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上海新盤再現(xiàn)“千人搖”,二手房回暖中介建議提價(jià),有“老破小”業(yè)主趁機(jī)降價(jià)脫手

2023-02-20 17:18:50

龍湖·御湖境產(chǎn)品發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)。 李貝貝/攝

本報(bào)記者李貝貝上海報(bào)道


【資料圖】

近期,上海樓市明顯回暖。新房市場(chǎng)方面,1月底至今已連續(xù)出現(xiàn)5個(gè)“日光盤”,更有項(xiàng)目出現(xiàn)“千人搖”行情。而在二手房市場(chǎng),2月前兩周,鏈家門店的成交量較此前增長(zhǎng)50%—60%,帶看量增長(zhǎng)30%—40%。上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認(rèn)為:“數(shù)據(jù)表明,目前市場(chǎng)活躍度較高,對(duì)樓市的信心有所恢復(fù)?!?/p>

不過(guò),《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到,在熱度漸高的同時(shí),“分化”仍是當(dāng)前上海樓市的最大特點(diǎn),部分新房項(xiàng)目仍難去化、“老破小”房源降價(jià)成交的情況也并不鮮見(jiàn)。

“目前上海樓市確有回暖,以前積壓的需求釋放,市場(chǎng)是一個(gè)回歸正常的過(guò)程。此外,不同的項(xiàng)目持續(xù)分化,‘倒掛’項(xiàng)目火熱,也有項(xiàng)目去化不佳,需要分別看待,不能以偏概全。”上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦直言。

有項(xiàng)目再現(xiàn)“千人搖號(hào)”

“出乎意料,沒(méi)想到來(lái)了這么人?!?月18日晚間,龍湖松江·御湖境針對(duì)意向客戶舉辦了一場(chǎng)發(fā)布會(huì),現(xiàn)場(chǎng)人頭攢動(dòng)。因?yàn)闆](méi)有找到座位,很多人只能站著聽(tīng)某大V對(duì)樓市的分析。一名置業(yè)顧問(wèn)向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露:“原計(jì)劃是邀請(qǐng)600人,但意向客戶報(bào)名太多,差不多共有800人,今晚臨時(shí)開(kāi)了3個(gè)分會(huì)場(chǎng)?!?/p>

龍湖·御湖境產(chǎn)品發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)。 李貝貝/攝

“都是意向客戶,其中不少已經(jīng)進(jìn)行過(guò)驗(yàn)資了?!睋?jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹,該項(xiàng)目將在今年3月開(kāi)放售樓處,預(yù)計(jì)明年底交付?!翱隙ê觅u,因?yàn)閰^(qū)位、品質(zhì)、商業(yè)配套都不錯(cuò)。”該置業(yè)顧問(wèn)顯得很有信心?,F(xiàn)場(chǎng)一名購(gòu)房者也向記者表示,自己一直傾向新房,這一項(xiàng)目也頗具性價(jià)比,“可以說(shuō)是剛需的價(jià)格、豪宅的精裝”。

事實(shí)上,這樣的熱鬧場(chǎng)景近期在上海并不稀奇:2023年春節(jié)后,上海樓市迎來(lái)開(kāi)盤潮。據(jù)克而瑞上海統(tǒng)計(jì),2月第二周(2月6日—2月12日)上海共有三個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤,且均實(shí)現(xiàn)“日光”。

其中,2月8日,位于浦東的海德壹號(hào)開(kāi)盤,推出163套房源,均價(jià)12.98萬(wàn)元/平方米,共認(rèn)籌647組,認(rèn)籌率高達(dá)397%,入圍分?jǐn)?shù)高達(dá)100.85;2月10日,位于青浦徐涇的“網(wǎng)紅盤”蟠龍府推出452套房源,均價(jià)6.2萬(wàn)元/平方米,認(rèn)籌886組,認(rèn)籌率196%,入圍分?jǐn)?shù)45.95;同日,位于徐匯長(zhǎng)橋板塊的匯成·南街里項(xiàng)目推出204套房源,均價(jià)8.99萬(wàn)元/平方米,認(rèn)籌615組,認(rèn)籌率達(dá)301%,入圍分?jǐn)?shù)72.58。

更早一些時(shí)候,2023年1月12日開(kāi)盤的鴻印里、1月18日開(kāi)盤的綠城·外灘蘭庭項(xiàng)目均再現(xiàn)了“千人搖號(hào)”的名場(chǎng)面。此外,1月31日,招商虹橋璀璨時(shí)代三期開(kāi)盤,147套房源當(dāng)天售罄,認(rèn)購(gòu)率204%;2月3日,楊浦城投開(kāi)發(fā)的悅尚海開(kāi)盤,221套房源僅剩下3套未售罄;2月4日,位于青浦區(qū)西虹橋片區(qū)的中鐵虹橋逸都第三批次開(kāi)盤,376套房源在3小時(shí)內(nèi)全部售罄,銷售額21.26億元。

新房市場(chǎng)火熱的同時(shí),二手房市場(chǎng)的熱度也隨之上漲。

2月19日上午,在市場(chǎng)走訪中,一名中介告訴記者,去年9月到年底,上海二手房市場(chǎng)較為平靜。但2023年以來(lái),市場(chǎng)回暖明顯,自己所在的門店咨詢量、帶看量大幅上升,“周末每天大概5、6組帶看吧,最近基本上都是客戶自己來(lái)約我們”。

購(gòu)房者在上海某中介門店咨詢。 李貝貝/攝

“最好還是抓緊時(shí)間,現(xiàn)在市場(chǎng)熱起來(lái)了,房東的心理預(yù)期也開(kāi)始轉(zhuǎn)變,掛牌價(jià)都提高了,我們其實(shí)也會(huì)建議房東抓緊良機(jī)?!边@名中介人士向記者展示了自己建議房東提價(jià)的微信對(duì)話:“市場(chǎng)好呀,有套房子房東去年7月掛牌1020萬(wàn)元,最高有人出價(jià)930萬(wàn)元,房東不急賣就等等了。你看,春節(jié)后不到一個(gè)月就成交了,960萬(wàn)元。”

據(jù)上海鏈家研究院統(tǒng)計(jì),一月,上海二手房市場(chǎng)受到春節(jié)假期影響,成交量相應(yīng)收窄。但從春節(jié)后的二手房市場(chǎng)來(lái)看,成交恢復(fù)良好,特別是2月份第一個(gè)周末(也是節(jié)后第一個(gè)周末),鏈家的成交量較此前增長(zhǎng)了50%—60%,帶看量增長(zhǎng)了30%-40%,說(shuō)明市場(chǎng)依然存在需求和購(gòu)買力。

從成交周期來(lái)看,房源成交周期和客源成交周期都有縮短。近幾周,房源成交周期由之前最高的82天,下降至67天,客源成交周期則由28天下降至15天,說(shuō)明目前成交節(jié)奏有加快的趨勢(shì)。綜合來(lái)看,市場(chǎng)筑底企穩(wěn)的可能性已然增加;從成交均價(jià)來(lái)看,有小幅波動(dòng)但整體平穩(wěn);從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看,剛改和改善型的占比有所增加,也在一定程度上均衡了價(jià)格水平。

值得一提的是,上述中介還提醒記者,上海近期有再出樓市新政的傳聞,“大概率要出,你能下手就趕緊,新政出來(lái)這價(jià)格它能不漲嘛?”

據(jù)公開(kāi)資料,所謂的“上海樓市新政”在今年初即傳出,具體包括新房限價(jià)放松、“普通住宅”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、二胎三胎家庭鼓勵(lì)購(gòu)房等多個(gè)方面,但一直未有確定消息。不過(guò),今年上?!皟蓵?huì)”期間,上海市政協(xié)委員丁祖昱、張琦、葉峻、上海市政協(xié)委員仇瑜峰等針對(duì)推動(dòng)上海房地產(chǎn)健康有序發(fā)展提出了相關(guān)建議,包括限購(gòu)政策適度調(diào)整、放松限貸、有條件地放松限售、打開(kāi)限價(jià)等。

市場(chǎng)正逐步回歸正常

“近期房地產(chǎn)交易中心,售樓處看房人數(shù)明顯增加,說(shuō)明上海市場(chǎng)供求在穩(wěn)步恢復(fù)中,尤其是成交量離開(kāi)正常區(qū)間僅一步之遙。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示:“不管是市場(chǎng)表現(xiàn)還是現(xiàn)實(shí)交易數(shù)據(jù)都有助于提升預(yù)期和強(qiáng)化市場(chǎng)信心。兔年第一批集中投放的房源中,一些樓盤已經(jīng)開(kāi)啟認(rèn)籌,穩(wěn)定的供應(yīng)有助于成交持續(xù)向上?!?/p>

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也預(yù)計(jì),作為一線城市,上海樓市的基本面不錯(cuò),需求動(dòng)力足,房?jī)r(jià)方面有率先復(fù)蘇的動(dòng)力,后續(xù)上海將會(huì)有“小陽(yáng)春”的行情。

盡管如此,受訪人士仍多認(rèn)為,上海樓市是一個(gè)“回歸正常”的表現(xiàn),且“分化”仍是當(dāng)前上海樓市的最大特點(diǎn)。

“目前上海樓市確有回暖,以前積壓的需求釋放,市場(chǎng)是一個(gè)回歸正常的過(guò)程。此外,不同的項(xiàng)目持續(xù)分化,倒掛項(xiàng)目火熱,也有項(xiàng)目去化不佳,需要分別看待,不能以偏概全?!北R文曦直言。

2月16日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布1月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況,上海新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.7%,與合肥并列排名第一。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看,雖然上海新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅位居第一,但是,從0.7%的漲幅來(lái)看仍屬于溫和上漲。對(duì)此,嚴(yán)躍進(jìn)分析稱:“此類數(shù)據(jù)總體上屬于健康值,即處于0.0%—1%之間,屬于溫度合適的漲幅。類似漲幅說(shuō)明上海市場(chǎng)有回暖動(dòng)力,但不屬于過(guò)熱?!?/p>

例如,新房市場(chǎng)上,今年1月,上海有十余個(gè)項(xiàng)目相繼搖號(hào)開(kāi)盤,但銷售情況有明顯區(qū)別。在“千人搖”“日光盤”的同時(shí),由新加坡TGR集團(tuán)開(kāi)發(fā)的沁風(fēng)雅苑認(rèn)籌率僅為11.9%,在均價(jià)10萬(wàn)+以上項(xiàng)目中認(rèn)籌率墊底。另一方面,不同區(qū)域的熱度也表現(xiàn)不一:1月,青浦和嘉定兩區(qū)大幅領(lǐng)先,成交套數(shù)均在1600套左右,超出成交量排第三的閔行800多套。

在與一些二手房賣家的溝通中,記者獲悉,上海樓市熱度抬升的同時(shí),部分房源仍不容易出手。一名房東王敏(化名)透露,自己一套位于市中心的“老破小”掛牌8個(gè)多月,就在幾天前才剛剛出手,對(duì)比掛牌價(jià),成交價(jià)足足砍了10%?!澳艹鍪志秃?,這個(gè)行情你不知道會(huì)持續(xù)多久,價(jià)格合適就趕緊吧?!蓖趺麸@得十分謹(jǐn)慎:“去年6、7月上海解封后市場(chǎng)好了一陣子,沒(méi)2個(gè)月就不行了,不好說(shuō)后面會(huì)怎樣?!?/p>

部分購(gòu)房者也秉持著觀望態(tài)度。一名改善型購(gòu)房者直言,根據(jù)行情來(lái)看,每年春節(jié)前樓市都是最低谷,過(guò)年后一般都會(huì)有成交量提高的情況,上海樓市當(dāng)下的“高熱”有炒作之嫌。該購(gòu)房者還強(qiáng)調(diào),盡管防疫政策優(yōu)化,但樓市想要維持“高熱”缺乏支撐,尤其是在新房供給較為充裕的上海樓市,二手房大幅提價(jià)的空間有限。

“分化特征在2023年會(huì)更為明顯。”2月18日,同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出,核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的熱度在2023年會(huì)進(jìn)一步上升。上海今年在需求端可能會(huì)有進(jìn)一步支持剛需及改善型需求的政策調(diào)整,對(duì)于上海樓市恢復(fù)有較大影響?!邦A(yù)計(jì)三四月份會(huì)有一波小行情,但是不會(huì)持續(xù)太久,預(yù)計(jì)在一二季度觸底調(diào)整后,三四季度會(huì)進(jìn)入上行趨勢(shì)。”宋紅衛(wèi)指出。

據(jù)上海鏈家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),從去年第七批集中供應(yīng)新盤的認(rèn)購(gòu)情況來(lái)看,有超過(guò)1/3的樓盤觸發(fā)積分,說(shuō)明對(duì)于供應(yīng)質(zhì)量高的批次,觸發(fā)積分的情況依然較為樂(lè)觀,市區(qū)樓盤、優(yōu)質(zhì)樓盤對(duì)購(gòu)房者仍有很強(qiáng)的吸引力。

“目前,新盤呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)化特征,市區(qū)的樓盤、熱門板塊的樓盤大部分都是開(kāi)盤去化率達(dá)到百分百,但是遠(yuǎn)郊盤或者交通不便的樓盤,去化率會(huì)比較低?!鄙虾f溂沂紫治鰩煑钣昀俜治鲋赋?。

(文章來(lái)源:華夏時(shí)報(bào))

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