春節(jié)前后，針對(duì)激增的“提前還貸潮”，排隊(duì)數(shù)月、沒(méi)有額度、要交違約金，可以看出，對(duì)于蜂擁而至的“上帝”，銀行的配合意愿并不高。
“我們行從春節(jié)前后開(kāi)始，每天差不多至少將近400人辦理提前還貸業(yè)務(wù)。”某知名銀行北京一支行工作人員對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，該支行為這家銀行在北京市區(qū)唯一線(xiàn)下辦理提前還貸業(yè)務(wù)的網(wǎng)點(diǎn)，記者對(duì)此表示震驚，繼續(xù)追問(wèn)，該行工作人員表示“只是規(guī)定”。
當(dāng)“高位站崗”手里有錢(qián)的購(gòu)房者們紛紛涌進(jìn)銀行“立即止損”時(shí)，市場(chǎng)上對(duì)于降低存量房貸利率的呼聲一浪更比一浪高。
(資料圖片僅供參考)
然而，作為銀行十分看重的優(yōu)質(zhì)(中長(zhǎng)期零售)資產(chǎn)，近些年商業(yè)銀行普遍受到凈息差持續(xù)收窄的壓力，A股42家上市銀行中，2022年上半年凈息差同比縮窄的有32家，僅有8家保持小幅微增態(tài)勢(shì)。
業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)人士表示，銀行對(duì)于未來(lái)調(diào)降存量房貸利率的可能性較小，一方面是2022年LPR多輪下調(diào)壓力下，已經(jīng)十分不樂(lè)觀的凈息差在一季度持續(xù)承壓商業(yè)銀行面臨較大的盈利壓力，且降低存量房貸利率并不會(huì)帶來(lái)新貸款量的增加；另一方面在操作層面難度較大，因?yàn)榉抠J利率并非統(tǒng)一制定，因人而異，調(diào)降存量利率意味著需要對(duì)征信進(jìn)行重新核查，工作量巨大。
提前還貸立即止損
“您好，請(qǐng)問(wèn)您辦理什么業(yè)務(wù)？”
“提前還貸，謝謝！”
2月9日下午，《華夏時(shí)報(bào)》記者以還款人的身份來(lái)到某知名銀行在北京的一家支行個(gè)貸服務(wù)中心，這里為該行北京地區(qū)的借款人集中辦理提前還貸等相關(guān)業(yè)務(wù)。
“從春節(jié)后開(kāi)始，一直到現(xiàn)在，每天人都特別多，平均每天有400人左右來(lái)辦理提前還貸業(yè)務(wù)?！遍T(mén)口負(fù)責(zé)排號(hào)的工作人員告訴記者，今天因?yàn)樘鞖庠蛉诉€相對(duì)少點(diǎn)但至少也要排到300位之后，看到記者的排號(hào)單上顯示“您前面有14位”，他笑著表示，“別著急，找個(gè)位置坐吧，速度很快的，你這個(gè)差不多20多分鐘就能排上?！?/p>
2月9日，北京迎來(lái)立春后的首場(chǎng)小雪，已經(jīng)逐漸回暖的氣溫又出現(xiàn)了明顯下降，室外陰冷潮濕，等待大廳內(nèi)人頭攢動(dòng)，一直到臨近下班，辦理房貸業(yè)務(wù)的柜臺(tái)經(jīng)理們，終于有時(shí)間站起來(lái)活動(dòng)一下，“中午我們不休息，因?yàn)橹形缛烁?。”個(gè)貸經(jīng)理對(duì)記者感嘆。
自2022年以來(lái)，樓市刺激政策暖風(fēng)頻吹，差別化住房信貸政策、首套房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制等發(fā)布后，越來(lái)越多的城市加入到下調(diào)首套房貸利率下限城市的隊(duì)列中，眼看著多城首套房貸利率開(kāi)始邁入“3時(shí)代”，那些房貸利率依然站在5%到6%“高位”的買(mǎi)房者們坐不住了。
《華夏時(shí)報(bào)》記者在等待叫號(hào)期間采訪的多位受訪者表示，提前還貸原因無(wú)非有二，一是手里有了多余的現(xiàn)金，這部分錢(qián)的來(lái)源，有的是存款、理財(cái)資金的贖回，還有的是年底單位發(fā)的獎(jiǎng)金等；二是大部分受訪者認(rèn)為，目前市場(chǎng)上能夠穩(wěn)定跑過(guò)房貸利率的產(chǎn)品不多，目前鄭州首套房貸利率已降至3.8%，提前還貸就是最好的理財(cái)，應(yīng)當(dāng)“立即止損”。
記者在調(diào)研過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)選擇提前還貸的客戶(hù)貸款利率介于5%至6%之間。
實(shí)際上，自1月5日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布建立首套住房貸款利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制后，多地開(kāi)始調(diào)整首套房貸款政策，據(jù)諸葛找房不完全統(tǒng)計(jì)，已有30城下調(diào)首套房貸款利率下限。截至1月末，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)城市中，首套利率低于4.1%的30個(gè)城市中，二線(xiàn)城市8個(gè)，其余均為三四線(xiàn)城市，其中，南寧、珠海、株洲和常德利率3.7%，為全國(guó)最低。
提前還貸難，等待時(shí)間長(zhǎng)，還貸權(quán)限門(mén)檻上移是多數(shù)客戶(hù)還貸過(guò)程中遇到的普遍性問(wèn)題，對(duì)于銀行此舉，IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜指出：“購(gòu)房者提前還貸對(duì)于銀行機(jī)構(gòu)而言，除了打亂原有的資金計(jì)劃、影響資產(chǎn)端規(guī)模和利息收益外，也會(huì)對(duì)銀行的存貸比、流動(dòng)性以及資產(chǎn)與負(fù)債結(jié)構(gòu)帶來(lái)直接的影響?！?/p>
3到5個(gè)月的等待期是記者在北上廣深地區(qū)各家銀行采訪中得到的最多的口頭承諾時(shí)間。“線(xiàn)下預(yù)約還款目前已經(jīng)登記到6月底，”某國(guó)有大行信貸人員表示，“如果下個(gè)月預(yù)約，那實(shí)際扣款時(shí)間可能就要等到8月份了?！?/p>
此外，目前多家銀行取消了線(xiàn)上或線(xiàn)下預(yù)約，只開(kāi)放單一預(yù)約通道。
“我們目前只能電話(huà)預(yù)約，手機(jī)銀行暫時(shí)預(yù)約不了，這個(gè)月的已經(jīng)約完了，或者等到5月份的線(xiàn)上額度出來(lái)再約。”建行上海地區(qū)某支行個(gè)貸經(jīng)理表示，
“這個(gè)月還款的人最多，目前我行規(guī)定一年只能預(yù)約一次，且提前還款額需要超過(guò)月還款額的6倍以上?！?/p>
與建行不同，農(nóng)行北京地區(qū)則是只開(kāi)放了電話(huà)預(yù)約通道，“我們是按照銀行的經(jīng)營(yíng)情況不斷調(diào)整的，目前來(lái)看等待時(shí)間長(zhǎng)除了還貸人數(shù)較多的因素外，我們的每筆提前還貸資料都需要上交分行進(jìn)行審批?！鞭r(nóng)行某支行個(gè)貸經(jīng)理表示。
也有的銀行一周只開(kāi)放一個(gè)工作日或只開(kāi)放一個(gè)線(xiàn)下網(wǎng)點(diǎn)集中辦理提前還貸業(yè)務(wù)。
招行北京地區(qū)只開(kāi)放月壇某支行集中辦理提前還貸業(yè)務(wù)，2月10日，記者再次致函該行詢(xún)問(wèn)為何只開(kāi)設(shè)單一網(wǎng)點(diǎn)處理目前全市激增的還貸客戶(hù)，截至發(fā)稿，未收到招行方面回復(fù)。
除此之外，廣州某國(guó)有大行每周二集中辦理提前還貸業(yè)務(wù)，“我們行每周二上午9點(diǎn)至11點(diǎn)，下午2點(diǎn)至4點(diǎn)集中受理?！痹撔行刨J人員表示，每天柜臺(tái)大概放出50個(gè)號(hào)左右，先到先得。
對(duì)于借款人較為關(guān)心的違約金問(wèn)題，交行上海某支行信貸人員對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，“2022年我們是按提前還款額的千分之一進(jìn)行收費(fèi)，但今年截至目前我們是免收提前還款違約金的，但之后不清楚，如果之后有變化政策通知需要收費(fèi)，客戶(hù)可以電話(huà)聯(lián)系我行，我們會(huì)進(jìn)行解釋?zhuān)覀冎辉诮杩钊送獾那闆r下才進(jìn)行扣費(fèi)?！碑?dāng)記者問(wèn)道，對(duì)收取的違約金額度是否可以和銀行協(xié)商，該信貸人員表示，“如果借款人對(duì)于扣除違約金不滿(mǎn)，也可以選擇不還款，等待下一個(gè)年度再還?！?/p>
記者在調(diào)查中了解到，目前多數(shù)銀行規(guī)定，只要滿(mǎn)足還款期限1年以上這個(gè)條件，提前還貸無(wú)需繳納違約金。不過(guò)，一些地區(qū)仍然需要根據(jù)貸款合同進(jìn)行操作。
排隊(duì)數(shù)月，沒(méi)有額度，要交違約金，從中可以看出，對(duì)于購(gòu)房者的提前還貸，銀行的配合意愿明顯不足。
但銀行也有話(huà)說(shuō)。某城商行信貸內(nèi)部人士對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“客戶(hù)提前還款本質(zhì)上屬于客戶(hù)申請(qǐng)變更原借款合同條款的行為，對(duì)商業(yè)銀行的正常經(jīng)營(yíng)造成一定影響，且處理處置都需要走相應(yīng)的審批流程?！?/p>
降存量房貸利率呼聲高
當(dāng)“高位站崗”的提前還貸大軍紛紛開(kāi)啟“自救”模式的當(dāng)下，對(duì)于降低存量房貸利率的呼聲一浪高過(guò)一浪。
“我2019年因?yàn)榻Y(jié)婚買(mǎi)了一套房，利率5.88%，而且我還不是最高的，身邊有朋友甚至超過(guò)了6%，對(duì)于我們這些剛工作不久的購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，特別想知道目前有沒(méi)有辦法可以享受到現(xiàn)在更低的新房貸利率?！眮?lái)自江蘇的一位網(wǎng)友在某社交平臺(tái)上表示。
房貸利率由五年期LPR和加點(diǎn)兩部分組成，事實(shí)上，針對(duì)降低存量房貸利率的呼聲主要集中在銀行的加點(diǎn)部分，掛鉤5年期的LPR會(huì)在今年的重定價(jià)周期后自動(dòng)下調(diào)，2022年五年期LPR歷經(jīng)三次下調(diào)由2021年年底的4.65%下調(diào)至4.3%，調(diào)整幅度共計(jì)35BPS，而存量房貸利率的加減點(diǎn)幅度不變。據(jù)海通證券研究所估算，當(dāng)前存量房貸利率水平比市場(chǎng)化利率水平高1至2個(gè)百分點(diǎn)。
以貸款100萬(wàn)元、30年等額本息還款方式進(jìn)行計(jì)算，當(dāng)貸款利率為6.37%時(shí)，每月月供為6235.43元，當(dāng)房貸利率為4.1%時(shí)，每月月供僅為4831.98元，前后相差超1400元。
房貸作為銀行十分看重的中長(zhǎng)期優(yōu)質(zhì)零售資產(chǎn)，不但利率穩(wěn)定且壞賬率極低，因此，存量房貸各家銀行都十分看重，但對(duì)于未來(lái)是否會(huì)調(diào)降存量房貸利率，業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)人士表示，銀行同意調(diào)降存量房貸利率的可能性較小，大部分的存量房貸利率依據(jù)LPR加減基點(diǎn)進(jìn)行調(diào)節(jié)，已經(jīng)考慮到利率動(dòng)態(tài)變化，且房貸利率調(diào)整本身已寫(xiě)入借款合同。此外，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，降低存量房貸利率只會(huì)讓已經(jīng)不樂(lè)觀的“凈息差”持續(xù)受損，并不會(huì)帶來(lái)新貸款量的增加，對(duì)于地方政府而言，當(dāng)前重點(diǎn)任務(wù)是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，存量房本身利率的變動(dòng)并不會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)直接的影響。
據(jù)央行《2022年四季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，截至2022年末，房地產(chǎn)貸款余額53.16萬(wàn)億元，同比僅增長(zhǎng)1.5%，比上年末增速低6.5%。其中，個(gè)人住房貸款余額38.8萬(wàn)億元，同比僅增1.2%，增速比上年末低10%。
可以看出，房貸這塊優(yōu)質(zhì)的中長(zhǎng)期資產(chǎn)自去年起開(kāi)始增長(zhǎng)乏力。對(duì)于商業(yè)銀行而言，2022年凈息差中也可以窺見(jiàn)一二，在A股42家上市銀行中，2022年上半年凈息差同比縮窄的有32家，僅8家保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。以房貸業(yè)務(wù)占比相對(duì)較高的國(guó)有大行和股份行為例，工行、農(nóng)行、建行、交行分別同比收窄9BP、10BP、4BP和2BP，股份行縮窄幅度更甚，其中，民生銀行、華夏銀行、興業(yè)銀行和光大銀行同比收窄分別為37BP、37BP、17BP和14BP。
更不樂(lè)觀的是，隨著2022年LPR的多輪下調(diào)，東方證券研報(bào)提出，住房按揭貸款的重定價(jià)將會(huì)在2023年一季度產(chǎn)生較大擾動(dòng)，LPR的下行將直接影響商業(yè)銀行的利息收入，進(jìn)而影響凈息差。
在銀行息差下行壓力較大的背景下，有銀行人士進(jìn)行過(guò)粗略計(jì)算，若存量房貸利率的加點(diǎn)下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，銀行業(yè)一年減少的利息收入將高達(dá)數(shù)千億元。
針對(duì)目前提前還貸難的現(xiàn)狀，不少專(zhuān)家及學(xué)者提出對(duì)應(yīng)建議，2月11日，知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平提出：“下調(diào)存量房貸利率有利于降低居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，解決消費(fèi)者扎推提前還貸難、違規(guī)轉(zhuǎn)貸等一系列的問(wèn)題?！?/p>
業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)人士表示，從操作層面來(lái)看調(diào)降存量房貸利率存在一定難度，因?yàn)榉抠J客戶(hù)的利率并非統(tǒng)一制定，因人而異，與個(gè)人征信息息相關(guān)且各地區(qū)間差異也較大，如若調(diào)整存量利率，則意味各家銀行需對(duì)客戶(hù)征信再次進(jìn)行核查，工作量巨大。
（文章來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)）
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