“深圳二手房指導(dǎo)價會取消嗎?”
“會有指導(dǎo)價三周年嗎?”
【資料圖】
這兩年的2月8日,對于深圳房地產(chǎn)市場來言,變成了一個值得關(guān)注和紀(jì)念的日子。每到2月8日,市場上關(guān)于指導(dǎo)價調(diào)整、取消熱議至沸。
2021年2月8日,深圳樓市頒布了一項重磅調(diào)控政策,宣布建立二手房成交參考價格發(fā)布機制,對3595個住宅小區(qū)出臺詳細的價格指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。市場上將之通俗地稱為指導(dǎo)價。
彼時,深圳市住建局在方案公布時曾解釋說明,會根據(jù)市場情況每年做出調(diào)整。
2月8日,南都·灣財社記者通過12345政務(wù)服務(wù)熱線提問,獲得了深圳市住建局工作人員的回應(yīng):“內(nèi)部已根據(jù)市場形勢對參考價做了一版方案,但調(diào)整時間還沒有定下來,是否發(fā)布也不一定?!?/strong>
2月8日,中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁兼深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者書面采訪時表示,指導(dǎo)價原則是一年一調(diào),去年節(jié)后住建局表示將做調(diào)整并于近期發(fā)布,但最后去年一整年都未發(fā)布;今年說得更為保守,最終發(fā)布與否可能更多取決于未來房地產(chǎn)走勢。以目前政府對于房地產(chǎn)的態(tài)度看,如果市場仍然保持低迷,調(diào)整的概率可能較大。
政策效果非常顯著
這兩年,亦是因為指導(dǎo)價的實施和房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)深度調(diào)整,業(yè)主、購房者、中介、房企人士等各方關(guān)聯(lián)者的心態(tài)甚至生活,都發(fā)生了很大變化。
有業(yè)主懊悔當(dāng)初沒賣房子,有購房者自嘆“高位站崗”,有經(jīng)紀(jì)人被迫離開地產(chǎn)行業(yè),而有的房企原本屬于行政、財務(wù)等方面的工作人員,也不得不“全民營銷”,參與到新房的銷售戰(zhàn)線中去。
各方博弈之下,2022年深圳二手房成交接近腰斬。
根據(jù)深圳市住建局公布的數(shù)據(jù),深圳2022年二手住宅共成交21701套,較2021年成交量下滑46.68%,接近腰斬;月均成交僅約1808套,日均成交量約59套。
從成交面積看,深圳2022年二手住宅成交面積為207.04萬平方米,較2021年下滑42.89%,遠低于北京、上海的1334萬平方米、1330萬平方米。
鄭叔倫觀察分析,這兩年深圳房地產(chǎn)市場發(fā)生了巨大變化,二手房經(jīng)歷了長時間的歷史低谷,價格也出現(xiàn)了較大幅度的下調(diào),很多樓盤成交價已經(jīng)在參考價附近,甚至低于參考價,政策效果可以說非常顯著。
距離高點降價200萬仍未賣出
“現(xiàn)在有點后悔前年沒賣房子,感覺以后沒機會漲那么高了?!?/strong>
這幾天,林晨(化名)有點煩躁,她將名下位于深圳市寶安區(qū)的一套房源交給了中介幫忙出租。但掛牌幾天,林晨通過中介方面沒有獲得任何帶看客戶,這也讓其再次后悔起此前市場高點時沒賣房的決定。
林晨說因為自己是想換更小的房子,所以高位換劃算。在林晨看來,前年自家房子最高時可以賣到750萬元,但經(jīng)過兩年市場調(diào)整,不僅價格降到了500多萬元,而且交易難度也大大提升,自己錯失了難得的機會。
實際上,二手房成交參考價發(fā)布之后,政策效果也并非立竿見影。
彼時,市場上各方對于新政策威力,并沒有打開想象空間。有不少網(wǎng)友在社交平臺上調(diào)侃稱,“這價格你到時給我找出成交的一套出來”“價格有點不真實,哪里有這么便宜的房價”“如果這個價錢業(yè)主愿意賣,那可得快搶啊。”
市場的掛牌價甚至還在一度走高,直到幾個月后,銀行貸款評估價與二手房成交參考價格強制掛鉤之后,調(diào)控威力才漸顯。
從這套位于寶安區(qū)的房源近兩年的調(diào)價過程,基本可以窺得指導(dǎo)價的發(fā)力過程。
該套房源首次掛牌出售是在二手房參考價頒布的一個月后,價格為900萬元。此后的一個月內(nèi),業(yè)主兩次分別上調(diào)了18萬元、42萬元,在2021年4月時,這套房源掛牌價達到了最高值960萬元。
此后近兩年內(nèi),這套房源便進入了價格下調(diào)周期,前后下調(diào)了8次,去年年中最大下調(diào)幅度達到120萬元。如今,業(yè)主掛牌價是739萬元,距離兩年前的高點已下調(diào)超200萬元,降幅比例超20%,但依舊未成功售出。
“現(xiàn)在的市場就是撿漏”
但另一個事實是,相比春節(jié)前,近期二手房交易量明顯走快。
深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(下稱深房中協(xié))近日公布了2023年第5周周報(1.30-2.5),二手房交易量快速回升,全市二手房(含自助)錄得560套,環(huán)比增長214.6%。
“現(xiàn)在開工的這一周多時間,成交量是在回升的,但并不是最近成交的,它可能是去年12月末受疫情影響或春節(jié)影響積累的成交,離深圳市場正常的成交還比較遠?!币晃徊辉妇呙牡禺a(chǎn)人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者微信采訪時表示。
“近期帶看和成交多,是因為有些指導(dǎo)價的筍盤,這些筍盤去化掉之后,帶看量還是會降下來?!蹦炒笮椭薪楣ぷ魅藛T銀經(jīng)理在接受記者采訪時表示,說白了,現(xiàn)在的市場就是撿漏,沒有漏可撿了就會繼續(xù)觀望。
銀經(jīng)理表示,現(xiàn)在這個市場就是著急賣的降價,不著急的就正常掛盤觀望。
對于春節(jié)后的市場,有地產(chǎn)中介在社交媒體上分享,通過最近幾天的觀察,有些業(yè)主撤盤不賣、有些業(yè)主節(jié)后漲價,市面上的筍盤已消費得所剩無幾。很多業(yè)主并不是不想賣了,而是短期內(nèi)不想賣了,都在賭3月會出利好政策,期待市場好轉(zhuǎn)。
銀經(jīng)理向記者分享了其近期關(guān)注到的一套成交正在走流程的房源?!白罱仙缴呖谄瑓^(qū)的一套兩房,業(yè)主開始是高于指導(dǎo)價賣的,報價735萬元,賣不掉,一直降,后來成交價低于指導(dǎo)價大概70萬元左右,低于指導(dǎo)價10%才成交。”
“但這種只能說是個例,比如出來一套位置不錯的筍盤,這樣客戶會多一些,可能很快就秒沒。”
銀經(jīng)理強調(diào),“秒沒的前提,還是價格”。據(jù)其觀察,大概兩個月前,低于指導(dǎo)價的房源挺多的,這兩個月就少了。地段好的基本上在指導(dǎo)價左右,地段不好的跟指導(dǎo)價相比差額會多一點。
指導(dǎo)價會調(diào)整嗎?
實際上,自兩年前深圳率先發(fā)布二手房成交參考價后,諸如廣州、成都、寧波、西安等城市也先后跟進。
克而瑞深圳區(qū)域總經(jīng)理陳洪海在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者電話采訪時曾表示,目前廣州、成都等多個城市二手房參考價在實際執(zhí)行中已經(jīng)取消,只有深圳還在嚴格執(zhí)行,這在某種程度上加大了購房者首付款壓力,并且從調(diào)控政策來看,深圳是目前調(diào)控最為嚴格的城市,這與過去一年樓市交易新低也有很大關(guān)系。
如文章開頭所述,深圳市住建局工作人員表示“內(nèi)部已根據(jù)市場形勢對參考價做了一版方案,但調(diào)整時間還沒有定下來,是否發(fā)布也不一定”,但前述不愿具名地產(chǎn)人士表示,大家目前都在等政策,深圳應(yīng)該會出政策,并且政策力度可能還比較大,相對比較全面。
鄭叔倫認為,指導(dǎo)價調(diào)整有其合理性,很多樓盤指導(dǎo)價與實際成交價差距還是很大,特別是從政府支持剛需、改善群體購房的原則看,剛需、改善產(chǎn)品的調(diào)整可能更為優(yōu)先,而且大多數(shù)是向下調(diào)整。
“但房住不炒總基調(diào)不動搖更是首要原則,以往經(jīng)驗表明,一旦政策變動容易造成房價上漲,過去兩年調(diào)控取得的成績可能會功虧一簣,因此,政府對于政策調(diào)整非常謹慎,這也是去年指導(dǎo)價未調(diào)的重要原因?!编嵤鍌愓f。
廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉表示,2023年深圳樓市能否有所起色取決于前期泡沫是否褪去。目前來看,除少數(shù)片區(qū)明顯降價以外,深圳大部分區(qū)域的房價仍明顯高于2020年的房價水平。對于深圳調(diào)控政策能否松動,比如入戶3年才能買房、二手房參考價、認房又認貸、限售5年、增值稅5年免征期等,目前來看松動的可能性比較小。
對于2023年深圳樓市走勢,深房中協(xié)近期也進行了一個小范圍投票調(diào)研,截至2月8日,參與投票人數(shù)超300人,其中有40%投票者認為今年樓市會漲,但漲幅會非常小;27%的購房者認為會大幅反彈,因為需求壓抑太久了;還有約16%的投票者認為會下降,高位購入房產(chǎn)的限購時間滿,沖擊市場。
(文章來源:每日經(jīng)濟新聞)
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