3月14日，新城控股(601155.SH)公告稱，擬向不超過35名符合中國證監(jiān)會規(guī)定條件的特定投資者發(fā)行A股股票，發(fā)行的股票數(shù)量不超過發(fā)行前總股本的30%，即不超過67,668.68萬股，發(fā)行價格不低于定價基準(zhǔn)日前20個交易日公司股票交易均價的80%。在增發(fā)價格有所折讓的前提下，新城控股此次募資總規(guī)模預(yù)計不超過80億元。
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新城控股透露，募集資金將投向6個在建項(xiàng)目及補(bǔ)充流動資金。截至3月15日收盤，新城控股股價17.32元，市盈率(TTM)為3.88，總市值為390.7億元。
盡管從定增預(yù)案落地到真正發(fā)行，需要至少半年時間，但搶跑融資、增厚資金安全墊，已是大多數(shù)房企當(dāng)下的真實(shí)寫照。在新城控股之前，已有多家頭部房企拋出A股定增預(yù)案，包括萬科A擬定增不超過150億、保利發(fā)展擬定增125億等，新城控股緊隨行業(yè)大佬，也拋出不超過80億的定增預(yù)案并獲批，順利拿到通行證。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計，截至發(fā)稿時止，已有接近30家房企陸續(xù)發(fā)布股權(quán)融資公告，已獲受理的定增預(yù)案規(guī)模達(dá)數(shù)百億。面對房企集體抽血，資本市場將如何反應(yīng)？
房企瞄準(zhǔn)A股定增
房企這一輪定增潮，背后可見監(jiān)管部門對于行業(yè)降杠桿的政策支持。
2022年10月，證監(jiān)會提出，在確保股市融資不投向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的前提下，允許存在少量涉房業(yè)務(wù)但不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)在A股市場融資。該措施提到的具體特定前提為，自身及控股子公司涉房的，最近一年一期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、利潤占企業(yè)當(dāng)期相應(yīng)指標(biāo)的比例不超過10%；參股子公司涉房的，最近一年一期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)生的投資收益占企業(yè)當(dāng)期利潤的比例不超過10%。
2022年11月28日，證監(jiān)會發(fā)布房企股權(quán)融資5項(xiàng)優(yōu)化措施，前三項(xiàng)主要在恢復(fù)A股和H股上市房企并購重組以及再融資，后兩項(xiàng)強(qiáng)調(diào)要進(jìn)一步發(fā)揮REITs和私募股權(quán)投資基金的作用，盤活存量資產(chǎn)。這也意味著，自2016年起基本停滯的A股房企再融資將被激活，有助于房企降杠桿。
以新城控股為例，此次如果募資成功，新城控股會將募資所得全部用于溫州新城甌江灣項(xiàng)目、東營項(xiàng)目、重慶大足項(xiàng)目、泰安新泰項(xiàng)目、宿遷泗洪項(xiàng)目、大同云岡項(xiàng)目及補(bǔ)充流動資金。前述項(xiàng)目均為在建且在預(yù)售狀態(tài)，是公司“保交樓、保民生”的重要工程。這些項(xiàng)目分布于三四線城市，定位首次置業(yè)及改善型普通住宅產(chǎn)品。除了緩解項(xiàng)目投資壓力外，新城控股還打算將剩余的24億元用于補(bǔ)充流動資金。
公開信息顯示，截至2022年三季末，新城控股流動負(fù)債3522.18億元，主要為應(yīng)付賬款和其他應(yīng)付款，一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有256.54億元，貨幣資金有345.08億元，較2021年末下降38%，但仍可覆蓋短債。除此之外，該公司還有629.38億非流動負(fù)債，主要為長期借款和應(yīng)付債券，而長期有息負(fù)債合計505.57億元。
對于房企而言，越快在市場中拿到錢，就越能有效緩解資金壓力?，F(xiàn)階段，提升公司資金保障及償債能力，有助于加快整體開發(fā)進(jìn)度，促進(jìn)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)平穩(wěn)健康發(fā)展。換言之，誰能儲備到錢，誰距離安全圈越近。
新城控股表示，定增發(fā)行未成功之前，公司將根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度的實(shí)際情況以自籌資金先行投入，并在募集資金到位之后予以置換。
雖然“第三支箭”在A股和H股房企股權(quán)融資通道打通上給予了一定程度的支持，但從近期信貸、債券方面受益的企業(yè)名單來看，未出險的央企、國企、優(yōu)質(zhì)民企獲得的支持力度較大，已出險的民企也有獲得銀行授信支持的，但融資困境仍然沒有獲得歷史性突破。
不過，“第三支箭”啟動至今，包括萬科A、保利發(fā)展、華夏幸福、嘉凱城、福星股份、華發(fā)股份、世茂股份、大名城等等超過30家A股房企公告正在籌劃股權(quán)融資，希望通過股權(quán)募資方式投資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，緩解資金壓力。就在近期，多家房企的定增方案獲監(jiān)管部門受理。比如，2月28日，華發(fā)股份60億定增申請獲上交所受理；3月6日，福星股份定增募資不超過13.41億元的申請獲深交所受理；3月14日，大名城30億定增獲上交所受理。
博弈資本市場
業(yè)內(nèi)人士大多數(shù)對房企這輪定增潮表示樂觀。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，房企通過定增優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表。當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場的基本面處于修復(fù)狀態(tài)，金融機(jī)構(gòu)等投資者對于房地產(chǎn)市場的信心也在增強(qiáng)。這對房企推進(jìn)定增、后續(xù)發(fā)展等都具有積極的作用。
但一名券商分析師指出，能夠在資本市場成功定增的房企，資產(chǎn)負(fù)債表有望獲得改善，但目前來看，還沒有一家房企成功完成定增；按照程序演進(jìn)推算，企業(yè)定增從向證監(jiān)會遞交申請材料到最后證監(jiān)會通過審核，一般需要6個月及以上的時間。這也表明，這種融資手段并不能“救急”，僅僅是房企增厚資金安全墊，等后續(xù)市場好了順勢發(fā)展的一個做法。
從過往企業(yè)定增來看，定增有利于上市公司某些指標(biāo)，比如凈資產(chǎn)負(fù)債率的優(yōu)化；但也會不利于另一些指標(biāo)，比如稀釋控股股東股權(quán)，過低的定增價格也會侵害中小股東利益，不利于方案在股東會過會等等。
前述分析師認(rèn)為，即使房企拿到了定增市場的通行證，也不一定能在資本市場增發(fā)成功，無疾而終的定增預(yù)案也不時出現(xiàn)在資本市場。新城控股在披露80億定增預(yù)案當(dāng)天，同時宣布終止2016年度非公開發(fā)行A股股票事項(xiàng)并不再就該事項(xiàng)向證券交易所提交發(fā)行上市注冊申請文件。知情人士透露，一方面，新城控股這一定增方案有效期已到期；另一方面，據(jù)新城控股當(dāng)年這一定增方案顯示，發(fā)行股票價格明顯低于當(dāng)前市場價，最終對發(fā)行結(jié)果產(chǎn)生了影響。而在3月6日的臨時股東會上，新城控股管理層透露，其實(shí)2016年7月1日公司定增計劃就通過了，但因?yàn)楹暧^調(diào)控的原因一直沒拿到批文。
再如，萬科此前在H股“破凈”增發(fā)引發(fā)了爭議。不久前的股東會上，萬科總裁祝九勝回應(yīng)表示，以破凈價格在H股融資，不是因?yàn)槿卞X。H股增發(fā)募資的60%用于置換原有的借款，剩下40%用于補(bǔ)充流動性。萬科選擇此時在H股融資也有出于償還部分境外債務(wù)性融資，降低財務(wù)費(fèi)用的考慮。
可以肯定的是，股權(quán)融資作為市場化行為，也是一場定增價格與中小股東利益的博弈。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，目前獲交易所受理的房企定增預(yù)案，涉及募資規(guī)模已超過450億。抽血資本市場，房企之間或許更需要比拼在資本市場的公信力與影響力。
據(jù)一名投資者反映，目前資本市場買地產(chǎn)的私募或者基金規(guī)模已明顯縮水，市場投資者對房地產(chǎn)資產(chǎn)風(fēng)險高度警惕，此輪房企定增結(jié)果有待觀望。但毋庸置疑，定增為房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險出清開辟了一條新路徑。
（文章來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道）
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