2023年,中國(guó)房地產(chǎn)投資的復(fù)蘇更大程度取決于需求側(cè)而非供給側(cè)。從短期政策導(dǎo)向來(lái)看,如降低首付比率、松綁限購(gòu)等樓市需求政策仍有進(jìn)一步釋放空間,但將以房?jī)r(jià)企穩(wěn)為底線,不會(huì)出臺(tái)透支未來(lái)需求的臨時(shí)性措施。
摩根大通中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌24日在接受第一財(cái)經(jīng)采訪時(shí)做出上述展望。
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“今年制造業(yè)和基建投資增速將較去年放緩,而房地產(chǎn)投資跌勢(shì)將明顯收窄。綜合來(lái)看,投資將呈略微改善的情況?!敝旌1蠓Q,去年,房地產(chǎn)投資下跌10%,今年預(yù)計(jì)在4%~5%左右。所以,雖然全年房地產(chǎn)投資增速預(yù)計(jì)仍呈負(fù)增長(zhǎng),但對(duì)經(jīng)濟(jì)下行的壓力明顯在減少。
2022年11月11日,央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布“金融16條”。隨后,信貸、債券、股權(quán)融資三箭齊發(fā),加之銀行“內(nèi)保外貸”舉措開始發(fā)力,房企融資環(huán)境得以改善。根據(jù)摩根大通相關(guān)研究部門最新評(píng)估,目前,民營(yíng)房企,尤其是穩(wěn)健型房企的信貸風(fēng)險(xiǎn)已有明顯緩解。
但由于目前需求側(cè)政策對(duì)于市場(chǎng)影響仍較小,朱海斌認(rèn)為,今年一季度房地產(chǎn)投資還將整體向下?!拔覀冋J(rèn)為只有先穩(wěn)住房?jī)r(jià)預(yù)期,房地產(chǎn)成交才會(huì)從低部企穩(wěn)、再向上復(fù)蘇,并反映到房地產(chǎn)投資的各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)上?!?/p>
根據(jù)人民銀行2月初發(fā)布的《2023年1月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告》,1月末人民幣存款增加6.87萬(wàn)億元,同比多增3.05萬(wàn)億元。其中,住戶存款增加6.2萬(wàn)億元,創(chuàng)下歷史同期新高,“超額儲(chǔ)蓄”再度引發(fā)熱議。
朱海斌認(rèn)為,中國(guó)超額儲(chǔ)蓄總量大,但由于分布不均勻、主要集中于高收入家庭,對(duì)消費(fèi)的邊際改善作用有限。聚焦到住房消費(fèi)上,目前,在大城市和高收入家庭中,購(gòu)房意愿已有回暖跡象;但在絕大部分二三線城市和更多中低收入家庭中,談及需求拐點(diǎn)還為時(shí)尚早。
“一是在社會(huì)隱性失業(yè)或者半失業(yè)情況仍較普遍的情況下,居民部門的收入預(yù)期還待改善;二是由于‘保交樓’仍是未來(lái)幾個(gè)月政府樓市工作的推進(jìn)重點(diǎn),不少潛在購(gòu)房者還想再等等看。此外,在貨幣政策方面,也有購(gòu)房者在觀望是否存在繼續(xù)降息或定向降息的可能,以期獲得更實(shí)惠的房貸利率。”朱海斌說(shuō)。
至于目前業(yè)界存在的“通過(guò)下調(diào)存量房貸利率,來(lái)緩解提前還貸潮”這一觀點(diǎn),朱海斌持反對(duì)態(tài)度。一方面,對(duì)于提前還貸,既要關(guān)注居民端壓力,也需要考慮商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)壓力。按揭貸款是銀行最優(yōu)質(zhì)且規(guī)模最大的資產(chǎn)之一,在銀行主動(dòng)調(diào)整存量房貸利率意愿不足的背景下,通過(guò)行政手段調(diào)整,或?qū)⒂绊戙y行業(yè)自身發(fā)展,并不可取。
另一方面,朱海斌呼吁社會(huì)理性看到“提前還貸”現(xiàn)象。“當(dāng)下,中國(guó)的‘還貸潮’是家庭部門正常的再融資貸款(refinance)策略,從某種意義上,也有利于家庭負(fù)債表的修復(fù)。追溯海外,和日本在房?jī)r(jià)大幅下跌、居民資不抵債之后,出現(xiàn)的‘還貸潮’不同的是,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然在整體下跌,但房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)大幅度下跌。基于此,中國(guó)的‘提前還貸’是借款方是主動(dòng)意愿,是很正常的商業(yè)決定?!?/p>
(文章來(lái)源:第一財(cái)經(jīng))
標(biāo)簽: 摩根大通 資產(chǎn)負(fù)債表