在去年以來一系列穩(wěn)樓市政策的作用下，房地產(chǎn)市場繼續(xù)企穩(wěn)復(fù)蘇。
3月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布今年1-2月房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)。與去年相比，房地產(chǎn)投資、銷售、資金來源等關(guān)鍵數(shù)據(jù)都有明顯改善。
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今年1-2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資1.37萬億元，同比下降5.7%；比去年全年10.0%的降幅明顯收窄。同期，全國商品房銷售面積1.51億平方米，同比下降3.6%；商品房銷售額1.54萬億元，僅下降0.1%。而去年全年，商品房銷售規(guī)模的降幅超過兩成。
此外，房企到位資金來源降幅收窄，商品房施工面積、新開工面積、竣工面積等指標也有所改善。
企穩(wěn)向好的開局，也有助于房地產(chǎn)在今年的宏觀經(jīng)濟運行中更好地發(fā)揮作用。根據(jù)政府工作報告，在防風(fēng)險、保民生、促消費等方面，今年房地產(chǎn)都將承擔(dān)重要角色。
雖然后續(xù)走勢仍存在一些不確定性，但謹慎樂觀情緒仍是當(dāng)下的主流。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉表示，“目前房地產(chǎn)市場還是處在調(diào)整階段，后期隨著整體經(jīng)濟逐步改善，市場預(yù)期轉(zhuǎn)好，房地產(chǎn)市場有望逐步企穩(wěn)?！?/p>
兩項指標出現(xiàn)正增長
銷售的改善是今年房地產(chǎn)市場最直觀的表現(xiàn)。2023年春節(jié)假期期間，部分三四線城市的返鄉(xiāng)置業(yè)就出現(xiàn)一定熱度，一二線城市的二手房市場也供需兩旺。節(jié)后，在各項穩(wěn)樓市政策的作用下，需求繼續(xù)釋放，市場升溫勢頭不減。
上市房企近期公布的銷售業(yè)績也顯示，企業(yè)在今年前兩月的銷售額普遍提升，部分房企的平均售價也有所提高。
這些表現(xiàn)已經(jīng)體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月，全國住宅銷售額增長3.5%，成為少數(shù)出現(xiàn)正增長的樓市指標之一，住宅銷售面積僅下降0.6%，接近去年同期的水平。從區(qū)域分布來看，占比最大的東部區(qū)域的商品房銷售額率先出現(xiàn)正增長。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進指出，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的銷售金額和銷售面積計算，今年1-2月，全國商品住宅均價為10558元/平方米，漲幅為4.1%。房價數(shù)據(jù)終結(jié)了連續(xù)11個月的下跌態(tài)勢，恢復(fù)正增長，這充分說明房價下跌的風(fēng)險解除。
銷售升溫使得房企的資金來源得以改善。今年1-2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金2.13萬億元，同比下降15.2%，比去年全年的25.9%大幅收窄。其中，定金及預(yù)售款、個人按揭貸款兩項指標的降幅分別收窄21.9和11.2個百分點。
此外，融資環(huán)境的改善令房企得以完成發(fā)債等行為，從而進一步改善了流動性。
在供應(yīng)端，除了房地產(chǎn)開發(fā)投資外，商品房施工面積、新開工面積等兩項指標的降幅也明顯收窄。此外，全國商品房竣工面積達到1.32億平方米，同比增長8.0%，這被認為是“保交樓”政策的積極效果。
對于市場的轉(zhuǎn)暖，付凌暉總結(jié)道，房地產(chǎn)一頭連著民生，一頭連著經(jīng)濟增長，房地產(chǎn)及其上下游行業(yè)對整個經(jīng)濟增長的影響較大。針對去年以來的市場下行，“中央高度重視，各地區(qū)、各部門積極出臺政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，積極滿足房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求。同時，支持剛性、改善性住房需求，堅持房住不炒、因城施策，總體上保障了基本民生需求。去年保交樓政策對民生保障起到了很重要的作用?！?/p>
貝殼研究院市場分析師劉麗杰也指出，市場修復(fù)由多方面原因帶動：去年以來保交樓、保民生、保穩(wěn)定等各項政策舉措有力地保障了購房人的合法權(quán)益，房企的合理性融資也得到了改善；各地因城施策調(diào)整優(yōu)化政策降低了購房成本，提高了消費者信心。
她表示，房地產(chǎn)市場流動性改善的良好開局，為今年有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險打下良好的基礎(chǔ)。
市場信心逐步恢復(fù)
房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運行，對今年的經(jīng)濟社會發(fā)展工作至關(guān)重要。
根據(jù)政府工作報告，在今年的工作重點中，房地產(chǎn)相關(guān)工作主要被置于三個工作大項下。在“著力擴大國內(nèi)需求”的工作大項下，實施城市更新行動。在“有效防范化解重大經(jīng)濟金融風(fēng)險”的工作大項下，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負債狀況，防止無序擴張，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。在“保障基本民生和發(fā)展社會事業(yè)”的工作大項之下，加強住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。
這也意味著，在防風(fēng)險、保民生、促消費等方面，房地產(chǎn)都將承擔(dān)重要角色。因此，雖然開局不錯，此輪市場復(fù)蘇的前景更受關(guān)注。
從絕對值來看，雖然此輪市場升溫明顯，但其熱度并未達到峰值。上海易居房地產(chǎn)研究院指出，對比歷史正常交易行情，當(dāng)前的交易水平依然是偏低的。
劉麗杰也指出，1-2月份市場的復(fù)蘇是前期積壓的購房需求補償性釋放，這其中大量的交易是改善性換房需求，短時交易量比較高并不意味著市場進入了快速升溫階段。她還認為，市場修復(fù)的過程中出現(xiàn)震蕩，應(yīng)是正?，F(xiàn)象。
事實上，對于市場復(fù)蘇的前景，分析人士也普遍持有謹慎樂觀的態(tài)度，這主要源于對需求能否持續(xù)釋放的擔(dān)心。
但信心的恢復(fù)仍然是明顯的。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年2月，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為94.67.在去年12月觸底后，連續(xù)兩個月出現(xiàn)回升。
進入3月，市場復(fù)蘇的步伐并未停止。根據(jù)上海易居研究院的統(tǒng)計，3月1日至12日，全國50個重點城市新建商品住宅成交面積為860萬平方米，環(huán)比增長15%，同比增長26%。該機構(gòu)指出，按照當(dāng)前的成交態(tài)勢，3月的房地產(chǎn)成交量將實現(xiàn)“轉(zhuǎn)正”。
該機構(gòu)表示，3月份重點城市的新房交易數(shù)據(jù)，總體上好于預(yù)期。這充分說明中國房地產(chǎn)市場的韌性很強勁，也說明各地在支持合理住房消費需求的釋放。
此外，我國中長期的住房消費潛力仍然不容忽視。劉麗杰表示，從長期看，我國正處于從人口紅利向人才紅利過渡的關(guān)鍵階段，居民對住房條件改善升級的需求強烈。在房住不炒的定位下，政府大力支持剛性和改善性住房需求，市場能夠走向良性健康發(fā)展。
（文章來源：21世紀經(jīng)濟報道）
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