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全球頭條:預約爆了 要等8個月!有銀行慌忙開會討論

2023-02-04 17:59:28

農(nóng)歷新春后,多地房貸利率開始密集下調(diào),不少重點城市小步快跑進入“3”時代,首套房貸利率最低降至3.7%。


(資料圖)

房貸驚現(xiàn)“1元月供”

吳逍就是其中一員,在這兩年間,隨著房貸利率不斷下行,他分四次還完了90萬房貸?!白詈筱y行賬戶只剩下100多塊,月供1塊多,留著抵扣個稅用?!?/strong>他介紹了自己的秘訣。

對于他來說,提前還貸省下了一大筆。2021年購房時,首套房貸利率為5.88%(30年期),利息101萬,月供5300元左右。在他提前還款時,利率基本在4.1%~4.5%區(qū)間,最終2年提前還完,支付利息僅為10萬左右,省下了90多萬。

像吳逍一樣提前還貸的人不在少數(shù),在各類社交平臺上,介紹如何提前還房貸、計算利息減免幅度的帖子層出不窮。其中主要分為降低月供和縮短年限兩種方式。

程序員小津分享了自己根據(jù)算法計算出來的“最優(yōu)方案”,他認為“最優(yōu)”有兩種解釋:

一種希望總利息最低,這種情況可以選擇等額本金+提前還款減年限;

另一種“最優(yōu)”是償還本金的同時平衡風險,適合采用等額本息+提前還款減月供。之后資金充裕時再繼續(xù)提前還款。

為何這么多人想要提前還貸?

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,提前還貸的原因主要集中在兩方面:

一是由于此前貸款的利息較高,購房者希望通過提前還貸來降低成本;

二是去年理財產(chǎn)品的波動較大,收益也遠不及預期,房貸和理財之間的收益倒掛,讓一些購房者產(chǎn)生了提前還貸的愿望。

大源按揭總經(jīng)理鄭大源也表示,近期出現(xiàn)還貸出現(xiàn)小高潮還可能是因為歲末年初不少人收到年終獎,家庭閑置資金增加。

業(yè)務量暴增50%

這家銀行要等8個月

“這波‘提前還貸潮’太恐怖了,預約還款的人多到‘爆’!”成都某國有銀行住房貸款中心經(jīng)理如此感嘆。

“流量太大,線上預約渠道本周暫時關閉,現(xiàn)在只能線下預約提前還貸,目前最早能排到8月份,再晚恐怕要排到9月份了?!苯ㄔO銀行北京地區(qū)某支行的房貸客戶經(jīng)理向21世紀經(jīng)濟報道記者透露。

預約頁面顯示已滿

當被問及排隊時間為何長達七八個月以及利息如何計算時,該客戶經(jīng)理稱春節(jié)過后提前還款的人數(shù)激增,銀行也需要一定的反應和處理時間,利息計算則還是要以實際扣款日為準。

另有銀行App顯示,提前還款需要審批,“最終結(jié)果以審批為準”。

還有購房者反映,部分銀行關閉了手機App上提前還款的功能;而就算申請成功,也要賠付違約金。

一些手機銀行提前還款線上申請通道已關閉

銀行:壓力很大

“1月以來,提前還貸的人數(shù)比之前增加了50%左右,我們這兒就還了1個多億,今年壓力很大。”東莞某股份行網(wǎng)點個貸經(jīng)理何思萍介紹,其實從2022年下半年開始就陸續(xù)有客戶咨詢提前還貸相關事項,春節(jié)后這幾天更是迎來小高峰。

今年開年,銀行面臨著雙重壓力:一邊是不斷攀升的提前還房貸大軍,另一邊是信貸增長持續(xù)乏力。1月17日,國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,2022年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金148979億元,比上年下降25.9%。其中,國內(nèi)貸款17388億元,下降25.4%;個人按揭貸款23815億元,下降26.5%。

有銀行業(yè)內(nèi)人士坦言,銀行對提前還款卡得比較嚴,有額度限制,這個月額度用完了,就要等到下個月。

一位該行員工表示,某國有銀行曾專門開會討論如何應對“還款激增”問題。

等8個月,利息如何計算?

提前還貸要等待數(shù)月的情形并不是個例。

21世紀經(jīng)濟報道記者以購房者的身份咨詢了北京地區(qū)中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、交通銀行以及郵儲銀行的多名房貸客戶經(jīng)理,均反饋最近申請?zhí)崆斑€貸的人數(shù)較多,需要排隊等待。

其中,接受記者問詢的中行和工行客戶經(jīng)理表示,現(xiàn)在預約大概4月中旬能夠辦理;接受問詢的農(nóng)行客戶經(jīng)理反饋,現(xiàn)在預約至少要等兩到三個月才能辦理。交通銀行和郵儲銀行等待時間相對較短,其中,交行客戶經(jīng)理表示,現(xiàn)在預約大概三周以后能夠辦理,而郵儲方面則反饋提交申請后半個月至一個月內(nèi)可以辦理。

六大行辦理提前還貸業(yè)務的速度或許與各自個人住房貸款的余額體量有一定的關聯(lián)性。2022年半年報顯示,建設銀行的個人住房貸款余額為64793億元,居六大行之首,然后依次是工商銀行(64490億元)、農(nóng)業(yè)銀行(53444億元)、中國銀行(43517億元)、郵儲銀行(22293億元)和交通銀行(15284億元)。

誠然,銀行為購房者辦理提前還貸需要走流程、過審批,這需要一定的業(yè)務處理時間。然而,提前還款畢竟意味著為用戶節(jié)省利息。換句話說,在提前還貸的問題上,銀行和購房者雙方都需要一定的緩沖時間,那么,合情合理的辦理周期可能是多久?

記者獲得的一份郵儲銀行的房貸合同顯示,“借款人提前償還全部或部分貸款的,應在下一期還款日之前30天向貸款人提交書面申請。借款人的提前還款申請經(jīng)貸款人審核通過后,由貸款人自行安排提前還款的扣款日期”。

記者獲得的另一份農(nóng)業(yè)銀行的房貸合同則顯示,“借款人提前還款的,須至少提前三十天向貸款人提出書面申請并經(jīng)貸款人書面同意?!?/p>

可以看出,這兩份貸款合同均對借款人(購房者)申請?zhí)崆斑€貸的時間做出了30天的約束,但對貸款人(銀行)卻沒有規(guī)定辦結(jié)該業(yè)務的期限。如果貸款合同沒有明確約定,是否意味著銀行可以完全自行決定辦結(jié)提前還款業(yè)務的期限?

提前還貸等多久才算合理?

北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人、律師朱逸聰認為,銀行應當按照日常工作流程,合理安排審批提前還貸的進程。一般情況下,房貸合同會約定,購房者如果需要提前還貸,應在一定期限內(nèi)向銀行提交書面申請。而在過往的法院判例中,法院會酌定銀行合理的審批期限就是合同中規(guī)定的購房者提交書面申請的期限。

“相應的,若銀行從接受提前還貸申請到完成扣款的時間長達數(shù)月,遠遠超出金融消費者的合理預期、且明顯加重了金融消費者的負擔,銀行應對超出合理期限辦結(jié)業(yè)務給購房者造成的利息損失予以賠償?!敝煲萋斨赋?,在這種情況下,銀行應對故意拖延辦結(jié)提前還貸的業(yè)務擔責。

但從另一個角度來講,房貸一般是銀行的核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),短時間出現(xiàn)大量提前還房貸的現(xiàn)象會直接影響到銀行的營業(yè)收入和預期收益,銀行辦理提前還貸的積極性不足也是情理之中。

一位銀行業(yè)觀察人士向記者透露,當下銀行的處境也并不容易。按揭貸款是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),提前還款會導致銀行高收益資產(chǎn)下降,進而導致收益下降,特別是在現(xiàn)階段資產(chǎn)荒的情況下,銀行不容易找到可替代的資金投向。

“就合同本身而言,貸款人和借款人均享有合同約定期限相應的利益,借款人提前還款會在一定程度上使金融機構(gòu)遭受利息損失,也打亂了金融機構(gòu)的資金使用計劃,不利于維護交易的可預期性及穩(wěn)定性。”北京安杰世澤律師事務所律師黃興超表示。

同時,黃興超也認為,如果借款人已經(jīng)按照合同約定的方式和程序向金融機構(gòu)申請?zhí)崆斑€貸,但由于銀行的原因?qū)е律暾埐荒芗皶r處理,其間產(chǎn)生的利息應當遵循《民法典》的精神和規(guī)則,按合同相對方的止損義務來處理,屬于金融機構(gòu)自己行為產(chǎn)生的損失,該部分利息不宜再由借款人承擔。

律師支招如何順利提前還貸

朱逸聰指出,如果購房者能證明自身確實遭遇了銀行故意拖延辦理提前還貸,可以通過以下三種渠道維護自身合法權益。

一是可以通過銀行方面的救濟渠道。購房者可以先與貸款銀行積極協(xié)商,以推進審批進度如協(xié)商不成,可以撥打貸款行總行的客服電話投訴。

二是通過監(jiān)管方面的救濟渠道。如果上述救濟途徑效果不佳,可以撥打銀保監(jiān)的投訴電話或者到達銀保監(jiān)現(xiàn)場投訴,向銀保監(jiān)說明自己的訴求并根據(jù)要求提供相應的證據(jù)。購房者也可選擇撥打政務熱線,合理表達自己的訴求。

三是通過訴訟方式的救濟渠道。購房者可以據(jù)貸款合同關于提前還款的約定,向貸款行所在地的人民法院提起民事訴訟,請求法院判決貸款銀行按照約定履行義務。

北京周泰律師事務所高級律師王若琳也向購房者提了三點建議:一是妥善保留提起提前還貸的相關證據(jù),如APP界面截圖、業(yè)務回執(zhí)單等;二是與銀行保持緊密聯(lián)系,并積極催促,確認其是否有合理理由;三是如銀行無合理理由超期拖延,可向當?shù)劂y保監(jiān)會舉報。

黃興超則認為,由于房貸合同雙方當事人的締約能力、經(jīng)濟地位具有明顯差異,因此如果僅從房貸合同約定的方面來進行處理,未必能實現(xiàn)良好的社會效果。應當借此機會呼吁監(jiān)管部門能夠?qū)Υ祟悊栴}進行有針對性的指引,同時加強針對此類涉及民生的合同的制度化管理。

(文章來源:21世紀經(jīng)濟報道)

標簽: 房貸利率

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