一宗1.1萬平方米的土地，沉寂26年撂荒閑置、無法開發(fā)；一次被指烏龍的拍賣，讓案件涉事人從意氣風(fēng)發(fā)走到兩鬢斑白；9份執(zhí)行裁定書前后更改背后，三家公司糾紛難斷，司法、行政部門各執(zhí)己見。

近年來，寸土寸金的深圳一直在推動(dòng)盤活閑置土地。然而，一塊位于深圳市南山區(qū)深圳珠光路與沿河路交叉口東北側(cè)的土地，若從1994年的出讓時(shí)間算起，已經(jīng)閑置了近30年之久。2010年，這宗編號(hào)為T402-0014的地塊還曾出現(xiàn)在國土部核查通報(bào)的全國閑置土地黑名單中。

(資料圖)

《華夏時(shí)報(bào)》記者通過多方采訪獲悉，這塊地一直未開發(fā)，主要是涉及幾家公司之間的法律糾紛，以及土地使用權(quán)和開發(fā)權(quán)益的矛盾、行政權(quán)與司法權(quán)之間的紛爭(zhēng)，而起因則是26年前法院一次錯(cuò)誤的拍賣。

河南澤槿律師事務(wù)所主任付建在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，這件事情最根本的原因是1997年深圳市中級(jí)人民法院在對(duì)該宗土地權(quán)益進(jìn)行拍賣時(shí)，未能向國土部門查清這宗地的權(quán)屬情況，導(dǎo)致了一次錯(cuò)誤拍賣，并且在案外人主張權(quán)益后法院也沒能及時(shí)為錯(cuò)誤的拍賣行為承擔(dān)責(zé)任，解決爭(zhēng)議，做出具有可操作性的執(zhí)行裁定。

4月7日，《華夏時(shí)報(bào)》記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這一地塊如今黃土裸露且雜草叢生，因多年閑置已變成暴露在鬧市之中的“野生”停車場(chǎng)。放眼望去，周邊既有多年的商鋪和居民樓，也有已開發(fā)完畢的新樓盤，還有處在熱火朝天施工狀態(tài)的工地。與周圍車水馬龍的繁華相比，這宗26年撂荒閑置的土地儼然成為城市中心的一塊“瘡疤”。

揭秘閑置疑云

事件的起因源于1994年，原本，項(xiàng)目地塊由深圳市規(guī)劃國土委出讓給深圳市圳寶實(shí)業(yè)有限公司(下稱“圳寶公司”)和深圳中建實(shí)業(yè)股份有限公司(下稱“中建公司”)，兩家公司分別占該項(xiàng)目地塊45%(自用)和55%(可進(jìn)入市場(chǎng))的土地使用權(quán)益。

中建公司因自身原因選擇退出該地塊項(xiàng)目的權(quán)益，隨后，圳寶公司又與深圳市雪納房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“雪納公司”)簽訂合作開發(fā)協(xié)議。1997年7月，圳寶公司、中建公司、雪納公司三方達(dá)成協(xié)議并和原深圳市規(guī)劃國土局簽訂原合同第一補(bǔ)充協(xié)議，約定雪納公司承接中建公司在這宗地內(nèi)的權(quán)益。

但圳寶公司卷入一宗合同糾紛案，作為第三人被訴訟法庭，因無力承擔(dān)被法院判決償還的185萬多元款項(xiàng)，在1997年被深圳市中級(jí)人民法院裁定將這宗地房地產(chǎn)100%的開發(fā)權(quán)益拍賣，以清償債務(wù)。

1997年11月，深圳市錦銀實(shí)業(yè)股份有限公司(下稱“錦銀公司”)經(jīng)司法拍賣以約612萬元競(jìng)拍到了這一地塊的開發(fā)權(quán)益。

但值得注意的是，根據(jù)國土部門的相關(guān)文件，圳寶公司擁有該地塊45%產(chǎn)權(quán)，另外55%產(chǎn)權(quán)歸屬于雪納公司。在1997年該宗土地被進(jìn)行拍賣前，法院僅只評(píng)估涉案土地55%的價(jià)值，圳寶公司對(duì)此提出異議，但拍賣后沒有依法啟動(dòng)評(píng)估復(fù)議程序?！胺ㄔ涸u(píng)估了地塊55%部分價(jià)值，卻拍賣整塊地，且這 55%的權(quán)益并不屬于圳寶公司?！痹趯毠究偨?jīng)理吳中平在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，拍賣時(shí)的評(píng)估報(bào)告顯示，圳寶名下45%的權(quán)益沒有評(píng)估，價(jià)值為0.另外，圳寶公司僅欠債180多萬元，法院卻超標(biāo)的拍賣該地塊，拍賣款600多萬元，而且至今法院并未把多出的款項(xiàng)給圳寶。

對(duì)于1997年的拍賣，雪納公司董事長(zhǎng)陳永益在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示：“法院的拍賣未到行政部門查實(shí)權(quán)屬情況，也沒有通知國土委，雪納公司并不欠錢，法院卻把屬于雪納公司的55%也一起拍賣了，評(píng)估的也是這55%；拍賣的還是開發(fā)權(quán)益，并非土地使用權(quán)?！?/p>

對(duì)于法院對(duì)“開發(fā)權(quán)益”進(jìn)行拍賣，吳中平也表示：“土地只有使用權(quán)，有史以來也沒聽說過拍賣開發(fā)權(quán)益，但這么多年里，法院卻從來未對(duì)此做出過解釋。”

付建向本報(bào)記者表示：“拍賣土地的開發(fā)權(quán)益要注意與土地使用權(quán)的協(xié)調(diào)和銜接，不能在權(quán)益不明晰的情況下直接進(jìn)行拍賣。根據(jù)《國家規(guī)定確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第六條的規(guī)定，開發(fā)利用國有土地，開發(fā)利用者依法享有土地使用權(quán)，土地所有權(quán)仍屬國家。實(shí)踐中，土地開發(fā)權(quán)益與土地使用權(quán)通常是不分開的?！?/p>

因此，擁有T402-0014地塊55%土地權(quán)益的雪納公司向深圳市中院提出案外人執(zhí)行異議。隨后，深圳市中院在2004年立案并對(duì)T402-0014地塊土地使用權(quán)進(jìn)行了查封。

直至2011年7月，法院才有了第一次裁定。深圳市中院在(2010)深中法執(zhí)監(jiān)字第34號(hào)民事裁定書中首次承認(rèn)1997年的拍賣是拍錯(cuò)了：“本院將T402-0014地塊100%的權(quán)益認(rèn)定是圳寶公司所有，屬于對(duì)案涉地塊的權(quán)屬?zèng)]有查清，將其全部作為圳寶公司的財(cái)產(chǎn)予以拍賣亦是錯(cuò)誤的，該拍賣裁定違法，應(yīng)予撤銷。雪納公司對(duì)本案的異議請(qǐng)求部分理由成立?！?/p>

隨后，錦銀公司不服，向廣東省高院申請(qǐng)復(fù)議，深圳市中院于2013年7月又下達(dá)(2012)深中法執(zhí)外異字第42號(hào)執(zhí)行裁定書，表示：“在當(dāng)時(shí)的情況下，不能因此當(dāng)然認(rèn)定該55%產(chǎn)權(quán)歸圳寶公司享有即圳寶公司享有了涉案地塊100%的產(chǎn)權(quán)”“本院只能處分圳寶公司在涉案地塊中的45%的權(quán)益”，并中止這宗地房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的55%權(quán)益的執(zhí)行。但值得注意的是，深圳中院兩次裁定承認(rèn)拍賣錯(cuò)誤的情況下，卻未對(duì)認(rèn)定拍賣合法有效的裁定進(jìn)行撤銷。

戲劇反轉(zhuǎn)再現(xiàn)

2017年，案情再一次發(fā)生戲劇性的“反轉(zhuǎn)”。當(dāng)年7月，深圳中院對(duì)錦銀公司提出的執(zhí)行監(jiān)督申請(qǐng)又作出裁定，改口稱之前的裁定“適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正”并撤銷2013年的第42號(hào)執(zhí)行裁定。這一次，雪納公司、錦銀公司、圳寶公司均不服，向深圳中院申訴，隨后向廣東省高院申請(qǐng)復(fù)議。廣東省高院再次撤銷了深圳中院的裁定，發(fā)回深圳中院重審，要求當(dāng)事人和解結(jié)案。

4月7日，《華夏時(shí)報(bào)》記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，這一閑置26年的地塊如今黃土裸露、雜草叢生，邊界處樹木瘋長(zhǎng)，因多年閑置已成為暴露在鬧市之中的“野生”停車場(chǎng)，儼然成為城市中心的一塊“瘡疤”?！芭馁u時(shí)是4000多元一平方米，當(dāng)時(shí)(圳寶)計(jì)劃自用是為解決員工住宿問題，時(shí)過境遷，如今周圍新房均價(jià)都在9萬—10萬元/平方米?！臂趯毠究偨?jīng)理吳中平向本報(bào)記者表示。

為此，《華夏時(shí)報(bào)》記者于4月10日聯(lián)系到深圳規(guī)劃和自然資源局南山管理局，工作人員表示采訪事項(xiàng)需聯(lián)系總局，記者進(jìn)一步向?qū)Ψ桨l(fā)出協(xié)助聯(lián)系總局的請(qǐng)求，對(duì)方表示應(yīng)允并表示隨后會(huì)進(jìn)行聯(lián)系，但截至記者發(fā)稿，對(duì)方未予回復(fù)。

如今，這一案件遲遲難以畫上句號(hào)，給各方當(dāng)事人都造成較大損失。一位不便具名的知情人士向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，除了一開始的“錯(cuò)拍”，根本還在于司法權(quán)和行政權(quán)對(duì)該宗土地權(quán)屬認(rèn)定意見不一致。

雪納公司董事長(zhǎng)陳永益向本報(bào)記者表示，20多年里，深圳中院、廣東省高院總共下發(fā)了9份裁定書，裁定書之間互相矛盾，直到2022年6月24日，省院認(rèn)定拍賣正確，雪納公司不服，7月份向最高人民法院申請(qǐng)執(zhí)行監(jiān)督，最高法認(rèn)為本案有執(zhí)行違法行為，已立案審查。

2017年后的部分裁定書

此外，圳寶公司原總經(jīng)理吳中平告訴本報(bào)記者，圳寶律師曾到深圳中院調(diào)卷，中院告知律師執(zhí)行土地的卷宗已經(jīng)丟失，圳寶公司認(rèn)為這是罕見的、嚴(yán)重的失職行為。圳寶公司希望此次最高法能公平公正依法糾正深圳中院的錯(cuò)誤，撤銷拍賣，把土地還給圳寶和雪納，圳寶公司會(huì)以其他方式妥善處理債務(wù)問題。

目前，雪納公司與圳寶公司均已向最高法申請(qǐng)執(zhí)行監(jiān)督，現(xiàn)案件在最高法審理期間。

錦銀公司則在此前向國土部門申請(qǐng)辦理這宗土地使用權(quán)的過戶手續(xù)，據(jù)了解，在國土部門給相關(guān)企業(yè)的回函中，其觀點(diǎn)一致認(rèn)為，深圳中院歷次出具的官方材料中指明的執(zhí)行標(biāo)的“土地開發(fā)權(quán)益”不一致，根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，土地開發(fā)權(quán)益不屬于需要登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，該權(quán)益權(quán)利人變更亦無法辦理過戶手續(xù)，該協(xié)助事項(xiàng)不具備操作性。

國土部門還表示，需錦銀公司協(xié)調(diào)深圳中院進(jìn)一步明確協(xié)執(zhí)內(nèi)容，根據(jù)目前法律法規(guī)，僅有土地使用權(quán)過戶，開發(fā)權(quán)益不知道如何過戶。

根據(jù)記者從當(dāng)事人處掌握到的權(quán)威材料，為加快盤活土地，國土部門曾多次給深圳中院去函征求處理意見，建議加快相關(guān)執(zhí)行案件的處理工作，表示將依法予以協(xié)助，并指出這宗地的土地出讓權(quán)屬法律關(guān)系是清晰的，但法院方面對(duì)土地權(quán)屬登記，并未給出明確意見。

“開發(fā)權(quán)益”能拍賣嗎？

據(jù)知情人士透露，當(dāng)前，該案件仍在最高法審理中，正常情況下，深圳當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門應(yīng)等最高法審理結(jié)案后再行處理。但令人不解的是，省高院卻于2023年2月27日組織深圳中院舉辦協(xié)調(diào)會(huì)，討論錦銀公司競(jìng)拍土地的過戶事宜。

“1997年拍賣‘開發(fā)權(quán)益’與現(xiàn)行法律法規(guī)相矛盾，按現(xiàn)行法律法規(guī)，開發(fā)權(quán)益是無法辦理過戶手續(xù)的?！毖┘{公司董事長(zhǎng)陳永益向本報(bào)記者表示，“即便錦銀公司在最高院贏得了最終裁定，也只是土地開發(fā)權(quán)益，而非土地使用權(quán)，錦銀公司只有在雪納公司和圳寶公司同意的前提下，才能將土地進(jìn)行過戶?！?/p>

雪納公司訴訟代理律師向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，法院在執(zhí)行裁定中創(chuàng)造的拍賣“土地開發(fā)權(quán)益”而非國有土地使用權(quán)這一概念是非?；闹嚨?，物權(quán)是法定的、不可自己創(chuàng)設(shè)的權(quán)利，即所謂物權(quán)法定原則，這是民法通則、物權(quán)法、民法典都非常明確這一條?！巴恋亻_發(fā)權(quán)益是與國家土地行政管理部門簽約的權(quán)利，但與國家土地行政部門簽約是國家行政權(quán)力的一部分，也就是說選擇國有土地開發(fā)者的權(quán)力具有嚴(yán)格的審批制度，屬于行政合同，而非民事合同的范疇，也不可以由執(zhí)行局處置、拍賣。”

對(duì)此，付建也表示，該案的相關(guān)事實(shí)和土地權(quán)屬是相對(duì)清晰的，法院因執(zhí)行拍賣中的錯(cuò)誤一直做出不具有可操作性的裁定來逃避責(zé)任。事實(shí)上，土地權(quán)屬認(rèn)定過程中，法院擁有的權(quán)力是一種判斷權(quán)，相關(guān)行政機(jī)關(guān)擁有的權(quán)力是一種處理權(quán)。行政機(jī)關(guān)的處理依賴于法院作出的判斷結(jié)果。本案件在土地確權(quán)上也應(yīng)當(dāng)尊重司法機(jī)關(guān)的判斷權(quán)。但本案件已經(jīng)由于司法空轉(zhuǎn)、土地閑置多年造成了巨大的損失，行政部門和司法機(jī)關(guān)如果對(duì)該宗土地權(quán)屬認(rèn)定及造成土地閑置的責(zé)任歸屬等問題存在爭(zhēng)議，可能會(huì)涉及通過行政訴訟來解決。

在采訪中，本報(bào)記者聽到最多的四個(gè)字是“解決問題”。陳永益向本報(bào)記者表示：“20多年里，我從年輕人走向兩鬢斑白，公司也被這個(gè)案件拖累至幾乎要破產(chǎn)了。希望最高人民法院公平公正進(jìn)行處理，早日對(duì)這個(gè)司法長(zhǎng)跑了26年的案件進(jìn)行處理?！?/p>

針對(duì)該案，付建表示：“雪納公司與錦銀公司的爭(zhēng)議，若真是由深圳市中級(jí)人民法院執(zhí)行錯(cuò)誤導(dǎo)致的，法院應(yīng)當(dāng)積極主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任；并且，該宗土地閑置多年，又造成了巨大損失，如不盡快確權(quán)、開發(fā)利用將造成更大的損失，有關(guān)部門在其中負(fù)有責(zé)任的，也應(yīng)當(dāng)對(duì)當(dāng)事人的利益損失進(jìn)行賠償?！?/p>

付建進(jìn)一步表示，事到如今司法機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)積極與雙方公司協(xié)商土地確權(quán)事宜，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定盡快給出終局裁定，當(dāng)事人可以就有關(guān)部門執(zhí)行錯(cuò)誤或失職行為給其造成的損害，申請(qǐng)國家賠償。

據(jù)前述知情人士，所以出現(xiàn)現(xiàn)在結(jié)果，主要是因?yàn)楫?dāng)初拍賣該地塊時(shí)程序不規(guī)范導(dǎo)致。公開資料顯示，2006年，深圳中院腐敗案曝光，當(dāng)時(shí)拍賣該地塊的主管法官廖昭輝也牽涉到腐敗案中，后獲刑7年；另外，廖還曾和一些拍賣行之間有利益輸送關(guān)系，制造了一些冤假錯(cuò)案。對(duì)于本案件來說，之所以難以糾錯(cuò)，主要在于法院的糾錯(cuò)成本太高，因此法院其實(shí)是最希望當(dāng)事人出現(xiàn)和解的局面。

最高人民法院黨組書記、院長(zhǎng)張軍近日在主持最高人民法院黨組召開擴(kuò)大會(huì)議時(shí)，強(qiáng)調(diào)抓實(shí)抓好公正與效率，緊緊圍繞“公正和效率”這個(gè)主題，抓住審判工作這個(gè)“實(shí)處”，著力在促公正、提效率、強(qiáng)隊(duì)伍上下功夫。張軍表示，感受公平正義的主體是人民群眾，要重視程序公正。“老百姓到法院是為了解決問題的，絕不是來‘走程序’的。程序合乎規(guī)范，同時(shí)能實(shí)質(zhì)解決問題，案結(jié)事了，才是訴訟的目的、才能體現(xiàn)訴訟的價(jià)值?！?/p>

（文章來源：華夏時(shí)報(bào)）

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