隨著樓市逐漸回暖，法拍房市場(chǎng)也熱鬧起來(lái)。在法拍房市場(chǎng)“撿漏”的購(gòu)房人越來(lái)越多。不過(guò)，相較普通商品房，法拍房在過(guò)戶、貸款等方面存在更加復(fù)雜的流程，暗藏風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，購(gòu)房者在關(guān)注法拍房?jī)r(jià)格的同時(shí)，還要充分考量房屋所涉及的產(chǎn)權(quán)、按揭貸款等情況，對(duì)不清楚的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)咨詢法院、不動(dòng)產(chǎn)登記部門及貸款機(jī)構(gòu)等，從而避免產(chǎn)生不必要的法律糾紛。
(相關(guān)資料圖)
風(fēng)險(xiǎn)1:
央產(chǎn)房、微利房等特殊產(chǎn)權(quán)房源或影響過(guò)戶
據(jù)北京金訴律師事務(wù)所創(chuàng)始人戴金花律師介紹，由于法拍房一般是法院查封后才進(jìn)行拍賣的，所以購(gòu)房人拍得法拍房后，要解除房產(chǎn)的查封，才能將房子過(guò)戶到自己的名下。當(dāng)法拍房成功拍賣后，購(gòu)房人要在法院規(guī)定的時(shí)間內(nèi)交付全款，然后法院出具成交確認(rèn)書、執(zhí)行裁定書、案款收據(jù)，從法律效應(yīng)上確定這套房產(chǎn)屬于競(jìng)拍者。一般來(lái)說(shuō)，法拍房的過(guò)戶沒(méi)有時(shí)間限制，只要購(gòu)房人的手續(xù)齊全，就可以到法拍房所在地房管局辦理過(guò)戶手續(xù)。不過(guò)，每個(gè)法院出具手續(xù)的時(shí)間長(zhǎng)短不同，通常是在一個(gè)月左右。
“隨著法拍房成交量不斷攀升，法拍房的產(chǎn)權(quán)糾紛也與日俱增?！贝鹘鸹ū硎荆聦?shí)上，法院公告會(huì)注明“能否辦理過(guò)戶手續(xù)請(qǐng)競(jìng)買人自行到相關(guān)職能部門咨詢，因標(biāo)的物現(xiàn)狀存在瑕疵等原因不能辦理過(guò)戶手續(xù)的后果由買受人自行承擔(dān)”。也就是說(shuō)，競(jìng)買人拍下的法拍房不能過(guò)戶，法院對(duì)此不會(huì)負(fù)責(zé)。但如果競(jìng)拍人悔拍，保證金就會(huì)被沒(méi)收。
在王珍(化名)參與的一次法拍房競(jìng)拍中，就出現(xiàn)了“過(guò)戶難”的問(wèn)題。近日，位于北京西城區(qū)的一套法拍房進(jìn)行拍賣，引來(lái)7000多人次圍觀，共25人報(bào)名，競(jìng)拍過(guò)程十分激烈。最終，王珍以550萬(wàn)元拍下該套房產(chǎn)。可是，王珍拿著法律文書去辦理過(guò)戶時(shí)，卻被告知該套房產(chǎn)為“央產(chǎn)房”，需要在央產(chǎn)辦出具批件、由房主配合之下，方可交易過(guò)戶。
事實(shí)上，這套房產(chǎn)的原房主現(xiàn)已過(guò)世，其生前已將名下的這套房產(chǎn)贈(zèng)給自己收養(yǎng)的孫女及侄女名下，兩人共有產(chǎn)權(quán)。后來(lái)，二人因財(cái)產(chǎn)分割引發(fā)糾紛，房產(chǎn)被法院拍賣。而該套房產(chǎn)屬于央產(chǎn)房，上市交易手續(xù)較為麻煩，且房屋所有人不太配合，房屋原屬的相關(guān)部門又不能當(dāng)面溝通辦理，只能通過(guò)電話和郵件溝通。受到這些因素的影響，王珍至今仍無(wú)法辦理過(guò)戶，十分苦惱。
此外，還有一種“微利房”也會(huì)影響法拍房的過(guò)戶。深圳的購(gòu)房人羅霞(化名)通過(guò)法院拍賣拍下一套低價(jià)法拍房，在支付房款及相關(guān)稅款之后，發(fā)現(xiàn)這套房產(chǎn)不能過(guò)戶。后來(lái)，法院的裁定書出來(lái)了，但該套房產(chǎn)仍不能過(guò)戶。經(jīng)過(guò)了解，羅霞得知自己拍下的是政府微利房。無(wú)奈之下，羅霞只得提出撤銷此次拍賣，得到法院應(yīng)允。
戴金花介紹，微利房是安居房的一種。按照深圳的相關(guān)政策，有些微利房不予直接辦理過(guò)戶登記，需附條件的登記過(guò)戶，比如補(bǔ)交地價(jià)，也可由被執(zhí)行人親自辦理轉(zhuǎn)換手續(xù)后，再辦理買受人的過(guò)戶登記申請(qǐng)等。而在其他城市，微利房是否可以進(jìn)行拍賣，不同地區(qū)的法院所持觀點(diǎn)并不一致，需要競(jìng)拍者咨詢相關(guān)部門。
風(fēng)險(xiǎn)2:
限購(gòu)、欠費(fèi)、債權(quán)債務(wù)糾紛增加過(guò)戶難度
除了產(chǎn)權(quán)性質(zhì)以外，限購(gòu)政策、欠費(fèi)、債權(quán)債務(wù)糾紛等也會(huì)影響法拍房過(guò)戶。
2020年9月，北京的邱明(化名)以450萬(wàn)元拍下某公寓一套房產(chǎn)。當(dāng)月，邱明通過(guò)銀行貸款付清了房款。一個(gè)月后，邱明領(lǐng)取了法院出具的執(zhí)行裁定書和成交確認(rèn)書。但是，由于該套房產(chǎn)涉及“一房?jī)少u”等糾紛，債權(quán)債務(wù)關(guān)系十分復(fù)雜，給該套房產(chǎn)的過(guò)戶帶來(lái)了很大的難度。
此外，戴金花介紹，在實(shí)際操作中，法拍房或多或少存在欠費(fèi)情況。一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、公共維修基金等費(fèi)用為原房屋所有人所欠，新的買受人并不需要支付。但對(duì)于法拍房的競(jìng)買人來(lái)說(shuō)，并非如此，因?yàn)樗痉ㄅ馁u公告中通常會(huì)聲明“標(biāo)的物可能存在的物業(yè)費(fèi)、水、電等欠費(fèi)，均需由買受人自行解決”。即便法院在拍賣公告中沒(méi)有這樣的聲明要求，但面對(duì)欠繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司在后期協(xié)助騰退、房產(chǎn)裝修方面也可能施加各種阻力。為了避免出現(xiàn)這種情況，購(gòu)房人可在競(jìng)拍前到小區(qū)物業(yè)具體了解房屋是否有拖欠物業(yè)費(fèi)、水電氣費(fèi)、公共維修基金等情況。
另?yè)?jù)一位不動(dòng)產(chǎn)登記部門人士介紹，競(jìng)拍者在競(jìng)拍前還需落實(shí)房屋所在區(qū)域是否存在限購(gòu)政策。因?yàn)榇饲白罡呷嗣穹ㄔ喊l(fā)布新規(guī)明確，從2022年起，參與司法拍賣房屋的競(jìng)買人，必須符合當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)限購(gòu)政策。根據(jù)規(guī)定，在司法拍賣房產(chǎn)成交后、人民法院向買受人出具成交裁定書前，買受人需要提交自其申請(qǐng)參與競(jìng)拍到成交裁定書出具時(shí)具備購(gòu)房資格的證明材料，人民法院需對(duì)材料進(jìn)行審核；如果買受人不符合持續(xù)具備購(gòu)房資格條件，人民法院不能出具拍賣成交裁定書。去年以來(lái)，很多城市對(duì)限購(gòu)政策等有所調(diào)整，競(jìng)拍人要關(guān)注所在城市甚至所在區(qū)縣的最新限購(gòu)規(guī)定，明確自身是否具備購(gòu)房資格。
風(fēng)險(xiǎn)3:
拍賣后才申請(qǐng)按揭貸款可能無(wú)法操作
當(dāng)購(gòu)房人看中一套法拍房，卻由于經(jīng)濟(jì)能力不足而不能全額付款，在這種情況下法拍房能不能貸款？
對(duì)此，戴金花表示，法拍房一般僅支持商業(yè)貸款，而且需要找到特定的銀行才可以申請(qǐng)貸款，特定的銀行在競(jìng)買公告中也有注明。而且，與普通商品房不同，競(jìng)買人辦理法拍房的按揭貸款，一定要提前申請(qǐng)審核，拍賣后才申請(qǐng)審核，則有可能無(wú)法操作。
戴金花進(jìn)一步解釋，競(jìng)買人在拍下法拍房后，準(zhǔn)備尾款的時(shí)間十分緊張，一般只有10天左右，因此競(jìng)買人在拍賣前應(yīng)及時(shí)和貸款銀行聯(lián)系、提出貸款預(yù)申請(qǐng)。如果競(jìng)買人未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)及時(shí)支付房款，競(jìng)拍的保證金就會(huì)被沒(méi)收，其也將失去參與下次競(jìng)拍的權(quán)利。
“在很多情況下，法拍房是需要銀行先放款、再做抵押的。為了控制風(fēng)險(xiǎn)，銀行會(huì)要求買受人提供符合資質(zhì)的擔(dān)保公司進(jìn)行擔(dān)保，買受人與擔(dān)保公司簽署擔(dān)保協(xié)議并支付擔(dān)保費(fèi)用，銀行在收到擔(dān)保公司出具的擔(dān)保函之后才會(huì)放款。”戴金花如是說(shuō)。
新京報(bào)記者張建
（文章來(lái)源：新京報(bào)）
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