái)政訴求。
實(shí)際上，過(guò)去兩年，集中供地政策在土拍市場(chǎng)熱度較高的時(shí)期起到了穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的作用。去年在土地市場(chǎng)不斷遇冷的情況下，各地加大“因城施策”力度，對(duì)集中供地模式作出局部調(diào)整。多個(gè)城市將集中供地批次增加到了四批次甚至更多，向“少量多次”轉(zhuǎn)變。
張凱認(rèn)為，適時(shí)完善和優(yōu)化原有集中供地政策，放寬全年供地批次數(shù)量的限制，分批次供地有利于緩解房企的資金壓力，降低同批次地塊入市的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度，進(jìn)一步穩(wěn)定房?jī)r(jià)、地價(jià)和市場(chǎng)信心。
同時(shí)，《通知》中要求地方政府加大擬出讓地塊的信息公開(kāi)程度，要求原則上提前不少于3個(gè)月公開(kāi)擬出讓地塊的詳細(xì)清單。張凱指出，這樣一方面可以穩(wěn)定購(gòu)房者對(duì)于市場(chǎng)的預(yù)期，另一方面也為房企提供更為充足的研判時(shí)間，做出更加理性的投資決策，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)商環(huán)境的提升起到重要作用。
此外，該《通知》還要求商品住宅去化周期長(zhǎng)、土地流拍率高、市場(chǎng)需求明顯不足的城市控制供地規(guī)模。而這類城市通常存在城市經(jīng)濟(jì)基本面較弱、人口凈流出、商品住宅庫(kù)存較高等特點(diǎn)。張凱認(rèn)為，通過(guò)控制供地規(guī)模，用未來(lái)一段時(shí)間消化商品住宅庫(kù)存，扭轉(zhuǎn)一定程度上失調(diào)的供需平衡，有利于降低當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的資產(chǎn)價(jià)值大幅下跌風(fēng)險(xiǎn)。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，該份《通知》的出臺(tái)，充分體現(xiàn)了供地思路兼顧短期矛盾和中長(zhǎng)期制度安排需要。從今年1月份土地市場(chǎng)情況來(lái)看，房企拿地投資意愿較低，但他認(rèn)為，隨著“銷售市場(chǎng)活躍-投資拿地活躍”的邏輯線更加清晰，后續(xù)各類企業(yè)依然會(huì)有積極拿地的動(dòng)作。
（文章來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)）
